SCPI : le guide pour bien comprendre et investir

Les SCPI sont une alternative à l'investissement immobilier en direct et séduisent de plus en plus d'investisseurs chaque année.

Qu'est-ce qu'une SCPI ? Comment une SCPI fonctionne-t-elle ? Quels sont les frais ? Quelles sont les SCPI les plus rentables en 2024 ? Bonne lecture !

Les SCPI pour investir dans l’immobilier 

De nombreux investisseurs veulent s’exposer à l’immobilier, que ce soit de manière directe ou indirecte afin de se construire un patrimoine et de générer des revenus passifs via les loyers et dividendes reçus.

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Le média de l'investisseur

S’exposer à l’immobilier de manière directe en achetant une maison ou un appartement pour faire un investissement locatif est certes rentable, mais demande un investissement personnel important en termes de temps de gestion. Ainsi, l’investissement indirect avec les SCPI est privilégié par beaucoup d'investisseurs qui ne souhaitent pas consacrer de temps à gérer leurs investissements.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

L'acronyme "SCPI" signifie "Société Civile de Placement Immobilier" et correspond à un placement qui permet d'investir dans l'immobilier de manière indirecte avec une vision long terme.

Le fonctionnement d'une SCPI est simple à comprendre et c'est d'ailleurs ce qui attire de plus en plus d'investisseurs chaque année. La société civile de placement immobilier se charge de récolter des fonds provenant d'investisseurs particuliers dans l'objectif d'acheter des biens afin de se constituer un patrimoine immobilier qui sera loué.

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Le média de l'investisseur

Le patrimoine immobilier de la SCPI peut être composé de biens immobiliers comme :

• Des bureaux ;

• Des hôtels ;

• Des résidences ;

• Des commerces ;

• Des entrepôts.

En investissant dans une SCPI, l'investisseur obtient un certain nombre de parts de la SCPI et en contrepartie de son investissement, il perçoit des revenus régulièrement sous forme de dividendes.

Ces dividendes proviennent des loyers qui sont payés par les locataires des biens immobiliers que l'on retrouve au sein de la SCPI.

La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion, ce qui est un réel avantage pour l'investisseur. Cette société de gestion se charge de sélectionner les biens immobiliers, de les acheter, de gérer les locataires ainsi que les travaux et si besoin, de la vente des biens immobiliers.

Les différents types de SCPI

Il existe 3 types de SCPI sur lesquels il est possible d'investir en fonction de vos besoins et de vos objectifs :

La SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est composée exclusivement de biens immobiliers professionnels comme des entrepôts, des commerces et de magasins.

En investissant sur une SCPI de rendement, l'objectif est de recevoir des revenus passifs régulièrement avec un rendement attractif.

La SCPI fiscale

Une SCPI fiscale est composée de biens immobiliers qui sont éligibles à des dispositifs de défiscalisation comme le Déficit Foncier et le Pinel.

En investissant sur une SCPI fiscale, l'objectif est d'obtenir une réduction d'impôt.

La SCPI de plus-value

Une SCPI de plus-value est composée de biens immobiliers ayant un fort potentiel de revalorisation dans le temps.

En investissant sur une SCPI de plus-value, l'objectif est que le prix des parts de la SCPI augmente grâce à la revalorisation des biens immobiliers afin d'obtenir une certaine plus-value lors de la revente de ses parts.

Pourquoi investir dans les SCPI ? 

Investir dans une SCPI peut être fait pour plusieurs raisons, en plus du but global et général de s’exposer au marché de l’immobilier, en France ou à l’étranger, et de le faire de manière diversifiée.

Investir dans les SCPI permet de :

• Recevoir une rente régulière sous forme de dividendes ;

• Bénéficier d'une plus-value lors de la revente de ses parts.

