De nombreux investisseurs particuliers souhaitent s’exposer au marché immobilier pour se construire un capital, mais ne souhaitent pas acheter de bien physique à cause des nombreuses contraintes que cela entraine : recherche de la maison ou de l’appartement, financement bancaire, aspect locatif, travaux et entretien, et risques d’impayés ou de dommages potentiels. Certains se tournent donc vers de l’immobilier « papier » tels que le crowdfunding ou les fonds immobiliers. Cet article a pour but de développer cette deuxième option et de vous présenter les différents fonds immobiliers qui existent.
Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?
Un fonds immobilier est un véhicule d’investissement axé sur l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Également appelé private equity immobilier, il permet de regrouper et mutualiser les fonds et épargnes de plusieurs investisseurs pour investir dans des projets de grande envergure : immeubles résidentiels ou commerciaux, infrastructures, terrains, ou même des sociétés ou hedge funds spécialisés dans l’immobilier.
Ce projet est géré par une société de gestion immobilière spécialisée, souvent un « capital partner », qui prendra toutes les décisions relatives au parc immobilier. Leur but est de maximiser le rendement des investisseurs en mettant à profit leur expertise et leur réseau.
Investir dans un fonds immobilier permet d’assurer la diversification de son portefeuille, car l’investisseur peut ainsi être exposé à plusieurs immeubles, régions et secteurs. Cela a pour objectif de minimiser le risque. Cependant, ces fonds sont également soumis aux fluctuations du marché et il ne s’agit pas d’un investissement sans risque.
Quel est le rôle d’un fonds d’investissement immobilier ?
La société de gestion d’un fonds immobilier a plusieurs tâches :
- Mutualisation et collecte des fonds des investisseurs ;
- Acquisition des biens du portefeuille immobilier ;
- Gestion des biens : travaux, aspect locatif ;
- Distribution des loyers aux investisseurs ;
- Vente des biens du parc immobilier.
Cela permet aux investisseurs d’un fonds d’investissement immobilier de ne pas avoir à s’occuper de tous ces points et d’être exposés au secteur.
Pourquoi investir via un fonds d’investissement immobilier ?
Investir dans un fonds d’investissement immobilier permet de s’exposer au secteur sans devoir s’impliquer personnellement dans la gestion du parc immobilier. Cela facilite également la diversification, car, grâce à la mutualisation des fonds de plusieurs épargnants, plusieurs biens peuvent être inclus dans le portefeuille l’entreprise en charge, diluant ainsi le risque et l’exposition à un seul bien ou marché ou une seule région.
L’investisseur génère du rendement via deux moyens principaux :
- Loyers provenant de la location des biens immobiliers possédés par la société ;
- Revente avec plus-value des propriétés.
Notez cependant que, lors de la cession de biens, il peut également y avoir de la moins-value et les prix des bâtiments peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Les différents types de fonds d’investissement immobilier
Une fois décidé de vouloir investir sur un fonds d’investissement immobilier, plusieurs choix s’offrent à vous :
- SCPI ;
- OPCI ;
- SIIC ;
- SCI ;
- FCPR.
Les SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont probablement les fonds immobilier les plus connus. La société de gestion collecte les fonds des associés, acquiert des biens et en gère la location. Elle redistribue ensuite les loyers au prorata des investissements des investisseurs, de manière trimestrielle ou parfois mensuelle. Les biens peuvent être des immeubles résidentiels, des bureaux, des établissements de santé ou encore des commerces localisés dans une seule ville comme Paris, en Île-de-France, en Région ou encore au niveau européen.
Cela permet de générer un complément de revenus, par exemple pour la retraite.
Les taux de distribution actuels avoisinent les 4-6%. Les meilleurs ont même atteint 7-8% de rendement. Les SCPI revoient également régulièrement le prix des parts en fonction des fluctuations du marché, à la hausse ou à la baisse. Certaines SCPI historiques ont souffert du marché de l’immobilier chaotique de cette dernière année et ont dû baisser le prix de leurs parts.
La SCPI a le vent en poupe et a convaincu de nombreux investisseurs en 2023 avec plus de 7 milliards d’euros de collecte. La capitalisation totale des SCPI a ainsi dépassé les 90 milliards d’euros en fin d’année. Parmi les SCPI les plus connues, on retrouve CORUM ou encore Novaxia NEO et Pierval Santé.
Les OPCI
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OCPI) sont des fonds qui doivent investir au moins 60% de ses encours dans des actifs immobiliers (en direct ou via SCPI par exemple). 5% doivent rester liquide, par exemple sur un compte courant. Le reste peut être investi dans d’autres types d’actifs comme des actions ou des obligations.
La partie liquide des OPCI permet à ces dernières d’être plus liquides que les SCPI et de revendre ses parts plus facilement.
Le rendement annuel a historiquement avoisiné les 3%. Cependant, à cause de la performance des obligations ces dernières années, le rendement des OPCI a été affecté négativement.
Les OPCI sont récemment devenus accessibles aux particuliers via des plateformes de redistribution. Trois noms connus sont :
Les SIIC
Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) sont des sociétés dont vous pouvez acheter des actions en bourse. Elles investissent principalement dans l’immobilier.
Ces entreprises boursières sont obligées de reverser une grande partie des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividende qui est soumis à la flat tax de 30%.
L’avantage des SIIC est leur liquidité : les actions étant cotées en bourse, vous pouvez les échanger à tout moment. Cet avantage est également un inconvénient : les prix fluctuent de manière plus importante et la volatilité est plus significative. Les SIIC sont échangeables pendant les heures d’ouverture du marché.
