Vous vous apprêtez à acquérir un bien immobilier, pour votre usage personnel ou en tant qu’investissement pour le mettre en location et êtes à la recherche d’un financement ? Cet article a pour but de décrire les critères principaux des banques lors de l’octroi d’un emprunt immobilier ainsi que les documents et justificatifs à fournir.
Les éléments que les banques regardent avant de vous accorder un crédit immobilier ?
Afin de décider ou non d’accorder un prêt immobilier à un client, la banque examine en détail plusieurs éléments concernant votre situation personnelle, mais également concernant le bien à acheter :
- Capacité d’emprunt ;
- Apport disponible ;
- Situation financière ;
- Situation professionnelle ;
- Situation personnelle ;
- Qualité du projet immobilier.
La capacité d'emprunt
L’un des critères principaux d’une banque lors de l’octroi d’un crédit immobilier est la capacité d’emprunt de la personne ou de la société qui emprunte. Plus précisément, la capacité d’emprunt détermine le montant que l’emprunteur peut allouer au remboursement d’un crédit en tenant compte de ses revenus et de ses charges.
Pour calculer cette capacité, la banque procède premièrement au calcul du taux d’endettement de l’emprunteur. Le taux d’endettement correspond au taux de charges fixes par rapport aux revenus :
Les charges comprennent notamment :
- Loyer ;
- Mensualité d’emprunt(s) existant(s) ;
- Pension(s) alimentaire(s) ;
- Factures de la vie de tous les jours.
Les revenus prennent en compte :
- Revenus nets provenant d’un salaire en CDI ;
- Revenus locatifs, partiellement : les banques appliquent une pondération qui varie entre 70% et 80% des loyers perçus ;
- Autres revenus stables.
Ce taux d’endettement, une fois la nouvelle mensualité future prise en compte, ne doit pas dépasser les 35% pour que la banque puisse accorder un prêt. Il existe des exceptions mais elles sont rares et dépendent du dossier de l’emprunteur ainsi que de la relation avec la banque.
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
En fixant le taux d’endettement à 35%, la banque peut donc calculer la mensualité maximale que l’emprunteur peut supporter. Notez que, jusque récemment, le taux d’endettement maximal était de 33% et de nombreux sites et autres sources mentionnent 33% comme taux limite.
Revenus mensuels nets | 3 000 € |
Charges mensuelles | 500 € |
Taux d'endettement | 17% |
Mensualité mensuelle possible | 550 € |
Charges mensuelles futures | 1050 € |
Taux d'endettement futur | 35% |
Avec cette mensualité maximale, la banque utilisera des simulateurs de crédits pour connaitre le montant maximal que le client peut emprunter, en tenant compte des taux actuels et de la durée d’emprunt souhaitée. Cela correspond à la capacité d’emprunt.
L'apport disponible
Pour pouvoir acheter une propriété, il est très fréquent, voire, systématique de devoir financer soi-même une partie du bien : cela correspond à l’apport.
Pour un bien à 100 000 euros, la banque pourrait par exemple ne financer que 90 000 euros et l’emprunteur aurait un apport de 10 000 euros à fournir, ce qui correspond à un financement à hauteur de 90%. Cet exemple ne tient pas compte des frais de notaire à prévoir, potentiellement, en supplément.
Alors qu’il était encore possible il y a quelques années d’investir et acheter un bien immobilier sans apport, il est désormais préconisé de prévoir 20-30% d’apport. Cet apport dépend notamment de l’usage du bien (résidence principale, secondaire ou locative) et de la relation avec la banque.
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En effet, la résidence principale ne constitue pas un actif, car elle ne génère aucun revenu immobilier mais l’emprunteur n’aura pas d’autres charges de logement. L’apport demandé est ainsi généralement moindre.
En comparaison, une résidence secondaire ne génère aucun revenu foncier et ne diminue pas les charges d’habitation de l’emprunteur ; la banque demandera ainsi un apport plus conséquent. Pour les résidences à vocation locative, la banque demande généralement un apport personnel également plus important. D’un point de vue investisseur, il peut cependant être intéressant de garder cet apport à un niveau minimum pour augmenter l’effet de levier.
