SCPI Comète : avis, rendement et frais en 2026
La SCPI Comète d'Alderan a distribué 9,00 % en 2025, soit 22,49 € par part, selon son rapport annuel 2025, et vise 7 % en 2026 (17,50 € par part, objectif non garanti). La part coûte 250 €, avec un minimum de 20 parts (5 000 €), 10 % de frais de souscription et un taux d'occupation financier de 99,6 % au 30 juin 2026.
Données au 30 juin 2026 : bulletin trimestriel T2 2026, le dernier publié par Alderan au 1er novembre 2026. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Présentation de la SCPI Comète
Lancée en décembre 2023 par Alderan, société de gestion agréée par l'AMF (n° GP-17000026), Comète est une SCPI diversifiée qui investit dans l'immobilier tertiaire hors de France métropolitaine : bureaux, logistique, commerces, hôtellerie, loisirs, éducation ou santé. Elle a grossi très vite : 120,8 M€ de capitalisation fin 2024, 519,6 M€ fin 2025 et 786,9 M€ au 30 juin 2026.
| SCPI Comète (Alderan) | Au 30 juin 2026 |
|---|---|
| Capitalisation | 786,9 M€ |
| Associés | 27 126 |
| Prix de souscription | 250 € (commission de souscription incluse) |
| Souscription minimum | 20 parts, soit 5 000 € |
| Prix de retrait | 225 € |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 217,17 € / 254,73 € (non auditées) |
| Taux de distribution 2025 | 9,00 % (22,49 € par part) |
| Objectif de distribution 2026 | 17,50 € par part, soit 7 % (non garanti) |
| Dividende versé | Mensuel en 2026 |
| Taux d'occupation financier | 99,6 % |
| Endettement | 0 % |
| Patrimoine | 40 actifs, 7 pays (Royaume-Uni 46,9 %) |
| Frais de souscription | 10 % HT (12 % TTC, TVA récupérée par la SCPI) |
| Frais de gestion | 11 % HT des loyers et produits financiers encaissés |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Souscrire en ligne | Via notre partenaire Louve Invest (3 % de cashback affiché au 16 septembre 2026) |
Sources : bulletin T2 2026, rapport annuel 2025, note d'information du 7 juillet 2026 et fiche Comète de Louve Invest.
Stratégie d’investissement
Comète vise des marchés où les prix de l'immobilier ont baissé, pour acheter avec des rendements élevés. Selon la page de la SCPI sur le site d'Alderan, elle peut investir dans l'Union européenne hors France métropolitaine, mais aussi en Andorre, en Islande, à Monaco, en Norvège, au Royaume-Uni, en Serbie, en Suisse, en Amérique du Nord, en Australie et en Nouvelle-Zélande. Elle peut se couvrir contre le risque de change, sans obligation.
Au 30 juin 2026, son patrimoine compte 40 actifs dans 7 pays. Le Royaume-Uni pèse près de la moitié du portefeuille, et plus de 65 % des actifs sont situés hors zone euro (Royaume-Uni, Canada, Pologne).
Performances : taux de distribution, dividendes et capitalisation
| Année | Taux de distribution | Dividende par part | Capitalisation (fin de période) | TOF annuel |
|---|---|---|---|---|
| 2024 (1re année pleine) | 10,62 % selon Alderan, 11,18 % selon la méthode ASPIM | 26,56 € | 120,8 M€ | 93,2 % |
| 2025 | 9,00 % | 22,49 € | 519,6 M€ | 98,0 % |
| 2026 (1er semestre) | Objectif 7 % (non garanti) | 10,25 € versés au titre de janvier à juin | 786,9 M€ (30 juin) | 99,6 % (T2) |
Sources : rapport annuel 2024, rapport annuel 2025, bulletin T2 2026.
Le taux 2024 existe en deux versions. Pendant sa phase de lancement, Comète a vendu des parts « sponsors » avec des frais de souscription réduits. La méthode ASPIM donne 11,18 %, Alderan retient 10,62 % en corrigeant ce biais. Le détail de cette année est dans notre article sur les rendements 2024 de Comète.
La tendance est à la baisse : 10,62 % en 2024, 9,00 % en 2025, objectif de 7 % en 2026. C'est logique. Les premiers immeubles ont été achetés à des rendements élevés, et la collecte massive doit maintenant être placée sur un marché où les prix ont commencé à remonter. Sur sa page de présentation, Alderan affiche un objectif de long terme de 6 % par an et un TRI cible de 6,50 % sur 10 ans, tous deux non garantis.