Une rente régulière sous forme de dividendes

L’attrait principal des SCPI est le revenu régulier et passif qu’elles génèrent. En effet, une SCPI verse, de manière mensuelle ou trimestrielle, un revenu qui correspond à une commission sur les loyers perçus par les différentes propriétés de la SCPI. L’investisseur reçoit ainsi une quote-part des revenus générés par la SCPI au prorata de son investissement. 

Ces rentes avoisinent les 5% en moyenne et sont montées jusque 8.16% en 2023 pour la SCPI Transition Europe. Les SCPI CORUM, Iroko Zen ou encore Remake Live sont également connus pour leurs hauts rendements.

La plus-value lors de la revente de ses parts

En plus du rendement régulier, les parts des SCPI sont revalorisées régulièrement, à la hausse comme à la baisse. Les SCPI étant des placements à objectif long-terme, il est probable que, sur la durée de votre investissement, les parts de vos SCPI soient revalorisées à la hausse et que vous les revendiez à un prix plus élevé que votre prix d’achat (nets de frais d’entrée).

En 2024 et 2023, de nombreuses SCPI ont revu leurs prix de part à la baisse à cause des difficultés du marché de l’immobilier.

Le fonctionnement des SCPI 

Le fonctionnement des SCPI est relativement simple à comprendre et se compose de quelques parties clés :

Les types de SCPI disponibles sur le marché

Il existe deux types principaux de SCPI :

• Les SCPI à capital fixe ;

• Les SCPI à capital variable. 

Les SCPI à capital fixe limitent la souscription de parts à des périodes spécifiques (lors de l’émission ou d’une augmentation de capital) ou à un marché secondaire. 

Les SCPI à capital variable permettent aux investisseurs de souscrire et d’acheter des parts en continu et offre tout naturellement plus de flexibilité pour entrer et sortir son investissement.

L'acquisition et la gestion des actifs

Les actifs à acheter au sein de la SCPI sont sélectionnés et acquis par la société de gestion, qui se charge également de leur gestion locative. Cette gestion comprend la recherche de locataires, l’encaissement des loyers, l’entretien des immeubles et la revente des biens.

Les différents types d’actifs

Les SCPI investissent dans une variété d'actifs immobiliers :

• Bureaux : souvent dans des zones d'affaires attractives et avec baux commerciaux ;

• Commerces : baux à long terme dans des centres commerciaux ou zones touristiques ;

• Résidentiels : ensembles de logements avec baux classiques de location immobilière résidentielle ;

• Santé et Éducation : Actifs tels que des cliniques et des établissements scolaires avec des baux de longue durée.

Les épargnants

Les SCPI attirent à la fois les particuliers comme les institutionnels qui ont le même but : diversifier leur patrimoine et leurs investissements tout en se créant un revenu passif régulier avec une gestion complètement déléguée.

Il est possible d’investir dans les SCPI comptant ou à crédit. Les parts peuvent également être achetées en démembrement, via une assurance-vie ou même avec un principe de viager.

La distribution des revenus

Les revenus générés par les loyers des différents logements sont redistribués trimestriellement ou mensuellement aux investisseurs (les associés), proportionnellement à leur nombre de parts.

Il s’agit des revenus nets donc après déduction des frais de gestion de la SCPI et des charges.

Le contrôle des SCPI

Les SCPI sont supervisées par plusieurs institutions de contrôle pour assurer la sécurité des investisseurs : 

• L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) régule le marché des SCPI en général et protège les investisseurs.  L’AMF sanctionne si nécessaire ;

• L’Assemblée Générale des associés permet aux investisseurs de voter sur des résolutions importantes et de nommer les membres du conseil de surveillance ;

• Le commissaire au compte, nommé par l’AG, contrôle tous les documents comptables ;

• L’expert immobilier, nommé par l’AG, évalue les actifs immobiliers.

À combien s’élèvent les frais de SCPI ? 

Lorsqu’on investit dans des SCPI, il est important de comprendre les différents types de frais associés. Ces frais sont prélevés par la société de gestion pour couvrir les dépenses liées à l'acquisition, la gestion et la distribution des revenus. 