Pour pouvoir investir dans une SIIC, il faut posséder un compte titre.
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Certaines assurances vie incluent également des SIIC dans leurs offres. Les SIIC avec les capitalisations les plus grosses incluent :
- Unibail Rodamco Westfield ;
- Covivio ;
- Icade.
Notez qu’il s’agit de la version française des REIT (Real Estate Investment Trust) américains.
Les SCI
La Société Civile Immobilière est un statut juridique qui permet à plusieurs personnes, physiques ou morales, de posséder un ou plusieurs biens immobiliers. Leur but principal est de simplifier la transmission lors de l’héritage, de faciliter la gestion, et d’alléger la fiscalité. En effet, il est possible de transmettre progressivement des parts en profitant d’abattements fiscaux.
La SCI peut acheter, louer et céder des biens immobiliers. Elle peut également contracter un emprunt immobilier auprès d’une banque. Les décisions sont prises proportionnellement aux parts détenues par les différents investisseurs. Les revenus leur sont aussi distribués de manière proportionnelle.
Les SCI sont principalement formées entre amis ou membres d’une même famille. Il est cependant également possible d’investir dans une SCI par le biais d’une assurance vie offerte par un établissement financier comme une banque ou une assurance. Il existe également un marché secondaire pour les parts de SCI.
Parmi les nouvelles SCI, on retrouve :
- SCI Territoires d’Avenir ;
- SC Novaxia Vista ;
- SCI Cap Santé.
Les rendements sont autour des 3-4% et les frais d’entrée sont minimes, voire nuls. Cela peut en faire de bonnes options sur le court terme. Sur le long terme, les SCPI peuvent s’avérer plus rentables malgré les frais d’entrée.
Les FCPR
Les Fonds Communs de Placement à Risque (FCPR) sont moins connus du grand public. Ils ont une période de souscription limitée et une durée de vie fixe (5 à 10 ans) contractuelle. Chaque FCPR a une stratégie d’investissement qui sera décrite aux investisseurs durant la période de souscription : par exemple réaliser l’acquisition et la cession d’un certain nombre d’actifs en réalisant une plus-value grâce à l’amélioration énergétique.
Les tickets d’entrée de ces produits sont plus élevés que pour les autres fonds : souvent 10 000 euros, parfois seulement 1 000 euros. La liquidité est également très faible et les fonds sont généralement bloqués pendant toute la durée du contrat. Ce type d’investissement est donc plutôt recommandé aux investisseurs possédant déjà un patrimoine conséquent.
Les avantages et les inconvénients des fonds d’investissement immobiliers
Ces fonds d’investissement immobiliers présentent des avantages et inconvénients communs.
Les avantages des fonds d’investissement immobiliers
- Diversification : l’investisseur est exposé à de nombreux secteurs, marchés, régions et même société de gestions s’il le souhaite, limitant ainsi les risques.
- Absence de gestion : aucun travail de gestion (y compris la recherche de locataire ou l’entretien) pour l’investisseur, la société de gestion s’occupant de tout. Ceci n’est pas applicable aux SCI entre membres d’une même famille ou les associés s’occuperaient eux-mêmes des biens.
- Faible ticket d’entrée : il est ainsi possible de s’exposer à l’immobilier avec peu d’apport.
- Régularité des revenus : la société verse des revenus trimestriels ou mensuels et le risque d’impayé est minime par rapport à de l’immobilier physique en direct
- Accès à des projets de grande envergure : grâce à la mutualisation des montants à investir de chacun, l’investisseur peut s’exposer à des projets dans lesquels il n’aurait pas investi sans les fonds : hôpitaux, centres commerciaux, bureaux et autres projets complexes.
Les inconvénients des fonds d’investissement immobiliers
- Rendement plus faible : le rendement peut s’avérer plus faible que lors d’un achat en direct à cause des frais de gestion prélevés par la société ;
- Déductions fiscales : contrairement à l’immobilier physique, il n’est pas possible de déduire des travaux ou autres frais des revenus et la fiscalité peut être plus importante ;
- Financement : il est plus compliqué d’obtenir un financement bancaire pour financer un investissement dans un fonds que dans de l’immobilier physique. Il reste néanmoins possible d’obtenir un crédit pour un fonds, surtout pour les SCPI ;
- Liquidité : pour certains fonds, l’argent sera bloqué pendant plusieurs années et il n’est pas possible de revendre ses parts aussi rapidement que l’on pourrait vendre un bien physique.
Comment investir dans un fonds d’investissement immobilier ?
Il est possible d’investir dans un fonds immobilier de plusieurs manières :
- En direct : certaines SCPI permettent d’acheter des parts en direct. C’est notamment le cas de CORUM qui permet à l’investisseur d’acquérir leur part directement sur leur site internet, évitant ainsi les frais d’intermédiaires ;
- Par un courtier : il existe des courtiers en SCPI et autres fonds. On cite par exemple Anaxago ou Louve Invest qui permettent d’acheter des parts de SCPI ;
- Via un conseiller en gestion de patrimoine professionnel : certains gestionnaires de patrimoine, les CGP, donnent accès à des fonds immobilier et prennent généralement une commission sur la souscription ;
- Grâce à une assurance vie : certaines assurances vie permettent d’acheter des parts de SCI ou SCPI ;
- Sur un compte titre : il faudra passer pour un compte titre pour négocier des parts de SIIC.
Pour chaque option, il convient de rechercher les frais pratiqués par le partenaire.
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