Pouvoir prouver la disponibilité d’un apport personnel à la banque est aussi un gage de confiance et de solvabilité envers le banquier. Cela prouve la capacité du client à épargner et rassure ainsi le prêteur quant à la solvabilité de l’emprunteur.
En fonction de votre stratégie financière et de votre volonté d’utiliser plus ou moins d’apport personnel, il est possible de négocier avec la banque afin d’aligner le montant de l’apport avec votre ambition, dans la limite du possible.
La situation financière
La banque va également s’intéresser aux revenus de l’emprunteur potentiel et à sa situation financière globale. Le banquier va notamment se poser les questions suivantes :
- Est-ce que mon client a eu des revenus stables lors des derniers mois ?
- Est-ce que mon client a des dépenses modérées alignées avec ses revenus ?
- Quelle est l’épargne moyenne mensuelle de mon client ?
- Est-ce que mon client a d’autres placements financiers ou autres réserves d’épargne ?
- Quelles sont les dettes en cours de mon client ?
En parallèle, la banque vérifiera également que le client n’est pas en situation de surendettement.Tout cela permettra à la banque d’établir le profil du client et de comprendre sa stabilité financière.
La situation professionnelle
Un emprunt étant un engagement de plusieurs années, parfois jusque 20 ans ou plus, la banque veut comprendre les perspectives professionnelles du client à long terme.
La banque privilégiera ainsi les emprunteurs en CDI avec des perspectives d’évolution salariale. Similairement, la banque favorisera également les emplois et professions reconnues pour être stables.
Il est en effet plus compliqué pour des auto-entrepreneurs d’emprunter et ceux-ci doivent prouver une stabilité des revenus sur une longue période en amont de la demande d’emprunt immobilier. Les auto-entrepreneurs et autres salariés indépendants ou en CDD peuvent cependant se voir octroyer des crédits immobiliers mais souvent en présentant davantage de garanties.
La situation personnelle
La situation personnelle de l’emprunteur influence également l’obtention ou non d’un prêt immobilier.
En particulier, un jeune actif en bonne santé paiera moins d’assurance emprunteur qu’un retraité ou une personne en mauvaise santé qui devra opter pour une assurance plus chère.
Similairement, alors qu’un jeune actif aura peu de capital et d’épargne personnelle, une personne plus âgée pourra utiliser la vente d’un bien pour garantir l’emprunt.
Une famille monoparentale aura également davantage de charges qu’un jeune couple sans enfant.
Tous ces facteurs sont étudiés en détail par la banque avant de faire, ou non, une offre de prêt.
La qualité du projet immobilier
En plus de prendre en compte la situation financière et personnelle de l’emprunteur, la banque souhaitera se renseigner sur la qualité du projet immobilier envisagé.
Par exemple, les diagnostics énergétiques DPE sont particulièrement pris en compte, notamment suite aux interdictions de mise en location des « passoires thermiques » dont le DPE est trop faible.
Certaines banques ont également recours à des experts pour estimer le bien ainsi que sa rentabilité pour s’assurer que l’acheteur ne fasse pas une mauvaise opération et qu’une vente potentielle du bien n’engendre pas de pertes financières. Une estimation de la rentabilité permet également d’estimer les revenus fonciers futurs en cas d’investissement locatif.
Quelles sont les pièces à fournir pour obtenir un crédit immobilier ?
Pour monter un dossier pour un prêt bancaire dans le cadre d’un investissement immobilier, la banque va vous demander d’apporter de nombreux documents :
- Identité : pièce d’identité et justificatif de domicile ;
- Preuve de revenus : dernières fiches de paie, contrat de travail ;
- Justificatif d’apports : derniers relevés de comptes ;
- Justificatif de charge : tableau(x) d’amortissement d’emprunt(s) en cours, quittance de loyer, etc ;
- Avis d’imposition : derniers avis d’imposition sur le revenu ;
- Données sur le bien : compromis signé et diagnostics si le compromis a déjà été signé.
