Si vous possédez un bien immobilier dans lequel vous avez fait des travaux et songez à le revendre, la question de la plus-value se posera certainement. Ce guide vise à détailler les travaux qui en sont déductibles pour vous permettre de planifier au mieux.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et le prix de vente de cette même propriété. On parle généralement de plus-value si cette différence est positive, et que le propriétaire a effectué un gain, et de moins-value si cette différence est négative, c’est-à-dire que la propriété est revendue à un prix inférieur à son prix d’achat.
Plus concrètement, si un appartement est acheté à un prix de 200 000 euros et est revenu à 220 000 euros, le vendeur aura fait une plus-value de 20 000 euros.
Ce gain est cependant généralement soumis aux prélèvements sociaux ainsi qu’à l’impôt sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés. Il existe quelques exceptions telles que la revente de sa résidence principale qui permettent une exonération de plus-value.
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Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Ainsi, pour optimiser sa fiscalité, il est avantageux de réduire la plus-value et ainsi réduire les impôts et autres prélèvements qui seront dus après la vente. Pour ce faire, il est notamment possible de déduire certains frais de rénovations qui ont été effectuées dans la propriété. Le prix d’acquisition est ainsi majoré de ces travaux ou l’équivalent en est déduit du prix de vente.
Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?
De manière simplifiée, si aucune déduction ne s’applique, la plus-value (ou moins-value) se calcule de la façon suivante :
➡️ Plus-value = prix de cession – prix d’acquisition
Si cette différence est positive, il s’agit d’un gain qui sera probablement assujetti à divers prélèvements et impôts.
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Comment est imposée la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est considérée comme un bénéfice. Ainsi, elle est soumise aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu dans le cas d’une personne physique.
Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17.2% de la plus-value imposable.
Pour l’impôt sur le revenu, celui-ci correspond à un taux de 19% qui s’applique une fois abattement(s) et/ou déduction(s) faites. En fonction de la plus-value réalisée, une taxe supplémentaire qui varie entre 2% et 6% s’applique pour les montants supérieurs à 50 000 euros. Cette taxe supplémentaire ne s’applique pas aux ventes exonérées.
Pour les prélèvements sociaux et également pour l’impôt sur le revenu, il existe des abattements de la plus-value imposable en fonction du nombre d’années de détention du bien. Concrètement, plus le nombre d’années de détention sera élevé, moins la plus-value imposable sera haute.
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | |
| Base pour l'impôt sur le revenu | Base pour les prélèvements sociaux | |
| <5 ans | 0 % | 0 % |
| 6-21 ans | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| >22 ans | Exonération | 9 % |
| > 30 ans | Exonération | Exonération |
Par exemple, pour un bien détenu 10 ans avec une plus-value de 10 000 euros :
- Base pour l’impôt sur le revenu : 10 000 - 10 000 x (6% x 5 ans) = 10 000 – 10 000 x 30% = 7 000 euros
- 5 années à 6% d’abattement par an, 5 premières années sans abattement
- Base pour les prélèvements sociaux : 10 000 - 10 000 x (1,65%*5) = 10 000 - 10 000 x 8,25% = 9 175 euros
Un bien détenu 25 ans sera exonéré d’impôts sur le revenu alors qu’un bien détenu 30 ans sera également exonéré de prélèvements sociaux.
Comment réduire le montant d’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière étant assujettie aux impôts, il est intéressant d’en réduire son assiette imposable. Cela peut être de fait de plusieurs manières.
Afin de couvrir les différents frais réglés à l’acquisition du bien (frais de notaire, frais d’agence), il est possible de faire une déduction forfaitaire de 7,5% du prix d’achat ou de déduire les frais réels si ceux-ci peuvent être prouvés. Ce forfait viendra majorer le prix d’acquisition.
Certains travaux peuvent également être déduits de la plus-value pour en réduire son assiette fiscale. Ceux-ci peuvent être déduits au réel si les travaux ont été supportés par le vendeur, réalisés par une entreprise et que des justificatifs peuvent être présentés (factures soumises à la TVA). Les matériaux et les travaux achetés et effectués directement par le vendeur ne sont pas déductibles. Si aucun justificatif n’est disponible, il est possible de faire une déduction forfaitaire à hauteur de 15% si le bien a été détenu plus de 5 ans. Si la durée de détention est inférieure à 5 ans et qu’aucun justificatif n’est disponible, aucune déduction ne sera faisable.
