Le crowdfunding a battu tous les records ces dernières années et continue à séduire les investisseurs en 2024. Investir dans cette thématique permet de participer au développement de l’économie réelle avec un horizon d’investissement à moyen et long terme. Le tout avec une performance moyenne annuelle de 10 %.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ? Comment cela fonctionne ? Quelles sont les meilleures plateformes ? Quelle est la fiscalité ?
🔎 Découvrez toutes les réponses à vos questions dans ce guide rédigé par nos soins après plusieurs années à investir dans le crowdfunding immobilier.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui offre la possibilité à un porteur de projets dans l’immobilier de récolter des fonds auprès d’investisseurs afin de compléter ses fonds propres et de mener à bien son projet immobilier.
Ces investisseurs, composés en grande majorité de particuliers, prêtent leur argent à un promoteur immobilier par le biais d’une plateforme en ligne et en contrepartie, ils reçoivent des intérêts. Grâce au crowdfunding immobilier, tout investisseur particulier peut investir dans un projet immobilier de grande taille, qui était auparavant réservé aux investisseurs professionnels.
Les promoteurs immobiliers font appel au crowdfunding immobilier pour augmenter leurs fonds propres afin d’obtenir un financement bancaire auprès d’une banque. Une fois le projet financé, le porteur du projet se charge de mener à bien son projet et une fois celui-ci terminé, il est revendu.
Une fois la vente finalisée, le promoteur immobilier rend le capital prêté à chaque investisseur et complète le remboursement avec des intérêts.
Le crowdfunding est une alternative aux SCPI, à l’immobilier locatif, aux obligations et convient aussi bien aux épargnants, aux personnes physiques qu’aux personnes morales et aux professionnels. Il est important de comprendre qu’en crowdfunding immobilier, on obtient aucune part des projets dans lesquelles nous investissons.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Le fonctionnement du crowdfunding immobilier est plutôt simple à comprendre. Voici l’explication en quelques étapes :
Étape 1 : Un porteur de projets dans l’immobilier cherche à compléter ses fonds propres pour réaliser un projet immobilier (Construction d’une villa, rénovation d’un immeuble, achat d’un immeuble à la montagne…) ;
Étape 2 : Une plateforme spécialisée dans le crowdfunding immobilier analyse le projet et le propose au financement à ses investisseurs si celui-ci est rentable et que le dossier en solide ;
Étape 3 : Le projet est financé par un certain nombre d’investisseurs. Les montants récoltés peuvent varier de quelques dizaines de milliers d’euros à plusieurs millions d’euros.
Étape 4 : Le porteur de projets reçoit les fonds, réalise son projet immobilier (construction, rénovation…) et revend l’ensemble du projet. Généralement, les projets durent entre 6 mois et 48 mois).
Étape 5 : Une fois le projet vendu en totalité, le porteur de projets rembourse les investisseurs. Le remboursement se compose de l’investissement initial de chaque investisseur auquel s’ajoutent les intérêts. Généralement, les intérêts varient entre 8 et 14 % bruts annuels.
Étape 6 : En tant qu’investisseur, je peux récupérer mon capital initial plus les intérêts et les investir dans un nouveau projet ou simplement les récupérer sur mon compte bancaire. Après avoir payé la flat-tax qui s’élève à 30 %.
Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?
L’investissement dans le crowdfunding immobilier est accessible à toutes et à tous et peut se faire plutôt facilement.
Choisir une plateforme
Pour commencer à investir dans le crowdfunding immobilier, il est nécessaire de s’inscrire sur une (ou plusieurs) plateforme spécialisée dans le crowdfunding immobilier.
Voici les plateformes les plus populaires en 2024 :
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Chaque plateforme propose des projets uniques et il est important de rester à l’affût, car les projets sont généralement financés très rapidement. Pour diversifier vos investissements en crowdfunding immobilier et limiter les risques, nous vous recommandons de vous inscrire sur plusieurs plateformes.
