L’immobilier est un actif qui attire de plus en plus d’investisseurs et cela à juste titre. Il permet de diversifier ses sources de revenus, d’augmenter son patrimoine, d’utiliser un effet de levier en cas d’emprunt et d’investir dans un actif perçu comme relativement peu risqué en comparaison à la bourse.
Cependant, on ne s’improvise pas investisseur immobilier et il y a des règles à suivre que l’équipe du Média de l'investisseur détaille pour vous dans cet article.
1. Calculer votre capacité d’emprunt
Avant de vous lancer dans les visites de biens immobiliers pour un futur achat, il est essentiel de connaitre votre budget. Vous pouvez soit acheter au comptant sans avoir recours à un emprunt immobilier, soit, au contraire, utiliser un prêt bancaire pour financer l'achat de l’appartement, de l'immeuble ou de la maison.
Si vous avez recours à un crédit immobilier, il est nécessaire de calculer votre capacité d’emprunt pour connaitre votre budget d’achat total. Ce budget doit pouvoir couvrir l’achat, mais également les frais de notaire, les honoraires d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur, et les travaux potentiels.
La capacité d’emprunt correspond à 35% de vos revenus nets de charges :
Cette capacité d’emprunt peut être vue comme capacité d’emprunt totale sur la durée du prêt ou comme mensualité maximale que vous pouvez avoir.
Par exemple : avec des revenus mensuels nets de 3 000 euros et des charges de 500 euros, vous pouvez avoir une mensualité de 550 euros, portant ainsi vos charges mensuelles à 1050 euros et votre endettement à 35 %.
Pour cet exemple, avec un taux à 4,06 % et un emprunt sur 25 ans, il est possible d’emprunter environ 188 000 euros. Il faut ensuite ajouter son apport personnel pour calculer l’enveloppe globale disponible pour le projet.
2. Définir en détail votre projet immobilier
Une fois votre budget calculé, vous devez définir votre projet :
- Investissement locatif ou achat / revente : avez-vous pour but de garder le bien pour le mettre en location et vous créer une source de revenus supplémentaires ou voulez-vous rénover le bien et le revendre rapidement en misant sur la plus-value ?
- Type de bien : souhaitez-vous acquérir un appartement, une maison, un immeuble entier, un garage ou même une parcelle pour y construire une propriété ?
- Emplacement : avez-vous un lieu de prédilection pour le bien immobilier ? Souhaitez-vous privilégier la ville, la campagne, la mer, la montagne ?
- Ancienneté : voulez-vous acheter de l’ancien ou du neuf, voire même faire bâtir ?
- Type de location : en cas d’investissement locatif, envisagez-vous de faire de la location saisonnière de courte durée ou de la location longue durée, meublée ou non ?
Tous ces points sont à réfléchir en détail avant d’entamer les visites. Il est cependant bon de rester ouvert d’esprit, car une opportunité peut se présenter légèrement hors des critères définis au préalable. Il n’y a pas de projet idéal et chaque option présente ses avantages et inconvénients.
3. Choisir l’emplacement du bien immobilier
Pour un investissement immobilier, l’emplacement est l’un des facteurs clefs. Il doit être choisi de manière judicieuse, car il contribue fortement à déterminer le succès ou non de l’investissement.
Commencez par examiner l’attractivité de la ville en général. Privilégiez les villes dynamiques avec un bon réseau de transport, de nombreuses commodités, des espaces verts et un haut niveau de sécurité. Au sein d’une même ville, l’attractivité peut grandement varier d’un quartier à l’autre. N’hésitez pas à vous déplacer dans le quartier au préalable, à pied ou en transports, de jour comme de nuit, pour analyser l’emplacement du mieux possible.
Pensez également au public cible de votre investissement locatif. Si vous souhaitez acheter une maison dans le but de louer à une famille, assurez-vous d’acheter un bien dans un endroit sécurisé, calme et à proximité des écoles. Au contraire, si vous visez des locataires étudiants, achetez un bien plus central à proximité des universités et facile d’accès en transports en commun.
