Les investissements immobiliers attirent de nombreux investisseurs dans le but de se constituer un patrimoine, mais il n’est pas facile de savoir vers quoi se tourner et de déterminer le meilleur investissement à faire. Le meilleur investissement à faire dépend de nos objectifs, de nos attentes et de nos besoins.
Les meilleurs investissements immobiliers
En fonction de votre objectif et de l’investissement personnel (notamment en termes de temps) que vous souhaitez y consacrer, il existe plusieurs options possibles :
➡️ Achat physique et tangible :
Investissement locatif, meublé ou non. Il peut se présenter sous plusieurs formes :
- Location traditionnelle de longue durée ;
- Location saisonnière de courte durée ;
- Colocation ;
- Immobilier professionnel (y compris les bureaux) ;
- Locaux pour voiture ou rangement (garage, parking, box, cave) ;
- Achat et revente d’un bien en misant sur la plus-value à la revente.
➡️ Investissement via la « pierre-papier » :
- SCPI ;
- Crowdfunding immobilier.
Investissement locatif
Lorsque l’on pense à un investissement immobilier, l’investissement locatif est l’une des premières options qui viennent à l’esprit. Le but est que le loyer payé par le locataire permette de rembourser les charges et le crédit immobilier pour se constituer un patrimoine sur le long terme.
Il existe cependant plusieurs variations et plusieurs manières de faire de l’investissement locatif. Le rendement et le temps nécessaire varient en fonction de l’option choisie.
Location de longue durée
La location de longue durée (LLD) consiste à l’achat d’un bien qui sera voué à être loué, par exemple à des employés, de manière continue. Elle peut se faire en nu ou en meublé. Cette dernière conviendra notamment à des étudiants ou de jeunes travailleurs alors que le non meublé sera plus attrayant pour des employés ayant déjà acheté leurs meubles auparavant.
Le rendement en meublé est généralement plus intéressant, mais les locataires peuvent changer plus souvent de logement que lorsqu’il s’agit d’une location nue. De plus, l’usage des meubles et leur dépréciation sont à prendre en compte.
Pour trouver le meilleur rendement en location de longue durée, la province est souvent un choix plus judicieux que Paris. Une ville comme Vichy offre un très bon rendement locatif pouvant aller jusque 10-12% grâce à des prix d’achat très bas malgré des loyers corrects. Paris, sauf en cas d’achat significativement sous les prix du marché, ne permettrait d’obtenir que 4 à 6%. Nous vous recommandons d'opter pour les villes de province de taille moyenne pour optimiser le rendement locatif.
Location saisonnière
La location saisonnière consiste à mettre en location un logement pour une courte période, le plus souvent à des touristes ou des travailleurs en déplacement professionnel.
Pour ce type d’investissement, l’emplacement sera encore plus déterminant : les touristes veulent être logés à proximité des attractions et les travailleurs en déplacement cherchent à avoir un emplacement optimal pour leurs trajets.
Pour optimiser son rendement locatif, il faut se concentrer sur les villes et régions à fort attrait touristique, et ce, tout au long de l’année. Il existe des régions qui vivent énormément l’été, mais sont considérées très calmes le reste de l’année. Cela génèrerait des vacances locatives qui viendraient impacter de manière négative la rentabilité annuelle.
Il faut absolument suivre l’évolution de la réglementation, notamment en termes de nombre de nuits autorisées par an dans la commune où se situe votre maison ou appartement. La fiscalité évolue également (par exemple le LMNP qui permet de bénéficier de faible impôt comparativement grâce aux déductions).
Bien que la rentabilité puisse être plus haute que sur du locatif classique, il y a également davantage de risques : réglementation, dommages dans le logement, vacances locatives. Le temps à y consacrer est également plus important.
Colocation
L’investisseur immobilier peut également décider d’acheter un bien de grande taille et de le louer à plusieurs personnes différentes, le plus souvent à des étudiants, qui vivront ensuite en colocation.
Ce mode d’habitation attire davantage les étudiants et les jeunes travailleurs. Il est primordial que le bien soit situé à proximité des universités et des centres d’intérêt de cette partie de la population, qui est généralement très jeune. Le bien sera également généralement loué meublé.
La rentabilité est souvent boostée en comparaison à de la location traditionnelle, mais demande une gestion plus intensive : plusieurs contrats à gérer et un roulement locatif potentiellement plus important.
Immobilier professionnel
Moins connu des investisseurs, il existe également la possibilité d’acheter des biens à destination commerciale tels que des bureaux ou des magasins.
Les avantages de l’immobilier professionnel résident notamment dans leur faible vacance locative. Le rendement est également intéressant et peut aller jusque 10% annuels.
L’emplacement est encore une fois primordial : un commerce doit être bien placé pour attirer des clients et ainsi ne pas devoir rompre le bail. De manière similaire, un cabinet médical doit se situer là où la demande est forte. Des bureaux devront être à proximité des centres d’intérêt des employés et faciles d’accès pour ces derniers.
Garage, parking et autres locaux de rangement
Notamment intéressant pour permettre de s’exposer à l’immobilier sans avoir un apport conséquent à sortir et avec de petites mensualités de crédit, voire sans emprunt immobilier, il est également possible d’acheter des garages, places de parking, box ou encore caves. Les taux d’intérêts étant actuellement hauts, l’emprunt de plus petites sommes peut réduire les coûts totaux des projets.