Les frais de souscription 

Les frais de souscription, également appelés "frais d'entrée", sont des frais prélevés lors de l'achat des parts de SCPI. Ils sont inclus dans le prix d’achat des parts. Le prix de revente d’une part est ainsi inférieur à celui d’achat, similaire à un spread en bourse.

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Le média de l'investisseur

Ces frais d’entrée varient généralement entre 8 % et 12 % du montant investi. Ils couvrent les coûts liés à la recherche et à l’acquisition des biens immobiliers ainsi qu’à la commercialisation des parts. 

Certaines nouvelles SCPI n’ont pas de frais de souscription. On pense notamment à Iroko Zen ou Novaxia Neo.

Les frais de gestion 

Les frais de gestion sont des frais récurrents prélevés sur les loyers perçus par la SCPI. 

Ils varient entre 8 % et 10 % des loyers. Leur but est de rémunérer la société de gestion pour ses services de gestion locative :

• La recherche de locataires ;

• La gestion des baux :

• L'entretien des biens ;

• La répartition des revenus aux investisseurs.

Les SCPI qui ne prennent pas de frais de souscription ont généralement des frais de gestion plus élevés pour compenser.

Les frais de cession 

Certaines SCPI font payer des frais de cession, ou "frais de sortie", appliqués lors de la revente des parts de SCPI. Ils sont parfois seulement appliqués en cas de cession anticipée, par exemple lors d’une détention de moins de 3 ans.

Ils sont généralement de l'ordre de 1 % à 3 % du prix de vente. Ces frais couvrent les coûts administratifs et de transaction associés à la vente des parts. 

Les critères d'évaluation d'une SCPI

Il existe de nombreuses SCPI sur le marché, voici les critères qu'il est important d'étudier lorsque l'on souhaite investir sur une SCPI :

• Sa diversité

La diversité d'une SCPI peut être évaluée en fonction de la localisation des biens immobiliers ainsi qu'en fonction de la diversité des biens immobiliers qu'il est possible d'y retrouver.

Une SCPI peut être composée de bureaux, d'immeubles ou d'hôtels qui se trouvent en France ou dans un autre pays européen.

• Son taux d'occupation

Le taux d'occupation d'une SCPI peut être évalué en fonction du taux d'occupation physique ainsi que du taux d'occupation financier de la SCPI.

Le taux d'occupation physique correspond à la surface totale qui est occupée par des locataires et le taux d'occupation financier correspond à la différence entre les loyers qui sont perçus et les loyers qui seraient perçus si la totalité des biens immobiliers qui composent la SCPI étaient loués.

• Sa capitalisation

La capitalisation d'une SCPI permet d'obtenir des informations sur sa valeur sur le marché ainsi que sur sa taille.

Plus la capitalisation d'une SCPI est importante, plus les risques sont faibles. À l'inverse, plus la capitalisation d'une SCPI est faible, plus les risques sont élevés.

• Son taux de rendement interne

Le taux de rendement interne d'une SCPI permet de connaitre sa rentabilité.

Ce taux de rendement est défini en fonction de l'évolution du prix de la part de la SCPI, des frais ainsi que des dividendes qui sont versés aux investisseurs.

Généralement, le rendement des SCPI se situe aux alentours des 5%.

• Ses frais

Les frais qui sont appliqués à une SCPI impactent sa rentabilité.

Lorsque l'on investit dans une SCPI, il est possible de retrouver des frais de souscription, des frais de gestion ainsi que des frais de retrait.

Quelle SCPI choisir pour un investissement en 2024 ? 

Maintenant que vous en savez davantage sur les SCPI, nous allons vous présenter plusieurs SCPI que vous pouvez choisir pour un investissement en 2024.

