Investir dans des SCPI via une assurance vie : tout ce qu’il faut savoir

Nombreux sont les investisseurs qui cherchent à investir dans l’immobilier sans vouloir avoir de contrainte de gestion et qui optent ainsi pour les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Pour ce faire, plusieurs choix s’offrent à eux : en direct, via un conseiller de gestion de patrimoine et autre courtier ou via une assurance vie. L’assurance vie est un support que les français apprécient particulièrement grâce aux avantages fiscaux (fiscalité appliquée lors des retraits) qui en font une niche fiscale.

Cet article a pour but d’expliquer en détail l’investissement en SCPI sur ce support, ses avantages et ses inconvénients.

Pourquoi investir en SCPI via l’assurance vie ?

L’assurance vie peut être un support de choix pour un investissement en SCPI pour de nombreuses raisons.

Avantage fiscal

Les SCPI achetées par le biais d’une assurance-vie bénéficient d’une fiscalité avantageuse grâce au support même de l'assurance-vie. Ce support permet en effet de différer l’imposition jusqu’au moment des retraits et de profiter d’abattements fiscaux après huit ans de détention. Cela permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction importante des impôts sur les gains obtenus par la SCPI et ainsi d’optimiser au mieux son investissement, surtout sur le long terme.

Ticket d’entrée réduit

L’un des autres principaux atouts de l’investissement en SCPI via une assurance-vie est le ticket d’entrée qui est réduit car vous pouvez acheter des fractions de part. Alors que l’achat en direct nécessite souvent un investissement minimum de 1 000 € ou plus (parfois atteignant même les 10 000€), certaines assurances-vie permettent d’investir dès 50 €. Cela rend les SCPI plus accessibles et facilite également la diversification du portefeuille entre plusieurs SCPI.

Gestion simplifiée

La gestion administrative des SCPI dans le cadre d’une assurance vie est beaucoup plus simple que lors d’un achat en direct. La société d’assurance gère les actifs et prend en charge toutes les démarches nécessaires pour l’achat et la conversation des titres. Cela rend l’investissement en SCPI encore plus passif qu’il ne l’est déjà lors d’un achat en direct.

Liquidité facilitée

De nombreux investisseurs sont freinés dans leur investissement dans les SCPI à cause de la complexité de la revente et ainsi du manque de liquidité de leur investissement. Les SCPI en assurance-vie offrent cependant une liquidité plus souple que si elles étaient détenues en direct. Généralement, quelques clics suffisent pour vendre des parts de SCPI en assurance vie et les fonds sont rapidement récupérés.

Diversification accrue

L’assurance-vie permet de combiner plusieurs actifs financiers et des SCPI peuvent être combinés avec des actifs tels que des fonds en euros, des actions, ou des obligations. Cela permet à l’investisseur de diversifier son portefeuille de manière optimale sur un seul support.

Réduction des frais d’acquisition

Les frais d’acquisition des parts de SCPI sur une assurance-vie sont souvent réduits, généralement entre 0 et 8 %, par rapport aux frais en direct qui peuvent atteindre les 12 %. Cela permet d’améliorer le gain net de l’investisseur et de rembourser les frais générés plus rapidement. Notez cependant que des frais de gestion supplémentaires sont généralement appliqués en assurance vie.

Souplesse pour les retraits

En assurance-vie, les retraits de vos parts de SCPI (comme tous les autres actifs sur votre assurance vie) sont fiscalement optimisés : seuls les gains sont imposés, et le choix du moment du retrait permet de planifier et ainsi optimiser sa fiscalité. Cela donne ainsi davantage de souplesse à l’investisseur pour ses retraits.

Avantages successoraux

Le régime de l’assurance-vie est connu pour ses avantages spécifiques pour la transmission du patrimoine. En cas de succession, les héritiers bénéficient souvent d’une fiscalité avantageuse, en particulier pour les fonds investis avant les 70 ans de l’assuré. Les SCPI en assurance-vie peuvent donc être particulièrement intéressantes pour les investisseurs qui souhaitent déjà préparer leur succession et réduire les droits de succession à payer par leurs héritiers.