Investir dans une ville de taille moyenne en cours de développement peut offrir un rendement plus intéressant, car les prix y seront encore relativement bas. Cependant, un tel emplacement présente également plus de risque qu’acheter dans un centre historique où la demande locative est stable et haute.
Étudiez également les loyers pratiqués dans la ville envisagée à surface et prestation égales, ainsi que la tension locative. Vous pourrez ainsi comprendre la demande locative dans la ville et estimer votre risque de vacance locative.
4. Se renseigner sur la fiscalité et les réglementations
Avant d’acheter un bien, il est primordial de réfléchir à la structure juridique et à la fiscalité que l’on souhaite appliquer. La structure juridique choisie pour l’achat n’est que difficilement changeable une fois l’achat effectué.
Pour un investissement locatif, il est possible d’acheter sous plusieurs statuts juridiques :
- Nom propre : achat classique et bien immobilier détenu par une personne physique, sans création de société ;
- SCI : Société Civile Immobilière composée d’au moins deux associés et détenant un portefeuille de biens immobiliers ;
- SARL : Société à Responsabilité Limitée dont le capital est détenu par des membres avec un lien de parenté direct ;
- EURL : Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée qui correspond à une SARL avec un seul associé ;
- SAS : Société par Actions Simplifiée particulièrement adaptée aux activités commerciales et sans minimum de nombre d’associés ;
- SASU : Société par actions simplifiée unipersonnelle qui correspond à une SAS avec un seul associé ;
- SA : Société Anonyme qui rassemble des associés qui peuvent ne pas se connaitre.
Les deux premières options sont les plus connues. Acheter en nom propre donne la pleine propriété du bien et ce statut convient notamment aux individus souhaitant acquérir un bien seul pour le long terme. La SCI a pour but d’acheter un bien à plusieurs et elle doit être constituée d’au moins deux associés qui sont co-propriétaires du portefeuille immobilier détenu par la SCI. Le recours à une SCI est particulièrement intéressant pour transmettre son patrimoine immobilier.
Chaque structure a une fiscalité particulière. En nom propre, le propriétaire est soumis à l’impôt sur le revenu (par abattement ou au réel). La SCI peut être imposée, au choix, selon l’impôt sur le revenu ou selon l’impôt sur les sociétés. Notez que, en cas de location meublée, la SCI sera automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés.
5. Faire une étude approfondie de la rentabilité
Une fois le bien immobilier potentiel trouvé, vous pouvez commencer une étude de rentabilité.
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Pour ce faire, commencez par étudier le marché dans les alentours. Utilisez des plateformes telles que Leboncoin pour comparer le logement à des logements similaires dans les environs. Cela vous permettra d’estimer le loyer, en location nue et en location meublée.
Il vous faudra ensuite choisir entre la location nue et la location meublée pour votre étude de rentabilité ou comparer les deux possibilités. La location nue apporte généralement plus de tranquillité (baux de 3 ans renouvelables, moins de risque d’usure, vacances locatives minimisées), mais la location meublée peut permettre une rentabilité plus haute, une fiscalité plus clémente et d’attirer des étudiants pour lesquels les impayés sont plus rares.
Il sera également nécessaire d’estimer vos coûts, qui peuvent comprendre :
- Entretien et réparations ;
- Charges de copropriété ;
- Impôts fonciers et impôts sur le revenu ;
- Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur ;
- Assurance propriétaire non-occupant (PNO) ;
- Coûts de gestion de la location.
Notez que, en fonction de la forme juridique et de la fiscalité choisie, vous pourrez déduire plus ou moins de coûts de vos revenus.
Comparer ces coûts aux loyers potentiels, en considérant une marge pour vacances locatives, permet d’estimer le cash-flow annuel.
6. Préparer en détail la demande de financement
Si vous souhaitez acquérir le bien immobilier avec un emprunt immobilier, il est essentiel de bien préparer la demande de financement en amont pour mettre toutes les chances de votre côté et avoir les meilleures offres.
Commencez par réunir tous les documents nécessaires :
- Pièce d’identité ;
- Justificatif de domicile ;
- Justificatifs de revenus des 3 derniers mois ;
- Relevés de compte des 3 derniers mois ;
- Justificatifs d’apport personnel.