Les SCPI Corum L'Épargne 

Corum L'Épargne est connu pour ses 3 SCPI à fort rendement :

• Corum Origin :

Corum Origin est la première SCPI lancée par Corum en 2012. Elle propose des investissements immobiliers diversifiés en Europe dans différents secteurs immobiliers, tels que les bureaux, les commerces et les locaux d'activités. Elle offre un rendement cible de 6% net de frais, toujours atteint ou dépassé depuis sa création.

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Le média de l'investisseur

Le prix des parts est actuellement de 1135 euros, en comparaison à un prix à 1000 euros lors de son émission en 2012.

Le rendement a atteint 7.33% en 2018 et est de 6.06% en 2023.

• Corum XL :

Lancée en 2017, Corum XL est la première SCPI à avoir investi hors de la zone euro. Corum XL cible un rendement de 5% net, toujours dépassé depuis sa création. La SCPI investit dans des actifs situés dans plusieurs pays dans la zone euro ainsi qu’au Canada et au Royaume-Uni. Elle est donc exposée à plusieurs devises. 

Le prix des parts est actuellement de 195 euros, en comparaison à un prix à 185 euros lors de son émission en 2017.

Le rendement a atteint 8.03% en 2018 et est de 5.40% en 2023.

• Corum Eurion.

Corum Eurion, lancée en 2020, est la troisième SCPI de Corum. Elle se distingue par son engagement en matière d’investissement socialement responsable (ISR) et se concentre sur des investissements immobiliers en zone euro, avec un objectif de rendement annuel de 4,5% net. 

Le prix des parts est actuellement de 215 euros, en comparaison à un prix à 200 euros lors de son émission en 2020.

Le rendement a atteint 10.40% en 2020 et est de 5.67% en 2023.

La SCPI Iroko Zen

Iroko Zen est une SCPI lancée en 2020 et notamment connue par son absence de frais de souscription. La SCPI se concentre sur l'acquisition de biens diversifiés, répartis sur plusieurs secteurs d'activité et pays d'Europe de l'Ouest.

Iroko Zen a réussi à dépasser son objectif de 5.5 % chaque année depuis son lancement en offrant un rendement supérieur à 7 % chaque année. Avec 7.12% de rendement en 2023 et un prix de part qui est resté stable à 200 euros.

La SCPI Transitions Europe

La SCPI Transitions Europe a été lancée par Arkéa REIM en 2022. Elle se distingue par son focus sur les transitions économiques, technologiques, sociétales et environnementales. Elle investit principalement dans l’immobilier d’entreprise en Europe. Les secteurs ciblés comprennent :

• Les bureaux ;

• Le commerce ;

• La logistique ;

• La santé ;

• L'éducation ;

• L’hébergement géré.

Le tout, majoritairement aux Pays-Bas, en Allemagne et en Espagne.

En 2023, Transitions Europe a réalisé un rendement de 8.16 % et prévoit une distribution annuelle de 7 % pour 2024. Les parts coûtent 200 euros.

Dans quelle SCPI investir ?

Dans quelle SCPI investir ? C'est la question que tout le monde se pose ! Il n'existe malheureusement pas de réponse parfaite. Cela dépend de vos attentes, besoins et objectifs et de la diversification que vous souhaitez apporter à votre patrimoine.

Les SCPI diversifiées

Les SCPI diversifiées investissent dans plusieurs types de biens immobiliers :

• Bureaux ;

• Commerces ;

• Entrepôts ;

• Bâtiment santé et éducation ;

• Résidences. 

Cette stratégie permet de se diversifier et de répartir les risques en ne dépendant pas que d'un seul secteur immobilier. 

Par exemple, une SCPI diversifiée pourra compenser la baisse de rendement des bureaux par une hausse de celui des commerces. 

Les SCPI thématiques

Les SCPI thématiques se concentrent sur des secteurs spécifiques. Elles peuvent investir dans des domaines tels que :

• La santé (cliniques, EHPAD) ;

• L'éducation (écoles, crèches) ;

• L'environnement (bâtiments à haute performance énergétique) ;

• Le tourisme (hôtels, résidences de vacances). 