Notez que vous pouvez faire des recherches d’emprunt en amont du projet avant d’avoir trouvé un bien à acquérir. La banque peut ainsi vous délivrer un accord de principe qui rassurera les vendeurs et les incitera à accepter votre offre sur leur propriété.
Comment avoir un bon dossier pour un crédit immobilier ?
Avoir un bon dossier est d’une extrême importance pour pouvoir obtenir un emprunt immobilier. Cela est d’autant plus vrai avec le durcissement récent suite à la hausse des taux et la subséquente baisse de la production de crédit.
Afin d’avoir le meilleur dossier possible devant votre banquier ou devant le courtier, il est indispensable de :
- Assainir ses finances plusieurs mois en amont afin d’avoir des revenus et dépenses stables ;
- Garder une situation professionnelle stable et ne pas démissionner juste avant de vouloir acheter un bien immobilier avec un prêt ;
- Préparer et étudier le projet d’achat en détail pour montrer à la banque que vous investissez en connaissance de cause ;
- Monter le dossier de manière structurée pour faciliter le travail de la banque ;
- Inclure toute pièce supplémentaire qui peut inspirer confiance telles qu’une étude de rentabilité du bien immobilier ou la rentabilité d’un précédent projet que vous avez réussi avec succès.
Quelles garanties demande la banque ?
Si la banque accorde un prêt immobilier, la banque va également demander des garanties. Il existe deux types de garantie :
- Hypothèque : l’hypothèque consiste à donner en garantie le bien acquis à la banque qui pourra ensuite le saisir et le vendre en cas de défaut de paiement ;
- Cautionnement : un organisme de cautionnement se porte caution du remboursement du prêt. Il existe des cautions bancaires (organismes créés par les banques elles-mêmes) et les cautions mutuelles de fonctionnaire qui sont réservées à certaines professions.
Par ailleurs, la banque peut également demander de nantir des fonds qu’ils pourront saisir en cas de non-paiement de l’emprunt. Les fonds bloqués peuvent être investis en assurance vie, en SCPI, en compte-titre ou sur d’autres instruments choisis en accord avec la banque. Le nantissement est généralement levé à la fin de l’emprunt.
Pourquoi les banques refusent-elles un prêt immobilier ?
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles une banque peut refuser d’octroyer un crédit immobilier. Elles peuvent notamment comprendre :
- Taux d’endettement trop élevé ;
- Mauvaise gestion budgétaire de l’emprunteur ;
- Profil jugé trop à risque par la banque ;
- Situation professionnelle précaire ;
- Incapacité de trouver une assurance emprunteur ;
- Risque de surendettement trop élevé ;
- Projet jugé non solide ;
Quel apport personnel pour un crédit immobilier ?
Actuellement, les apports personnels demandés pour un crédit immobilier varient entre 20% et 30% du coût du projet. Même avec négociation, il est très difficile de devoir apporter moins de 10% d’apport personnel.
La banque vérifiera vos justificatifs d’épargne pour juger de votre capacité à fournir cette épargne personnelle pour couvrir une partie du prix d’achat du bien.
Certaines banques ne considèrent pas les frais de notaire (8% du prix du bien dans l’ancien, en moyenne) dans le coût total du projet et ceux-ci doivent être couverts par l’apport personnel de l’acheteur. Pensez à clarifier ce point avec la banque lors de vos recherches de financement.
Quels sont les critères examinés par les banques ? Résumé et notre avis
Avant d’octroyer un emprunt immobilier, la banque examine donc plusieurs aspects de la situation personnelle et professionnelle du client et également du projet immobilier envisagé. Les critères principaux comprennent le taux d’endettement ainsi que la stabilité financière de l’emprunteur.
Chez Le média de l'investisseur, nous vous conseillons de préparer un dossier solide et structuré auprès des banques en amont de vos recherches de logement. Cela vous permettra de cibler vos recherches de bien et d’obtenir un accord sur une offre d’achat plus facilement. Une fois l’offre d’achat acceptée, vous pouvez retourner vers la banque qui avait donné un accord de principe pour lancer officiellement la demande de prêt.
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