Il est important de choisir une plateforme qui est réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et qui dispose du statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) ou de Prestataire de Services d’Investissement (PSI).
L’inscription
Il est possible de s’inscrire très facilement et en ligne sur chacune de ces plateformes en renseignant son email et un mot de passe. Pour valider son compte et commencer à investir, il est nécessaire de renseigner un justificatif d’identité et une attention de domicile directement sur son profil utilisateur.
De plus, il est nécessaire de répondre à un questionnaire avant de commencer à investir. Celui-ci permet de définir notre profil d’investisseur, notre expérience dans l’investissement et notre profil de risque.
La sélection des projets
Une fois votre inscription terminée, il ne vous reste plus qu’à analyser les projets proposés au financement. Nous tenons à préciser que des dizaines de projets sont proposés au financement tous les mois et il n’est pas recommandé d’investir sur le premier projet que l’on voit passer.
Il est important d’analyser les caractéristiques de chaque projet (type de l’opération, réputation du porteur de projets, localisation, rentabilité…) avant d’y investir. Chaque plateforme se charge de faire un contrôle et un audit de chaque projet et entreprise avant de les proposer au financement.
Tous les trimestres, un état d’avancement sera publié afin de se tenir au courant du bon déroulement du projet ou des problèmes rencontrés.
Dès lors qu’un projet vous semble être intéressant, il vous suffit de renseigner le montant que vous souhaitez investir et de valider votre souscription. Cela se fait en ligne grâce à des signatures électroniques et avec un simple virement bancaire.
D’un point de vue diversification, il est important d’investir sur plusieurs typologies de projets, et ce, sur des plateformes différentes.
Quels projets sont financés avec le crowdfunding immobilier ?
Les projets financés avec le crowdfunding immobilier peuvent concerner :
- Un projet d’achat et de revente d’un bien immobilier (maison, villa…) ;
- Un projet de construction d’un bien immobilier (lotissement…) ;
- Un projet de rénovation ou de réhabilitation d’un bien immobilier (hôtel, immeubles…) ;
- Un projet dans le résidentiel neuf (immeubles, lotissement…) ;
- Un projet de marchands de biens (bureaux, appartements…).
Cette large diversité de projets est idéale pour diversifier efficacement ses investissements dans l’immobilier et pour réduire les risques sur le long terme.
Quelle est la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier ?
Il n’existe pas de meilleure plateforme de crowdfunding immobilier à proprement parlé, mais vous pouvez retrouver notre sélection dans cet article !
- ClubFunding (🎁 100 € offerts pour 1000 € investis avec le code promo MEDIAINVESTISSEUR) ;
- WiSEED (🎁 10 € offerts pour 100 € investis avec le code LMDL10) ;
- Bienprêter (🎁 20 € offerts pour 200 € investis avec le code MDI23) ;
- Raizers (🎁 100 € offerts pour 1000 € investis avec le code LMDL) ;
- La première brique (🎁 1% de rendement supplémentaire avec le code MANWXS) ;
- WeShareBonds (🎁 100 € offerts pour 1000 € investir avec le code EEYYGQ) ;
- Citesia (🎁 50 € offerts lors de votre premier investissement avec le code MEDIAINVEST) ;
- Tantiem (2,3 % de rendement supplémentaire avec le code MEDIAINVEST).
Quel est le rôle des sites de crowdfunding immobilier ?
Les sites de crowdfunding immobilier jouent un rôle essentiel et indispensable. Concrètement, les plateformes mettent en relation des investisseurs avec des promoteurs ou encore marchands de biens.
Pour cela, les plateformes analysent et sélectionnent les projets proposés par des opérateurs de projets dans l’immobilier. La plateforme est en charge vérifier la solidité financière, la réputation et l’expérience du professionnel. Ainsi que la faisabilité du projet, sa pertinence, les risques associés et les garanties proposées.