Fiscalité des revenus étrangers pour un résident français
Comme Comète n'a pas d'immeuble en France, chaque dividende subit d'abord un prélèvement d'impôt dans les pays où se trouvent les immeubles. Au deuxième trimestre 2026, sur 5,56 € de dividende brut par part, 1,16 € a été prélevé au titre de la fiscalité étrangère et 0,07 € sur les revenus financiers, soit 4,33 € net versé à un associé personne physique résident français, selon le bulletin T2 2026.
En France, les conventions fiscales évitent la double imposition de deux façons, selon le pays : soit les revenus sont exonérés mais pris en compte pour calculer votre taux d'imposition (méthode du taux effectif), soit ils sont imposés avec un crédit d'impôt. Le gain fiscal par rapport à une SCPI française dépend donc du pays et de votre tranche d'imposition. Les parts entrent aussi dans l'assiette de l'IFI. Pour remplir votre déclaration, suivez notre guide pour déclarer les revenus de SCPI.
Dernières acquisitions (T2 2026)
Au deuxième trimestre 2026, Comète a collecté 133,1 M€ nets et acquis 6 nouveaux actifs plus l'extension d'un hôtel à Saragosse, pour 72,6 M€ hors droits. La plus grosse opération est Burleigh House, un immeuble de bureaux et commerces à Covent Garden, à Londres (25,7 M€). Les autres acquisitions se trouvent au Royaume-Uni (Cwmbran, Peterborough, Chingford), aux Pays-Bas (un actif de sciences de la vie à Zuidland) et en Irlande (un ensemble commercial à Dublin). Aucun actif n'a été vendu.
Fin juin, 168 M€ de collecte restaient à investir, avec 192,4 M€ d'acquisitions déjà sécurisées (promesses signées ou offres acceptées). Source : bulletin T2 2026.
Répartition du patrimoine au 30 juin 2026
| Typologie | Part |
|---|---|
| Logistique et activités | 27,5 % |
| Commerce | 24,1 % |
| Mixte | 16,3 % |
| Bureau | 10,9 % |
| Hôtellerie | 10,0 % |
| Loisirs | 6,9 % |
| Sciences de la vie | 3,0 % |
| Éducation | 1,3 % |
| Pays | Part |
|---|---|
| Royaume-Uni (Angleterre 28,8 %, Écosse 13,9 %, pays de Galles 4,2 %) | 46,9 % |
| Canada | 14,0 % |
| Espagne | 13,2 % |
| Pays-Bas | 10,0 % |
| Italie | 7,4 % |
| Pologne | 4,9 % |
| Irlande | 3,6 % |
Source : bulletin T2 2026, en valeur des actifs.
Situation locative au 30 juin 2026
Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 99,6 %. Comète compte 40 actifs, 115 locataires et 121 baux, pour 39,9 M€ de loyers annuels. La durée résiduelle moyenne des baux est de 10,5 ans jusqu'à leur fin et de 8,3 ans jusqu'aux prochaines échéances. Le premier locataire pèse 8,0 % des loyers, les cinq premiers 29,1 %. Quatre actifs ont de la vacance, pour 1 793 m² et 167 803 € de loyers potentiels par an.
Un point d'attention signalé dans le rapport annuel 2025 : sur un site italien, trois locataires tardaient encore à payer fin 2025 et ont reçu des mises en demeure.
Dividendes versés en 2026
Depuis 2026, Comète verse ses dividendes chaque mois.
| Mois 2026 | Dividende brut par part | Date de versement |
|---|---|---|
| Janvier | 1,56 € | 20 février 2026 |
| Février | 1,55 € | 23 mars 2026 |
| Mars | 1,58 € | 23 avril 2026 |
| Avril | 1,77 € | 21 mai 2026 |
| Mai | 1,90 € | 19 juin 2026 |
| Juin | 1,89 € | 23 juillet 2026 |
| Total janvier à juin | 10,25 € |
Source : bulletin T2 2026. Pour 2025, le dividende annuel a été de 22,49 € par part : 6,56 € au T1, 5,64 € au T2, 5,37 € au T3 et 4,92 € au T4 (rapport annuel 2025).