Ces SCPI profitent de la croissance et des tendances de leur secteur cible. 

Les SCPI géographiques

Les SCPI géographiques concentrent leurs investissements sur des zones géographiques spécifiques. Il peut s’agir de régions ou de pays en particulier, par exemple :

• L'Île-de-France ;

• Les régions françaises ;

• L'Europe.

L’objectif est de profiter des dynamiques locales et des opportunités spécifiques à chaque marché immobilier. 

Comment investir dans des SCPI ?

Investir dans des SCPI est simple : 

• Étape 1 : comprenez d’abord le fonctionnement des SCPI et définissez vos objectifs d’investissement ;

• Étape 2 : choisissez les SCPI en fonction de votre stratégie (diversifiées, thématiques, géographiques) ;

• Étape 3 : répartissez votre capital entre plusieurs SCPI pour diversifier les risques. Le capital minimum requis varie généralement entre 200 et 5000 euros selon la SCPI.

Pour faciliter l’investissement, il est recommandé de passer par un courtier spécialisé comme Louve Invest. De plus, Louve Invest offre un cashback attractif de 3% sur les souscriptions pour de nombreuses SCPI (sont exclues les SCPI sans frais d’entrée). 

Investir dans les SCPI à crédit 

Investir dans les SCPI à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier, augmentant ainsi le potentiel de rendement de l'investissement. Autrement dit, vous investissez de l’argent de la banque. L'investisseur peut ainsi acquérir plus de parts de SCPI que s'il avait utilisé uniquement son épargne et ses fonds propres. Les intérêts du prêt sont, de plus, déductibles des revenus fonciers. 

Plusieurs courtiers comme Louve Invest proposent des solutions adaptées pour financer votre investissement en SCPI à crédit. Les taux au moment de la rédaction de cet article avoisinent les 5%.

Investir en SCPI depuis une SCI 

Investir en SCPI via une Société Civile Immobilière (SCI) permet de mutualiser les fonds de plusieurs associés. La SCI peut souscrire à des parts de SCPI et profiter des avantages fiscaux. 

Cette option est particulièrement adaptée pour des projets familiaux ou même entre amis. 

Certains courtiers peuvent vous accompagner dans la structuration de votre investissement et vous aider à investir dans une SCPI depuis une SCI.

Investir en SCPI depuis une assurance vie

Investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie (AV) offre des avantages fiscaux intéressants, notamment en termes de transmission et de fiscalité. Les revenus générés par les SCPI sont réinvestis dans le contrat d’assurance-vie. 

Cette solution est idéale pour les investisseurs souhaitant préparer leur retraite ou optimiser leur imposition. 

Corum propose sa propre assurance-vie dans laquelle vous pouvez directement acheter des parts de leur SCPI. 

Méfiez-vous cependant des tarifs des assurances-vie et faites une comparaison poussée des frais avant d’en choisir une.

Investir en SCPI depuis un PEA 

Investir en SCPI via un Plan d’Épargne en Actions (PEA) n'est généralement pas possible, car le PEA est réservé aux titres cotés en bourse. Cependant, certaines SCPI peuvent être accessibles via des sociétés foncières cotées pouvant être achetées sur le PEA.

Sur un PEA, vous devez détenir 75% d’actions et seuls 25% peuvent être alloués à l’immobilier.

Investir en SCPI depuis un PER

Investir en SCPI via un Plan d’Épargne Retraite (PER) permet de préparer sa retraite et de bénéficier des avantages fiscaux du PER. 

Les revenus générés par les SCPI dans un PER sont capitalisés jusqu'à la retraite, permettant de créer un complément de revenu à long terme. 

Cette solution est particulièrement adaptée pour les investisseurs souhaitant diversifier leur épargne retraite tout en optimisant leur fiscalité. 

