Dispositif Jeanbrun : la nouvelle carotte fiscale pour relancer l’investissement locatif en 2026
Dispositif Jeanbrun : la nouvelle carotte fiscale 2026 pour relancer l’investissement locatif. Avantages, conditions, limites.
Alexandre Plunian
Après la fin du Pinel et deux années avec un marché sous tension, 2026 pourrait marquer un tournant pour les investisseurs particuliers. Le gouvernement travaille en effet sur un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif en France : le dispositif Jeanbrun.
L’idée est simple sur le papier : encourager la production de logements, valoriser la qualité et remettre une incitation fiscale au cœur de l’investissement locatif.
À ce stade, alors que les meilleures stratégies en immobilier en 2026 se confirment, on parle encore d’un mécanisme en construction qui sera intégré aux discussions pour le Budget 2026. Mais les lignes directrices sont déjà claires : le dispositif Jeanbrun sera davantage orienté vers la logique économique d’un investissement (loyers, charges et durée), plutôt qu’une réduction d’impôt forfaitaire.
Pourquoi un nouveau dispositif locatif ?
Le dispositif Jeanbrun naît alors que le marché connaît un déséquilibre important : la demande locative augmente alors que l’offre peine à suivre. Dans cette équation, l’État envoie un message clair : sans investisseurs particuliers actifs, la production locative sera clairement insuffisante et le parc actuel ne sera pas rénové.
La disparition du Pinel a laissé un vide : même si ce dispositif était critiqué, il fournissait un cadre lisible pour financer une partie des logements neufs. Le Jeanbrun vise à restaurer la confiance en proposant un dispositif conçu pour durer et plus aligné avec les priorités actuelles : logements performants et loyers encadrés.
La grande différence avec Pinel : on passe d’une réduction d’impôt à un amortissement
Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat (répartie sur plusieurs années), le Jeanbrun repose sur une logique plus “réaliste” avec :
✅ un amortissement annuel du bien qui sera déductible des revenus fonciers✅ et des déductions fiscales qui seront attribuées en fonction des loyers perçus et des charges supportées
L’avantage fiscal ne sera plus défini à l’avance et s’adaptera à la vie réelle de l’investissement. Il sera valable tant que le logement sera loué dans les conditions prévues.
Le cadre commun : 9 ans d’engagement, loyers plafonnés et locataires sous conditions
Dans sa version étudiée, le dispositif repose sur un certain nombre d’exigences :
Engagement de location de 9 ans
Logement loué en tant que résidence principale
Respect du plafonds de loyers fixés par décret
Respect du plafonds de ressources des locataires
Autre point : l’absence de zonage géographique. Là où les dispositifs précédents (Pinel notamment) étaient encadrés par des zones, le Jeanbrun serait applicable sur l’ensemble du territoire.
Immobilier neuf : le cœur du dispositif (et une fiscalité modulée selon le loyer)
Le Jeanbrun mise clairement sur le neuf, pour trois raisons : produire vite, garantir une performance énergétique élevée et sécuriser la qualité du parc locatif parmi les meilleurs investissements immobiliers en 2026.
Dans le neuf, l’amortissement annuel varierait selon la nature de la location :
3,5 % par an pour les loyers intermédiaires avec un plafond annuel d’amortissement de 8 000 €
4,5 % par an pour un logement social avec un plafond de 10 000 €
5,5 % par an pour les logements très sociaux avec un plafond de 12 000 €
Cette gradation permet à l’investisseur d’arbitrer : viser un certain niveau de rentabilité ou accepter un loyer plus modeste en échange d’un amortissement plus important.
Immobilier ancien : oui, mais seulement en “ancien rénové assimilé neuf”
Le Jeanbrun n’exclut pas l’ancien, mais il le conditionne fortement. L’objectif n’est pas de subventionner l’achat d’un logement ancien “en l’état”, mais d’encourager une rénovation lourde, notamment énergétique.
Pour être éligible :
les travaux devront représenter au moins 30 % du prix d’achat
et permettre d’atteindre une classe énergétique A ou B au DPE après travaux
Dans ce scénario, les taux d’amortissement devraient être compris entre 3 % et 4 % par an, selon la nature de la location.
Le dispositif Jeanbrun veut ainisi être un levier pour éliminer les passoires thermiques.
La nouveauté fiscale la plus puissante : un déficit foncier “débridé”
C’est probablement le point le plus important du projet : le traitement du déficit foncier qui serait profondément revu.
Jusqu’ici, le déficit foncier est en pratique limité et surtout orienté pour être imputé sur les revenus fonciers (avec un plafond annuel). Mais le Jeanbrun introduirait une nouvelle mesure :
➡️ le déficit foncier pourrait être imputé sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal et non plus uniquement sur les revenus fonciers.
Et si ce mécanisme se combine avec un plafond temporairement majoré pour la rénovation énergétique, la déduction annuelle pourrait monter à 21 400 €, contre 10 700 € en régime de droit commun.
Cela rend la rénovation lourde bien plus intéressante fiscalement parlant, surtout pour les foyers déjà imposés.
Calendrier : une réforme encore en attente d’adoption
À ce stade, le dispositif Jeanbrun reste une proposition inscrite dans les réflexions budgétaires 2026. Comme toute réforme fiscale, elle doit être :
adoptée définitivement
puis précisée via des textes d’application