La demande pour ce type de produits en location est très haute dans les grandes villes telles que Paris ou Lyon. En effet, il y est difficile de se garer dans ces villes et les prix locatifs y sont très élevés, rendant intéressant le fait d’avoir une pièce supplémentaire pour ranger des meubles superflus sans nécessairement avoir un plus grand logement.
Les vacances locatives sont très faibles sur ce type de bien si l’emplacement est central. Un garage dans un village sera en effet plus compliqué à louer qu’un garage au plein cœur de Paris.
Le rendement de ce type de bien peut varier mais dépasse généralement les 6-8% dans les grandes villes. Il y a également un faible besoin d’entretien et de rénovation.
Achat et revente
Il est également possible de s’exposer à l’immobilier sans s’occuper de la gestion d’un bien. En effet, l’achat / revente consiste à acheter un bien et le revendre rapidement en misant sur la plus-value réalisée.
Pour avoir un rendement optimal, il ne faut pas hésiter à négocier le prix du logement à l’achat ainsi que les frais annexes tels que les frais de notaires ou honoraires d’agence. Le but est d’acheter sous le prix du marché. Un logement où des travaux sont nécessaires présente également un plus haut potentiel de plus-value à la revente ainsi qu’un plus haut potentiel de négociation lors de l’acquisition.
Lors de la réalisation des travaux, il est essentiel d’optimiser les coûts en faisant plusieurs devis pour chaque corps de métier. Moins les travaux coûteront cher, plus la value-value sera importante. Il faut également garder en tête que le logement a pour vocation d’être revenu et il n’est pas nécessaire de faire les travaux de la même manière que pour sa résidence principale.
Lors de la revente du bien, il faut prêter attention à l’imposition qui peut s’avérer très forte en France si l’on revend rapidement un bien qui n’a pas été sa résidence principale.
Le rendement de ce type d’investissement peut être très haut et monter jusque plus de 30% brute. On estime que, à partir de 20% de plus-value, l’opération commence à être rentable. La rentabilité dépend cependant de nombreux facteurs tels que la décote à l’acquisition et les travaux effectués ainsi que leurs coûts. N’hésitez pas à faire une offre sous le prix demander pour augmenté la rentabilité.
SCPI
Si le souhait de l’investisseur est de s’exposer au secteur de l’immobilier sans chercher ni posséder de bien à proprement parler, une option consiste à acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
La société acquiert des biens immobiliers variés (potentiellement plusieurs secteurs et plusieurs géographiques) et s’occupe de la gestion de ceux-ci. L’investisseur achète des parts et touche un rendement proportionnel au rendement généré par la société, diminué des frais de gestion.
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Cela permet notamment de diversifier ses placements immobiliers, car la société de gestion possède de nombreuses propriétés. Il peut s’agir de bureaux, de commerces, de logements résidentiels ou encore d’établissement de santé. Ils peuvent se trouver en France ou même à l’étranger.
Le rendement se situe généralement entre 3% et 5% brut et dépend de la SCPI. Le rendement est donc plus faible que sur un bien possédé entièrement, mais il s’agit d’un investissement complètement passif.
De plus, il est possible de profiter de l’effet de levier grâce à un prêt immobilier.
Crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier (financement participatif) ne permet pas de posséder de l’immobilier à proprement parler, mais de prêter des fonds à des promoteurs ou marchands de biens qui se lancent dans un nouveau projet immobilier. L’emprunteur paiera ensuite sa dette ainsi que des intérêts à l’investisseur.
Cela permet de s’exposer indirectement au marché de l’immobilier par le biais d’obligations. Les rendements sont hauts, autour des 10-12% bruts actuellement, pour compenser le risque de ces investissements qui est plutôt important. En effet, le remboursement de la dette repose sur le promoteur ou marchand de biens à qui sont prêtés les fonds. Il convient donc de diversifier son investissement sur de nombreux projets et d’étudier en détail les projets avant d'y investir.
Les deux grands avantages du financement participatif sont :
- Investissement possible dès 1€ sur certaines plateformes ;
- Fonds bloqués pendant une courte période, généralement 6-24 mois.
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Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Quels sont les placements immobiliers les plus rentables ?
Généralement, un haut rendement est synonyme de risque plus élevé et / ou de charge et d’investissement personnel plus intense. C’est pourquoi la location saisonnière ou le crowdfunding immobilier proposent des rendements plus hauts que des SCPI.
Avant de déterminer l’investissement immobilier que l’on souhaite faire, il est nécessaire de définir avec précision son projet. Est-ce que le but est de faire une plus-value rapide ou est-il au contraire de s’assurer des revenus complémentaires sur le long terme ? Quel est le temps que vous souhaitez allouer au projet ? Quel est votre appétit au risque ? Il convient de répondre à ces questions pour pouvoir choisir au mieux le type d’investissement qui vous correspond.
Quel est le meilleur endroit pour investir dans l’immobilier ?
L’endroit idéal dépend du type d’investissement souhaité. Cependant, l’emplacement est primordial :
- Favorisez les pôles de tourisme et les zones vivantes toute l’année pour de la location saisonnière ;
- Privilégiez les grandes villes comme Paris ou Bordeaux pour les garages, parkings ou box ;
- Assurez-vous d’être situé dans un quartier prisé à proximité des centres d’intérêt de vos locataires potentiels (universités pour les étudiants, écoles et magasins de proximité pour les familles) ;
Certaines villes offrent de fortes rentabilités, mais de faibles plus-values alors que d’autres auront des rentabilités moindres, mais un fort potentiel de hausse des prix des propriétés. Là encore, vous devez définir votre projet en détail pour savoir ce qui vous convient.
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