Corum propose notamment un PER sur lequel vous pouvez acheter des parts de leurs SCPI.

Est-ce que les SCPI sont un bon placement ? 

Les SCPI sont considérées comme un bon placement pour diversifier son portefeuille et générer des revenus passifs réguliers. Elles permettent une exposition à l'immobilier en déléguant entièrement la gestion, réduisant ainsi les contraintes qui y sont liées. 

De plus, les SCPI présentent un rendement attractif par rapport aux livrets ou aux comptes à terme. Elles ne sont cependant pas sans risque et il est essentiel de bien choisir ses SCPI et de diversifier ses investissements pour limiter les risques.

Quel est le profil des investisseurs en SCPI ? 

Il n’y a pas de profil type pour les investisseurs en SCPI. Ils vont des particuliers cherchant à se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion directe aux retraités souhaitant générer des revenus complémentaires stables jusqu’aux institutionnels voulant investir dans des actifs réputés sûrs et peu volatils. 

Les SCPI conviennent à tout profil recherchant un investissement et un revenu immobilier stable sans devoir s’occuper de la gestion.

Quelles sont les conditions à respecter pour investir en SCPI ?

Il y a deux conditions principales pour les investisseurs en SCPI : 

• L’investisseur doit disposer d’un capital de départ mais celui-ci peut être faible, certains tickets d’entrée étant à moins de 1000 euros ;

• L’investisseur doit être prêt à garder son investissement au moins 8 à 10 ans pour amortir les frais et optimiser la rentabilité.

SCPI ou investissement locatif ? 

Les SCPI permettent d’investir dans un portefeuille immobilier géré par une société de gestion, tandis que l’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer directement, avec ou sans société de gestion.

Combiner SCPI et investissement locatif permet de diversifier les sources de revenus, de bénéficier des avantages de chaque type d’investissement et de répartir les risques.

SCPI :

• Avantages : Gestion déléguée, diversification des risques, faible ticket d’entrée ;

• Inconvénients : Peu de contrôle et moins de plus-value possible.

Investissement locatif :

• Avantages : Contrôle total sur le bien, possibilité de plus-values importantes.

• Inconvénients : Risques de vacance locative, ticket d’entrée élevé, gestion énergivore.

SCPI ou REITS ? 

Les SCPI sont des placements non cotés, tandis que les REITS (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés immobilières cotées en bourse.

SCPI :

• Avantages : Stabilité des revenus ;

• Inconvénients : Moins de liquidité, frais de gestion élevés.

REITS :

• Avantages : Liquidité, facilement accessible sur le marché boursier, forte diversification internationale ;

• Inconvénients : Rendement dépendant d’un marché boursier volatil.

SCPI ou crowdfunding ?

Les SCPI permettent de détenir des parts de biens immobilier, tandis que le crowdfunding immobilier permet de financer des projets immobiliers spécifiques en prêtant de l'argent à un marchand de biens ou à un promoteur. 

SCPI :

• Avantages : Diversification, revenus réguliers ;

• Inconvénients : Frais de gestion, rendement modéré, longue durée d’investissement.

Crowdfunding immobilier :

• Avantages : Investissement ciblé, rendements élevés, court terme ;

• Inconvénients : Risque élevé, illiquide.

Quel avenir pour les SCPI ?

Notamment grâce à la baisse actuelle des prix de l’immobilier, les SCPI semblent avoir un bel avenir devant elles si elles profitent des baisses récentes. Elles offrent une solution idéale pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les problèmes liés à la gestion quotidienne des locataires. 

Les rendements attractifs et la diversification possible en font un investissement de choix. Cependant, les SCPI comportent des risques et il convient de bien se renseigner avant d’investir. 

En somme, chez Le Média de L’investisseur, nous pensons que les SCPI continueront à séduire de nombreux investisseurs et à offrir des opportunités intéressantes sur le long terme.