Où investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Investir dans l’immobilier pour créer des revenus supplémentaires, préparer sa retraite ou se constituer un patrimoine attire de plus en plus d’investisseurs. Cependant, le marché français est déjà bien développé et certains pourraient vouloir investir dans d’autres pays où les rendements sont plus attractifs et où les investissements sont plus profitables.

Ce guide a pour but de vous aider dans ce choix d’investir ou non à l’étranger et à comprendre au mieux les avantages et inconvénients d’un tel choix.

Quel est le meilleur pays pour investir dans l’immobilier ?

Parmi les pays les plus populaires pour les investissements immobiliers, nous retrouvons : 

• Émirats arabes unis ;
• Portugal ;
• Italie ;
• États-Unis ;
• Indonésie ;
• Espagne ;
• Maroc.

Émirats arabes unis

Majoritairement poussés par Dubaï, les EAU proposent de nombreuses opportunités d’investissement immobilier : hôtels, villas, appartements de luxe. La ville s’est rapidement développée grâce à son haut niveau de sécurité qui a attiré à la fois les touristes et les investisseurs, augmentant la demande immobilière, y compris pour le locatif.

Le prix du mètre carré atteint les 3500 € en moyenne. De plus, l’imposition dans ce pays est relativement intéressante, car un étranger peut y louer un bien sans avoir à payer des impôts étant donné que Dubaï est exonéré d’impôts.

Portugal

Le Portugal a su convaincre de nombreux investisseurs français, y compris grâce à sa proximité avec la métropole, au coût de la vie qui est peu élevé, au climat qui est plutôt agréable tout au long de l'année, à sa fiscalité avantageuse et au prix de l’immobilier qui est encore relativement bas.

De plus, les démarches administratives y sont simples. Les investisseurs étrangers bénéficient d’une exonération d’impôts pendant 10 ans et sont éligibles au Golden Visa pour pouvoir gérer leurs investissements. Depuis 2016, Lisbonne a connu une hausse de prix spectaculaire (+40%), mais pour le moment, les loyers n’ont pas encore connu une hausse aussi importante.

Italie

L’Italie attire notamment grâce à son fort potentiel touristique et à sa fiscalité avantageuse. Suite à la crise économique de 2012, les prix y ont fortement baissé et la tendance ne s’est pas encore vraiment retournée.

Cela permet donc un accès à la propriété à un tarif relativement faible. La fiscalité a un taux unique à 21% et une convention avec la France évite la double imposition. À Milan, la rentabilité locative avoisine les 7% en moyenne.

États-Unis

Les États-Unis ont historiquement vu leur immobilier grandement s’apprécier. Suite à une importante hausse du marché immobilier, la FED a fortement augmenté les taux directeurs, mais un retournement pourrait relancer l’immobilier.

La fiscalité y est globalement intéressante, y compris grâce à la convention avec la France, mais il y a de larges disparités d’un état à l’autre. Nous noterons notamment la Floride où il n’y a pas d’imposition sur les personnes physiques.

Indonésie

Le plus exotique de la liste, mais pour autant très apprécié, l’Indonésie propose des villas et autres logements luxueux à des prix très attractifs. Bali attire de nombreux investisseurs étrangers qui pouvaient, pour 500 000 euros, acquérir une villa de rêve avec piscine.

Le climat est également tel que les touristes et nomades affluent toute l’année. Le point noir de l’Indonésie est le système de Lease Hold qui signifie que le bien doit être restitué au bout de 20 ans. L’investisseur n’est donc jamais complètement propriétaire du bien. 

Espagne

De manière similaire à l’Italie, l’Espagne ne s’est pas complètement remise de la crise immobilière et les prix d’achat y sont restés faibles. Madrid est ainsi beaucoup plus accessible que Paris.

Pour autant, il s’agit du deuxième pays le plus visité au monde après l’hexagone et son attractivité ne faiblit pas. Son climat est également apprécié des investisseurs ainsi que l’enrichissement actuel de la population qui pourrait pousser les prix vers le haut. 

