Travaux déductibles de la plus-value immobilière : le guide complet 2025

Vendre un bien peut générer une plus-value immobilière conséquente… et une facture fiscale salée. Pourtant, en maîtrisant la liste précise des travaux déductibles, des frais déductibles et des abattements pour durée de détention, il est possible de réduire l’imposition de façon drastique, parfois jusqu’à l’exonération totale. Ce guide actualisé 2025 répond à sept questions clés, de la conditions de déduction des travaux au calcul de la plus-value.

Rappels fondamentaux

Avant toute cession immobilière, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes et la fiscalité qui encadrent la plus-value afin d’anticiper son impact financier.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente net et le prix d’acquisition (majoré de certains coûts). Lorsque cette différence est positive, elle constitue un gain imposable, sauf exceptions comme la vente de la résidence principale.

Comment est-elle imposée en 2025 ?

• Impôt sur le revenu : 19 %

• Prélèvements sociaux : 17,2 %

• Surtaxe : 2 à 6 % sur la fraction > 50 000 €

→ Taux facial : 36,2 % avant abattements et déductions.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Pour connaître l’impôt réellement dû au moment de la vente, il faut d’abord déterminer la plus-value brute, puis ajuster le prix d’acquisition et, enfin, appliquer les abattements pour durée de détention.

Les trois étapes du calcul

1. Montant réel de la plus-value= Prix de vente – Prix d’acquisition

2. Majoration du prix d’acquisition

   • Frais d’acquisition réels ou forfait 7,5 %

   • Travaux déductibles réalisés par une entreprise

3. Abattement pour durée de détention

Tableau : abattements en fonction de la durée

Découvrez Amarris

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, la gestion comptable peut vite devenir un casse-tête. C’est là qu’intervient Amarris Immo, une plateforme spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs immobiliers.

Avec Amarris Immo, vous bénéficiez d’un suivi comptable sur mesure, adapté aux spécificités de votre investissement : LMNP, SCI, location meublée, etc. Leur équipe d’experts vous aide à optimiser votre fiscalité et à gérer sereinement vos obligations comptables.

Notre avis sur Amarris Immo : votre expert-comptable immobilier | Le média de l'investisseur

Mon avis personnel sur Amarris Immo : synthèse, prix et utilité pour un investisseur.

Le média de l'investisseur

Quels travaux déductibles pour la plus-value ?

Seuls les travaux qui augmentent la valeur ou le confort du bien—et qui sont facturés TTC par une entreprise—peuvent venir majorer le prix d’acquisition et ainsi diminuer la plus-value imposable.

Typologie des travaux déductibles

Conditions pour déduire des travaux

• Justificatif travaux : factures nominatives, acquittées avant l’acte authentique.

• Dépenses réalisées : par le vendeur (ou la SCI) et non déjà déduites au titre des revenus fonciers.

• Type de travaux : ils doivent créer de la valeur (voir tableau ci-dessus).

Comment réduire l’imposition sur la plus-value ?

Le montant effectivement taxé peut souvent être largement inférieur au taux facial de 36,2 % grâce à plusieurs leviers cumulatifs : majorer le prix d’acquisition, profiter des abattements pour durée de détention, réclamer les forfaits ou abattements exceptionnels, voire recourir à des montages patrimoniaux plus sophistiqués.

Réduire le montant imposable

1. Majorations du prix d’acquisition (frais + travaux)

2. Abattement pour durée

3. Forfait travaux 15 % si détention > 5 ans et absence de justificatifs

4. Dispositifs exceptionnels 2025

   • 70 % d’abattement en zone de tension (cession pour construction de logements)

   • 85 % si l’acheteur signe un bail de logement social

Stratégies avancées

• Démembrement : céder la nue-propriété puis l’usufruit plus tard pour lisser la fiscalité.

• SCI à l’IS : amortissement intégral mais taxation à l’IS ; pertinent pour les détentions longues.

• Réalisation ciblée de travaux de rénovation énergétique pour cumuler aides et déduction.

Quels frais peuvent être déduits ?

Conditions pour déduire des travaux — zoom détaillé

Avant de considérer un poste de travaux comme déductible, vérifiez qu’il remplit rigoureusement chacun des critères suivants ; à défaut, l’administration fiscale peut le requalifier et refuser sa prise en compte.

Checklist conditions déduction

• ✅ Factures TVA incluse

• ✅ Travaux réalisés par une entreprise déclarée

• ✅ Paiement avant la vente

• ✅ Travaux non déjà imputés aux revenus fonciers

• ✅ Détention du bien > 5 ans pour le forfait 15 % sans justificatifs

🔴 Cas de jurisprudence

• Remise aux normes électriques complète : assimilée à amélioration (CAA Lyon, 2019).

• Réfection peinture simple : entretien, donc non déductible.

• Changement intégral d’une cuisine datée (sans modification de surface) : relève de la réparation, non déductible.

Quelles exonérations sur la plus-value ?

Étude de cas pas-à-pas

Scénario : maison achetée 300 000 €, vendue 420 000 € après 12 ansTravaux déductibles :

• Surélévation (TVA) : 40 000 €

• Isolation extérieure : 15 000 €

• Peinture intérieure (DIY) : 2 500 € non déductibleFrais réels d’acquisition : 22 000 €

1️⃣ Majoration du prix

• Frais acquisition : 22 000 €

• Travaux déductibles : 55 000 €

• Prix corrigé : 377 000 €

2️⃣ Plus-value brute : 420 000 € – 377 000 € = 43 000 €

3️⃣ Abattement durée (12 ans)

• IR : 6 % × 7 ans = 42 % → base : 24 940 €

• PS : 1,65 % × 7 ans = 11,55 % → base : 38 045 €

4️⃣ Impôt

• IR (19 %) : 4 739 €

• PS (17,2 %) : 6 545 €

• Total : 11 284 €

Notre avis sur la réduction de l’imposition d’une plus-value immobilière

En 2025, l’investisseur averti dispose d’un arsenal complet pour réduire l’imposition de sa plus-value immobilière :

• Travaux déductibles variés (construction, rénovation énergétique, agrandissement)

• Frais déductibles (notaire, agence, voirie, diagnostics)

• Abattements progressifs puis exonération totale au bout de 30 ans

• Exonérations ciblées (résidence principale, vente modeste, bailleur social)

En appliquant rigoureusement les conditions de déduction et en gardant chaque justificatif, vous transformez la fiscalité en simple variable de votre stratégie patrimoniale — et non en frein. Prenez conseil auprès de votre notaire ou d’un fiscaliste avant toute signature : chaque situation comporte des subtilités.