Délai de jouissance réduit

Contrairement aux SCPI en direct où le délai de jouissance (avant de pouvoir bénéficier des dividendes) est souvent de six mois (parfois trois), les SCPI en assurance-vie ont un délai de jouissance plus court. Celui-ci est généralement compris entre 0 et 1 mois. Les revenus peuvent donc être perçus de manière presque immédiate et la rentabilité globale de l’investissement augmente.

Les meilleures assurances-vie pour investir en SCPI

Pour choisir son assurance vie, il y a plusieurs critères à prendre en considération :

• Type de contrat (multisupport ou en euros)

• Frais associés au contrat

• Performance des fonds en euros

• Supports d’investissement disponibles

• Options de gestion (libre, pilotée, ou recommandée)

• Accessibilité et versement initial minimum

• Flexibilité des rachats et disponibilité des fonds

• Offres promotionnelles

• Service client et assistance

Type de contrat

Un contrat multisupport réunit un fonds en euros garanti et des unités de compte (UC) investies en actions, en obligations, ou en immobilier. Ce contrat a un potentiel de rendement plus élevé qu’un contrat en euros, mais avec un risque de perte en capital associé.

Le contrat en euros, quant à lui, garantit le capital investi et offre un rendement stable mais plus faible. Il est particulièrement approprié pour ceux visant la sécurité.

Frais associés au contrat

• Frais d'entrée : Ils varient entre 0 % et 5 % sur les versements. Un contrat avec des frais d’entrée bas voire nuls est avantageux pour maximiser le rendement.

• Frais de gestion : Généralement situés entre 0,5 % et 1 % par an pour les UC et les fonds en euros. Ces frais impactent la performance à long terme. Privilégiez donc des frais compétitifs pour optimiser votre rendement.

• Frais d'arbitrage : Appliqués lors de transferts entre supports au sein d’un même contrat. Les contrats sans frais d’arbitrage offrent plus de flexibilité pour la gestion de vos actifs.

Performance des fonds en euros

Les rendements se situent en moyenne entre 1 % et 3 %. N’hésitez pas à consulter l’historique de performance pour comparer les différentes assurances vie. La performance dépend de la gestion de l’assureur et de la composition des fonds.

Supports d’investissement disponibles

Privilégiez le plus de flexibilité possible en termes de supports disponibles.

• SCPI et SCI : pour investir dans l’immobilier.

• OPCI et fonds alternatifs : combinent actifs immobiliers et financiers pour réduire la volatilité grâce à des actifs décorrélés.

• ETFs et fonds actions : permettent une diversification géographique et sectorielle plus facile, ainsi qu’une maximisation du rendement grâce aux actions.

Options de gestion (libre, pilotée, ou recommandée)

• Gestion libre : L'investisseur choisit et gère lui-même les supports. Cela nécessite une bonne connaissance des marchés financiers.

• Gestion pilotée : Un gestionnaire professionnel s’occupe d’allouer et d’effectuer les investissements selon le profil de risque de l’investisseur.

• Gestion recommandée : Propose une allocation initiale optimisée tout en ayant la possibilité de la personnaliser. Cela est un bon compromis pour ceux qui veulent un équilibre entre autonomie et conseil professionnel.

Accessibilité et versement initial minimum

Les versements initiaux minimum varient souvent entre 50 € et 500 €. Les contrats avec des montants d'entrée plus bas permettent de faire des virements programmés faibles et de se constituer une épargne de manière progressive.

Flexibilité des rachats et disponibilité des fonds

Les rachats sont normalement possibles à tout moment mais certains contrats ont des conditions plus spécifiques. Vérifiez les modalités de retrait de votre contrat et que celles-ci correspondent à vos besoins en termes de liquidité.