Maroc

Le Maroc plait également beaucoup grâce au tourisme : plus de 10 millions de touristes ont visité le royaume en 2022. Le Maroc a également mis en place des dispositifs intéressants pour attirer des fonds étrangers : exonération de taxe d’habitation pendant 3 ans, la possibilité de transférer les fonds d’une vente sur un compte étranger. Casablanca et Marrakech sont les lieux forts de l’investissement immobilier.

Quels sont les risques et pièges de l’achat immobilier à l’étranger ?

Même si investir à l’étranger peut sembler attractif et intéressant sur de nombreux points, il existe cependant quelques risques et pièges à éviter :

• Fiscalité : La fiscalité varie énormément d’un pays à l’autre et parfois d’une région à l’autre au sein d’un même pays. De plus, les conventions avec la France diffèrent entre les pays et ce qui peut être judicieux pour un investisseur ne l’est pas forcément pour un autre. Il faut donc se renseigner en détail en amont d’un achat pour comprendre l’impact fiscal d’un achat à l’étranger. Gardez également en tête que la fiscalité change et évolue rapidement et renseignez-vous également sur la tendance globale du secteur en termes d’imposition ;
• Financement : Les banques françaises sont frileuses lorsqu’il s’agit de financer un bien situé dans un autre pays, notamment par leur absence de main mise sur le bien en cas de défaut de paiement et à cause de leur connaissance limitée du marché. Les financements sont donc compliqués et sont souvent soit accordés par des banques très spécialisées (par exemple des banques privées), ou en nantissant ou hypothéquant un bien en France de la même valeur, ou par des banques locales au pays d’achat, avec un apport plus conséquent ;
• Connaissance du marché : Investir à l’étranger requiert une connaissance en profondeur du marché local. En tant qu’étranger, vous êtes une proie beaucoup plus facile pour des personnes malintentionnées ou des vendeurs sans scrupules qui voudraient vendre leur bien au-dessus des prix du marché ;
• Langue : En fonction du pays d’achat, il est possible qu’ils ne parlent peu, voire pas du tout français. Si vous ne maitrisez pas l’anglais ou la langue locale à un niveau professionnel, il est conseillé de se faire accompagner d’un interprète pour éviter les surprises ;
• Processus d’acquisition : Chaque pays a son propre processus d’achat de propriété et chaque parti a un rôle bien défini. En France, le notaire peut également vous conseiller. Cela n’est pas le cas en Espagne ni aux États-Unis. Il faudra donc vous entourer de personnes de confiance qui sont expérimentées en la matière ;
• Frais : Ne minimisez pas les frais de déplacement ainsi que les frais de gardiennage que vous pourriez avoir à payer une fois l’achat effectué ;
• Taux de change : Vous pourriez être exposé à une autre devise que l’euro si vous achetez un bien à l’étranger. Cela signifie que votre patrimoine fluctuera en fonction des fluctuations du taux de change ;
• Peu de contacts : Il est toujours plus facile d’investir lorsque notre réseau est développé : artisans, personnes de confiance, entreprise de gardiennage … ;

Où investissent les Français à l’étranger ?

Les français investissent majoritairement :

• À Dubaï ;
• En Floride ;
• En Italie ;
• En Espagne ;
• Au Portugal.

Le Maroc est également relativement haut placé et fait office de figure montante sur la scène des investissements français.

Les critères principaux pour les investisseurs Français et qui expliquent ce classement sont :

• Faibles coûts d’achats en comparaison à la France (1 million d’euros permettront d’avoir une villa avec piscine à Miami, mais un simple appartement à Paris) ;
• Climat agréable toute l’année, permettant également l’usage du bien en tant que résidence secondaire ;
• Tourisme très développé, assurant l’attractivité du bien pour de la location saisonnière ;
• Fiscalité avantageuse, limitant l’impact fiscal pour les investisseurs.

Où investir dans l’immobilier en tant que français ?

Le lieu le plus adéquat pour un investisseur français dépend du profil et des objectifs de la personne souhaitant acquérir une maison ou un appartement. 