Vous pouvez également joindre toutes les informations à votre disposition sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir, y compris les diagnostics énergétiques ainsi que votre analyse de rentabilité.
Contactez ensuite différents établissements bancaires, y compris votre banque historique, ainsi qu’un courtier. Le rôle du courtier est de trouver la meilleure offre possible et il ne sera rémunéré que si vous acceptez l’offre qu’il aura obtenue. Notez toutefois que, généralement, un seul dossier par personne peut être déposé par agence et, si votre courtier a déposé un dossier en votre nom dans une banque, vous ne pourrez pas en déposer un autre. N’hésitez pas à approcher plusieurs banques et les mettre en concurrence pour obtenir le meilleur taux possible. Vous pouvez également négocier les frais annexes tels que l’assurance emprunteur ou encore les frais de dossier.
7. Définir le mode de gestion
La rentabilité de votre investissement immobilier dépendra également du mode de gestion pour lequel vous opterez :
- Gestion seule ;
- Gestion via agence immobilière ou conciergerie.
Gérer la location soi-même permet de réduire les coûts. Cependant, cela demande du temps et du travail, en particulier lors des changements de locataire. Le propriétaire sera également le seul point de contact du locataire et devra être disponible en cas de problème dans le logement. Cela signifie qu’il faut être basé à proximité du logement loué.
Une gestion par un professionnel permet de limiter la charge de travail pour le propriétaire. L’agence se chargera des visites, de la signature du contrat de location, de la collecte des loyers ainsi que du recouvrement de créances éventuelles. Cependant, un tel service a un coût qui varie généralement entre 6 % et 10 % des loyers et peut aller jusque 25 % en cas de gestion via une conciergerie pour une location de courte durée.
8. Sélectionner les locataires
L’un des plus gros risques dans l’investissement locatif est de tomber sur de mauvais locataires qui ne paient pas leurs loyers et/ou dégradent le logement. Pour limiter ces risques, n’hésitez pas à demander toutes les garanties nécessaires avant la signature du bail de location pour choisir le locataire :
- Bulletins de paie ;
- Quittances de loyer du logement précédent et contact du propriétaire ;
- Garant ;
- Caution ;
- Éligibilité aux APL (Aides Personnelles au Logement).
N’hésitez pas à entreprendre toutes les vérifications nécessaires pour vous assurer que le locataire potentiel soit dans la capacité de payer le loyer. Vous pouvez également demander à avoir le versement des APL directement. Cependant, en cas de fraude et de trop-perçu, la CAF se retournerait alors vers vous pour obtenir un remboursement.
9. S’assurer contre les loyers impayés
Pour vous prémunir de problèmes en cas d’impayé de loyer, vous pouvez souscrire à une garantie loyer impayé. Cela coûte généralement entre 2 et 5 % des loyers. La garantie visale, pour les jeunes locataires, garantit également les loyers impayés via Action Logement.
Vous pouvez également exiger un garant qui sera contraint de vous payer en cas d’impayé. Assurez-vous auquel cas de la solvabilité du garant.
10. Diversifier vos investissements
L’immobilier est généralement perçu comme un investissement sûr. Cependant, il y a eu dans le passé plusieurs crises immobilières où les prix ont chuté. Ainsi, il est toujours préférable de diversifier ses investissements.
Il est possible de diversifier ses investissements tout en restant dans le secteur de l’immobilier en faisant une diversification sectorielle et géographique, par exemple via des SCPI.
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Une SCPI représente un parc immobilier qui couvre un ou plusieurs secteurs (par exemple santé, résidentiel, bureaux) sur un espace géographique plus ou moins grand (par exemple Île-de-France, France, Europe).
Pour limiter son exposition à l’immobilier, il est également possible d’investir en bourse avec l’achat d’actions ou encore de s’exposer à des dettes par des obligations. Les actions sont considérées comme des investissements plus risqués et plus volatils que l’immobilier tandis que les obligations sont des placements historiquement stables avec un rendement inférieur.
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