Une troisième façon de réduire l’assiette fiscale de la plus-value immobilière est via une durée de détention élevée du bien. Un abattement de l’assiette fiscale pour l’impôt sur le revenu et également de celle pour les prélèvements sociaux est effectué dès la 5ème année de détention révolue.
Enfin, il existe des abattements temporaires et exceptionnels qui ne s’appliquent que dans des cas restreints tels que la cession pour démolition / reconstruction en zones tendues ou pour des opérations d’aménagement.
La plus-value sera complètement exonérée, notamment dans certains cas, entre autres :
- Résidences principales ;
- Détention de plus 30 ans ;
- Certains contribuables non-propriétaires de leur résidence principale ;
- Prix de cession inférieur à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié ;
- Vente d’un bien à un organisme de logements sociaux ;
- Certains contribuables non-résidents.
Ainsi, pour un bien détenu 5 ans et acquis au prix de 100 000€ revendu à 120 000€, il n’y aura pas de plus-value :
- 7.5% abattement pour les frais d’acte : 7 500€ ;
- 15% forfait travaux : 15 000€ ;
- Total des déductions : 22 500€.
Quels sont les travaux déductibles de la plus-value immobilière ?
Il existe trois types de travaux qui sont déductibles de la plus-value immobilière, tant que ceux-ci ont été réalisés par une entreprise et soumis à la TVA :
- Travaux de construction ou reconstruction ;
- Travaux de surélévation ;
- Travaux d’agrandissement ou apportant un élément de confort nouveau.
En particulier, installer une cuisine dans un logement qui ne possédait pas de cuisine sera déductible mais remettre une cuisine à neuf ne le sera pas car il ne s’agira pas d’un « élément de confort nouveau ».
Les travaux de rénovation énergétique sont considérés comme apportant un confort nouveau et sont ainsi déductibles.
Par ailleurs, il est également possible de déduire des frais de voirie, de réseaux, de distribution et des honoraires d’architecte.
Cependant, si des travaux rentrent dans une de ces trois catégories mais ont été déduits des revenus fonciers au préalable, il ne sera pas possible de les déduire de la plus-value. Ces deux avantages ne sont pas cumulables.
Quels sont les frais déductibles de la plus-value immobilière ?
En plus des travaux, certains frais sont également déductibles de la plus-value :
- Frais de notaire ;
- Honoraires d’agence.
Ceux-ci peuvent être déduits avec les justificatifs ou par le biais d’un forfait de 7.5%.
Quels sont les travaux non déductibles de la plus-value immobilière ?
Certains travaux ne sont pas déductibles de la plus-value immobilière :
- Entretien et réparation du bien ;
- Matériaux achetés par le vendeur ;
- Travaux non réalisés par une entreprise.
En effet, les travaux et dépenses liées à l’entretien du bien et à sa réparation ne seront pas considérés. Il s’agit des travaux qui permettent de maintenir l’état du bien ou de le remettre en bon état sans en modifier sa structure, agencement ou équipement initial.
Cela inclut, par exemple, des travaux de réparation électrique ou un rafraichissement de peinture. Différents cas de jurisprudence ont eu lieu dans le passé et il convient de se renseigner avec son notaire lors d’une vente. Par exemple, la Cour Administrative d’Appel de Lyon a permis de comptabiliser les frais suite au changement complet de l’installation électrique d’un bien.
Il n’est également pas possible de déduire des frais de matériaux achetés soi-même, même si une entreprise s’est ensuite chargée des travaux. De la même manière, les travaux effectués par le propriétaire ou, en règle générale, non effectués par une entreprise ne sont pas déductibles.
En somme, prenons l’exemple d’un vendeur qui a acheté un bien pour 100 000€ et le revend au prix de 150 000€ en ayant fait les travaux suivants par entreprise :
- Installation d’une salle de bain (non existante au préalable) : 5 000€ ;
- Agrandissement : 10 000€ ;
- Installation d’un panneau solaire : 5 000€ ;
- Changement d’une cuisine existante : 10 000€ ;
- Peinture : 2 000€.
Les trois premières dépenses seront déductibles de la plus-value de 50 000€. L’assiette fiscale tombe donc à 30 000€. Il faut également déduire les frais d’acte ainsi qu’un abattement potentiel pour la durée de détention, comme expliqué précédemment.
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