Les sites de crowdfunding immobilier font une analyse complète et détaillée afin de proposer au financement seulement les projets qui sont les plus solides et structurés et qui ont le plus de chances d’aboutir.
En tant qu’investisseur, nous pouvons également analyser nous-mêmes les projets afin d’investir seulement sur les projets qui correspondent le plus à nos critères personnels (marge, localisation, typologie du projet..).
Comment bien choisir une plateforme de crowdfunding ?
Lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement dans le crowdfunding immobilier, il peut être difficile de choisir une plateforme de crowdfunding. Pour vous aider dans votre choix, voici une sélection des critères à analyser :
- Nombre de projets financés ;
- Taux de réussite et taux d’échec ;
- Nombre d’investisseurs ;
- Réputation ;
- Durée moyenne, rendement moyen, montant moyen collecté ;
- Typologie de projets proposés au financement ;
- La régulation par l’AMF ;
- Frais de la plateforme ;
- Ticket minimum pour investir.
Avant de vous lancer dans l’investissement dans le crowdfunding immobilier, il est important de bien analyser les plateformes avant d’y investir. En étudiant ces différents critères, vous serez en mesure d’identifier les plateformes qui correspondent le mieux à vos attentes et à vos besoins.
Pourquoi les promoteurs utilisent-ils le crowdfunding ?
Généralement, les promoteurs immobiliers font appel au crowdfunding immobilier pour augmenter leurs fonds propres dans l’objectif de fournir un apport à une banque afin d’obtenir un crédit immobilier, qui leur permettra de financer leur projet immobilier.
En 2024, les conditions d’accès au financement bancaires se sont durcies et malgré des marges intéressantes, les opérateurs de projets peuvent rencontrer des difficultés pour se faire financer.
Quelles règles suivre absolument pour réaliser un investissement en crowdfunding immobilier ?
Voici les 5 règles à suivre absolument pour réaliser un investissement en crowdfunding immobilier :
- Analyser les plateformes de crowdfunding immobilier ;
- Analyser les projets qui sont proposés au financement dans les moindres détails ;
- Suivre ses investissements et l’actualité de chaque projet ;
- Diversifier ses investissements en investissant sur plusieurs plateformes et sur plusieurs typologie de projets ;
- Réinvestir ses intérêts lors de chaque remboursement afin de faire grossir son capital sur le long terme.
Quels sont les avantages et les inconvénients du crowdfunding immobilier ?
Rendements intéressants, durée d’investissement assez courte, forte diversification possible, aucune gestion… Les avantages du crowdfunding immobilier sont nombreux !
- Un investissement à court ou moyen terme ;
- Une rentabilité élevée ;
- Un faible ticket d’entrée ;
- Une facilité d’investissement ;
- Financer l’économie réelle ;
- Fiscalité intéressante.
Un investissement à court ou moyen terme
Contrairement à l’investissement dans l’immobilier plus traditionnel, les projets en crowdfunding immobilier ne durent que quelques années au maximum. Généralement, les projets durent entre 6 mois et 48 mois.
En cas de retard, les intérêts continuent à s’accumuler et seront plus élevés que ce qui était prévu au démarrage du projet.
Une rentabilité élevée
En crowdfunding immobilier, les rendements varient entre 8 % et 14 % bruts annuels et sont nettement supérieurs à l’inflation. Les rendements sont également nettement supérieurs à l’immobilier locatif.
Un faible ticket d’entrée
Avec son faible ticket d’entrée, le crowdfunding immobilier est accessible à toutes et à tous. En effet, en fonction de la plateforme sélectionnée, le ticket d’entrée peut varier entre 1 € et 1000 €.
Cela rend le financement participatif dans l’immobilier facilement accessible, rend cette classe d’actif facilement accessible au plus grand nombre et permet de diversifier ses investissements plutôt facilement.