Si le financement s’avère compliqué pour acheter un bien en France, il sera probablement très compliqué d’acheter à l’étranger. De plus, acheter en France peut permettre de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment si l’on profite du dispositif LMNP ou si l’on investit dans sa résidence principale.

Inversement, si le but est d’acheter une résidence secondaire à louer en location saisonnière en supplément, une destination au climat agréable toute l’année peut être judicieuse. Cela peut être le cas de l’Espagne, de l’Italie ou du Portugal ou, si la distance n’est pas un problème, de l’Asie ou des États-Unis.

Où investir dans l’immobilier en Europe en 2024 ?

En Europe, les pays qui attirent le plus les investisseurs français sont les destinations du sud : l’Espagne, l’Italie et le Portugal. Cependant, il faut suivre un processus strict pour y investir afin de ne pas faire d’erreur.

Comment investir à l’étranger ?

Il y a plusieurs étapes à suivre lors d’un investissement à l’étranger : 

1. S’informer sur le marché : il est primordial de développer une grande connaissance du marché avant de se lancer dans un achat immobilier ;
2. Définir son objectif : est-ce un bien acheté dans le but d’une revente rapide, d’une mise en location, ou d’un usage privatif en résidence secondaire ? ;
3. Comprendre la fiscalité : la fiscalité locale ainsi que son développement auront un grand impact sur votre investissement ;
4. Démarrer les recherches : les recherches de bien, y compris les visites, et les demandes de financement bancaire et de crédit immobilier peuvent ensuite démarrer ;
5. Acheter : procéder à l’acquisition du bien en vous entourant des professionnels nécessaires : fiscaliste, interprète, notaire ;

Pourquoi réaliser un investissement dans un autre pays ?

Il existe de nombreux avantages à investir à l’étranger :

• Diversification de patrimoine : cela permet de s’exposer à d’autres marchés immobiliers que la France, d’autres secteurs géographiques et d’autres régimes fiscaux ;
• Tourisme : investir à l’étranger peut permettre de profiter du tourisme croissant d’une région particulière ;
• Marché immobilier attractif : certaines régions proposent des prix bien plus bas que la France, permettant d’acquérir une propriété de plus haut standing en comparaison à l’hexagone ;
• Fiscalité : investir à l’étranger peut permettre de réduire son assiette fiscale si l’investissement a lieu dans un endroit sans ou avec peu d’impôt qui a une convention avec la France ;
• Rentabilité : certains pays offrent des rentabilités locatives bien plus hautes que la France.

Comment faire financer son bien à l’étranger ?

Les banques sont généralement réticentes à l’idée de financer des biens situés dans un pays étranger au leur. Cela est dû à la peur d’un défaut de paiement et la difficulté de saisir le bien acquis en cas de défaut de paiement.

Cependant, il existe des solutions :

• Nantissement : pour pouvoir donner un emprunt immobilier à un client, une banque peut demander de nantir l’équivalent de la valeur du bien chez eux. Cela peut être un compte titre ou une assurance vie par exemple ;
• Hypothèque : la banque peut demander d’hypothéquer un bien de valeur similaire ou supérieure en France, que vous possédez déjà, pour garantir le prêt immobilier de ce nouvel achat ;
• Banque privée et patrimoniale : certaines banques réservées aux gros portefeuilles peuvent proposer des financements et des investissements à l’étranger.

Si vous n’arrivez pas à trouver de financement, notez qu’il existe également d’autres façons d’investir à l’étranger, par exemple via des SCPI dites « européennes » qui possèdent des biens dans de nombreux pays. La gestion sera effectuée par la SCPI qui vous versera un revenu au prorata des loyers perçus.

Quels sont nos conseils pour investir à l’étranger ?

En général, il est recommandé d’étudier le marché en profondeur avant de se lancer dans un investissement à l’étranger. Vous pourrez ensuite détailler votre projet, commencer les visites et acheter le bien qui correspond à votre objectif.

Il existe cependant quelques risques, notamment le financement et le manque de connaissances locales (langue, réseau..). Pour cela, nous vous conseillons de vous entourer au mieux et de faire de nombreuses recherches.

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