Frais, minimum et délai de jouissance
| Frais ou condition | SCPI Comète |
|---|---|
| Commission de souscription | 10 % HT du prix (25 € par part), 12 % TTC, TVA récupérée par la SCPI |
| Commission de gestion | 11 % HT des loyers et produits financiers encaissés |
| Commission d'acquisition ou de cession | 1 % HT du prix (réemploi ou vente uniquement) |
| Cession de gré à gré | 150 € HT de frais de dossier, plus 5 % de droits d'enregistrement |
| Minimum pour un nouvel associé | 20 parts, soit 5 000 € |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
Sources : note d'information du 7 juillet 2026, bulletin T2 2026, rapport annuel 2025. Notre guide des frais de SCPI détaille chaque ligne.
Avec 10 % de frais d'entrée et 5 mois sans dividende, il faut près de deux ans de dividendes au rythme de l'objectif 2026 (7 % par an) pour compenser le coût d'entrée. Une SCPI se garde au moins 8 à 10 ans.
Risques à connaître
- Baisse du rendement : le taux de distribution est passé de 10,62 % (2024) à 9,00 % (2025), et l'objectif 2026 est de 7 %.
- Risque de change : plus de 65 % du patrimoine est hors zone euro, dont 46,9 % au Royaume-Uni. Une baisse de la livre réduit les loyers et la valeur des immeubles en euros.
- Croissance très rapide : la capitalisation a été multipliée par plus de six entre fin 2024 et juin 2026. La société de gestion doit placer vite de grosses sommes sans dégrader la qualité des achats.
- Liquidité : le retrait des parts dépend des nouvelles souscriptions. Il n'est pas garanti si la collecte ralentit.
- Capital non garanti : la valeur de réalisation (217,17 € au 30 juin 2026) est inférieure au prix de souscription, en raison des frais d'entrée.
Notre avis sur la SCPI Comète
Comète fait partie des SCPI les plus rentables du marché : avec 9,00 % en 2025, elle arrive en tête de notre classement des meilleures SCPI. Son patrimoine est très diversifié, loué à 99,6 %, sans dette, et Alderan publie une information détaillée chaque trimestre.
Nous gardons deux réserves. D'abord, ce rendement baisse chaque année et l'objectif 2026 (7 %) reste au-dessus du taux de long terme affiché par Alderan (6 %) : il ne faut pas acheter Comète en extrapolant 2024 ou 2025. Ensuite, le poids du Royaume-Uni et du Canada expose à un risque de change réel.
Comète peut convenir à un épargnant qui cherche des revenus réguliers, accepte le risque de change et garde ses parts au moins 8 à 10 ans. Elle convient moins à celui qui veut une SCPI investie en euros ou qui pourrait avoir besoin de son argent à court terme. Pour comparer avec d'autres SCPI selon ces critères, lisez notre guide pour bien comprendre et investir en SCPI.
Comment souscrire à la SCPI Comète ?
Vous pouvez souscrire auprès d'Alderan, d'un conseiller en gestion de patrimoine ou d'une plateforme en ligne qui distribue Comète. Le dossier comprend la note d'information, le DIC, le dernier rapport annuel et le dernier bulletin trimestriel. La souscription est aussi possible en nue-propriété ou en usufruit (démembrement de 3 à 20 ans), avec des possibilités de retrait limitées.
Les conditions de notre partenaire sont détaillées dans notre page parrainage Louve Invest.
Documents de référence :
- Note d'information (visa AMF du 7 juillet 2026)
- Document d'informations clés
- Rapport annuel 2025
- Bulletin trimestriel T2 2026
- Toute la documentation sur le site d'Alderan
Questions fréquentes
Quel est le rendement de la SCPI Comète ?
Comète a distribué 9,00 % en 2025, soit 22,49 € par part, après 10,62 % en 2024 (11,18 % selon la méthode ASPIM). Son objectif 2026 est de 17,50 € par part, soit 7 %, sans garantie.
Quel est le prix de la part de Comète ?
La part coûte 250 € frais de souscription inclus, et le prix de retrait est de 225 €. Un nouvel associé doit acheter au moins 20 parts, soit 5 000 €.
Quels sont les frais de la SCPI Comète ?
La commission de souscription est de 10 % HT du prix de la part et la commission de gestion de 11 % HT des loyers encaissés. Le taux de distribution est calculé après ces frais de gestion.
Quand touche-t-on les premiers dividendes ?
Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription. Depuis 2026, les dividendes sont versés chaque mois.
Comète ou ActivImmo ?
Les deux SCPI sont gérées par Alderan. Comète investit uniquement hors de France métropolitaine dans plusieurs types d'immeubles, alors qu'ActivImmo, créée en 2019, est présentée par Alderan comme la première SCPI dédiée à l'immobilier logistique. Comparez leurs chiffres dans notre classement des SCPI.