Une facilité d’investissement
L’investissement dans le crowdfunding immobilier se fait depuis une simple plateforme en ligne et de façon dématérialisée.
Quelques clics suffisent pour investir dans un projet.
Financer l’économie réelle
En investissant dans des projets de ce type, on participe directement au financement de l’économie réelle et cela est idéal pour donner du sens à son épargne. Tout en évitant d’avoir à s’occuper de la gestion locative d’un bien immobilier.
Comme vous pouvez vous en douter, le crowdfunding immobilier comporte également quelques inconvénients :
- L’argent investi est bloqué ;
- Faire confiance à un inconnu ;
- Des imprévus.
L’argent investi est bloqué
L’inconvénient principal du crowdfunding immobilier est qu’il n’est pas possible de récupérer l’argent investi dans un projet tant que celui-ci n’est pas terminé. En effet, le financement participatif n’est pas liquide et même en cas de besoin urgent, l’argent est bloqué.
Faire confiance à un inconnu
Lorsque l’on investit dans un projet, on prête de l’argent à “un inconnu” à qui on doit faire confiance. Cela peut être problématique pour certains investisseurs.
Des imprévus
Les projets immobiliers peuvent être soumis à des problèmes techniques, à des retards ou encore à de mauvaises surprises lors des travaux. Cela peut créer des retards plus ou moins importants.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Voici les principaux risques que l’on peut retrouver en crowdfunding immobilier :
- Le risque opérationnel ;
- Le risque technique ;
- Le risque financier ;
- Le risque commercial ;
- Le risque lié au porteur de projets ;
- Le risque environnemental.
Le risque opérationnel
Le risque opération provient d’un imprévu que l’on peut rencontrer lors d’une opération immobilière. Comme un manque de matériaux, un retard signifie sur la livraison de matières premières ou encore un accident important sur le chantier.
Le risque technique
Le risque technique concerne les mauvaises surprises que l’on peut rencontrer lors de la demande d’un permis de construire, de l’étude des sols ou encore lors de la rénovation énergétique du bien.
Le risque financier
Les risques financiers concernent une baisse de la marge du projet suivante à un dépassement du budget ou à une mauvaise estimation des travaux.
Le risque commercial
En fonction de la localisation du bien immobilier, il peut être difficile de trouver un acquéreur au prix souhaité.
Le risque lié au porteur de projets
Ce risque est lié à la solidité financière et opérationnelle du porteur de projet. Si celui-ci rencontre un problème de trésorerie ou est de mauvaise réputation, cela peut causer de sérieux soucis.
Le risque environnemental
Le risque environnemental concerne des évènements climatiques que l’on ne peut maitriser comme une tempête, une inondation ou encore un incendie.
Ces risques peuvent causer des retards ou encore un échec du projet et entrainer une perte partielle ou totale aux investisseurs concernés.
Alors faut-il investir dans le crowdfunding immobilier en 2024 ?
En cette année 2024, le marché immobilier rencontre certaines difficultés et il est important de rester vigilant. Mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter à tout prix d’investir dans le crowdfunding immobilier en 2024.
La hausse des taux et la baisse des ventes rendent le marché immobilier plus instable.
En 2024, il est toujours intéressant d’investir dans le crowdfunding immobilier pour profiter des rendements élevés. À condition de sélectionner méticuleusement les projets dans lesquels on décide d’investir.
Il faut privilégier la qualité à la quantité !
Quelle est la fiscalité du crowdfunding immobilier ?
Les intérêts générés en crowdfunding immobilier sont soumis à la flat-taux qui l’élève à 30 % (12,8 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux).
Paul décide d’investir 1000 € dans un projet de rénovation d’un appartement d’une durée de 36 mois avec un taux d’intérêt annuel de 10 %.
À la fin du projet, c’est-à-dire au bout de 36 mois, Paul recevra 300 € d’intérêts (1000€ * 10% * 3 ans = 300€) en plus de son investissement de départ.
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Article de référence :
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