Offres promotionnelles

Certaines promotions, comme des primes à l’ouverture ou des mois de frais de gestion offerts, réduisent les coûts initiaux. Par exemple, Epargnoo offre actuellement jusqu’à quatre mois de frais de gestion gratuits.

Service client et assistance

Un service client réactif, idéalement accessible 24h/7j, par chat, téléphone ou email, peut être particulièrement intéressant pour les plus novices, surtout au début de leur aventure avec les assurances vie.

SCPI en direct ou en assurance-vie ?

Savoir s’il faut acheter des SCPI en direct ou par le biais d’une assurance vie n’est pas trivial et de nombreux facteurs et critères sont à prendre en compte :

Le choix de l’assurance vie ou de l’achat en direct se fait donc en fonction de ses propres besoins et sa situation personnelle. Chez Le média de l’investisseur, nous avons réfléchi à ce que nous ferions à la place de quelques profils types :

Les contraintes d’investir en SCPI via l’assurance vie

Comme tout investissement, l’achat de SCPI sur une assurance vie n’est pas sans inconvénient :

• Frais de gestion annuels : contrairement à l’achat en direct, des frais de gestion à payer de manière annuelle peuvent être à prévoir si vous passez par une assurance vie. Comptez entre 0,5 et 1,5% de frais ; cela érode les rendements, surtout si l’on considère une SCPI avec un rendement moyen de 4-5% brut.

• Choix de SCPI restreint : toutes les SCPI ne sont pas forcément disponibles sur toutes les assurances vie et votre assureur proposera généralement un choix de 10-20 SCPI, en fonction des partenaires de l’assureur. Parmi ces SCPI, il est très probable qu’il y ait des SCPI de l’assureur même, qui ne sont pas forcément les plus rentables.

• Achat à crédit compliqué : il est très difficile voire impossible de pouvoir acheter des parts de SCPI en assurance vie grâce à un crédit et donc de profiter de l’effet de levier. Le seul moyen de le faire serait de passer par un crédit à la consommation mais les taux d’intérêt sont si haut que le levier n’est pas intéressant, voire négatif.

Les 5 règles à suivre pour investir en SCPI via l’assurance-vie

Avant de vous lancer et d’investir dans des SCPI par le biais d’une assurance vie, nous vous conseillons de suivre ces quelques règles :

• Choisir des SCPI adaptées à ses objectifs : Sélectionnez des SCPI qui correspondent à votre profil d’investisseur : par exemple les SCPI de rendement pour générer des revenus réguliers, les SCPI résidentielles (immeubles d’habitation) pour plus de stabilité, ou les SCPI logistiques pour profiter de l’expansion de la distribution et de l’e-commerce. Il existe encore des SCPI qui se concentrent sur le domaine de la santé, des bureaux ou encore de l’hôtellerie.

• Comparer les contrats d’assurance-vie : Analysez les frais de chaque contrat (entrée, gestion, arbitrage), car ces coûts peuvent affecter la performance nette de votre investissement de manière significative.

• Bien évaluer son horizon de placement : Pour optimiser les avantages fiscaux, préférez pour un horizon de placement de long terme. Cela permettra notamment de bénéficier des abattements fiscaux après 8 ans de détention et ainsi maximiser le rendement des placements.

• Prendre en compte la fiscalité du contrat d’assurance-vie : Anticipez la fiscalité des retraits (l’imposition n’ayant lieu qu’au moment des retraits) et des transmissions pour optimiser vos gains nets.

• Revoir régulièrement ses investissements : Ajustez votre portefeuille en fonction des évolutions du marché immobilier (tous secteurs réunis) et de vos objectifs. N’hésitez pas à réallouer vos capitaux pour être davantage aligné avec votre stratégie d’investissement.

En fonction de votre profil et en considérant ces quelques règles, nous avons listé les options qui nous sembleraient pertinentes en fonction de votre profil :