Immobilier : ce que 2025 a vraiment changé et les choix à faire en 2026

Après deux années plutôt difficiles, l’immobilier a commencé à se stabiliser en 2025. Pas un retour à l’euphorie, mais une sortie progressive de l’état d’urgence : les ventes repartent, les prix se stabilisent et surtout, les taux se sont installés vers les 3% après plusieurs mois de baisse. Pour les investisseurs, on n’est plus dans un marché figé, mais dans un marché qui retrouve une forme de normalité, avec, toutefois, une grande inconnue : la fiscalité.

Dans ce contexte, les SCPI figurent toujours parmi les meilleurs investissements en 2026 et intéressantes pour s’exposer à l’immobilier sans avoir les contraintes liées à la gestion, tout en mutualisant le risque sur un portefeuille diversifié.

2025 : une reprise plus technique que spectaculaire

Le changement de cycle de 2025 tient à un enchaînement simple : après l’explosion des taux en 2022 et la baisse du pouvoir d’achat, les prix ont cessé de grimper, les vendeurs ont ajusté leur prix à la baisse et les acquéreurs ont retrouvé des repères intéressants.

Fin 2025, les taux s’établissaient autour de :

• 3,37 % sur 25 ans

• 3,27 % sur 20 ans

• 3,06 % sur 15 ans

Pour janvier 2026, les premiers barèmes remontent légèrement (+0,05 à +0,10 point), avec des niveaux moyens autour de :

• 3,10 % sur 15 ans

• 3,30 % sur 20 ans

• 3,38 % sur 25 ans

Cette hausse reste contenue et s’explique surtout par la remontée des taux d’emprunt d’État en fin 2025 (OAT 10 ans au-delà de 3,6 % fin décembre). En parallèle, les taux directeurs n’ont pas bougé depuis juin 2025 et les hypothèses pour 2026 misent sur la stabilité.

Les chiffres le confirment : le marché “respire” à nouveau

La reprise se voit dans l’activité : à fin octobre 2025, le volume de transactions a atteint 929 000 ventes sur 12 mois, soit une hausse d’environ 11 % sur un an. Les ménages ne sont pas redevenus “riches”, mais ils recommencent à se projeter et à acheter.

Pour 2026, le scénario le plus probable n’est pas une accélération franche, mais un marché qui se normalise : les économistes anticipent une légère contraction du volume des ventes dans l’ancien vers 910 000 transactions, avec une stabilisation des prix dont la progression n’excèderait pas 0,7 % sur l’ensemble du territoire.

Les bons biens se vendent et le prix des biens moyens est négocié.

2026 : l’investissement locatif dans le brouillard fiscal

Là où le marché retrouve des repères sur les taux et les prix, il reste beaucoup plus flou sur le volet politique. L’année 2026 s’ouvre avec une incertitude budgétaire : faute de compromis, une loi spéciale a dû être promulguée pour assurer la continuité de l’État et une loi de finances complète a été repoussée.

Ce manque de visibilité pèse directement sur l’investissement locatif. Les dispositifs immobiliers sont régulièrement discutés, amendés, rabotés.. et cela complique la construction d’une stratégie long terme. Le LMNP, souvent perçu comme l’un des statuts les plus intéressants pour la fiscalité, revient régulièrement dans les débats. Même lorsque rien ne change immédiatement, l’instabilité suffit pour bloquer les investisseurs.

SCPI : un marché qui se réorganise

Dans ce contexte, les SCPI gagnent à nouveau de l’intérêt auprès des épargnants : elles permettent de s’exposer à l’immobilier sans avoir les contraintes de la gestion locative.

La remontée brutale des taux, la baisse des prix et le ralentissement des collectes ont poussé le marché des SCPI à se réinventer. En 2025, on observe une certaine stabilisation, avec un environnement de taux plus stable et une meilleure vision à court et moyen terme.

Et surtout : les différents types de SCPI ne partent pas du même point : 

• Certaines SCPI historiques doivent gérer un patrimoine existant et parfois acquis à des niveaux élevés.

• D’autres, plus récentes ou plus agiles, peuvent profiter du cycle actuel pour acheter des biens à des prix plus accessibles et même proposer aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans apport

Cette phase de marché favorise clairement les SCPI qui sont capables d’exécuter vite et de déployer du cash rapidement.

CORUM USA : une stratégie “hors zone euro” pour diversifier autrement

CORUM USA cherche à se diversifier en dehors de la zone euro en s’exposant au marché immobilier américain. L’idée est simple : quand la fiscalité, les cycles et les taux deviennent moins intéressants en Europe, certains investisseurs cherchent à élargir leur terrain de jeu. Les cycles immobiliers et économiques ne sont pas synchronisés à 100% entre l’Europe et les États-Unis et c’est un bon point pour les sociétés de gestion et les investiseurs.

Autrement dit, CORUM USA peut s’inscrire dans une stratégie de diversification géographique tournée en dehors de la zone euro.

Évidemment, cette diversification a une contrepartie : elle introduit un risque qui doit être compris et assumé, notamment le risque de change et la sensibilité à la conjoncture américaine. Mais dans une stratégie patrimoniale globale, l’intérêt est justement de ne pas dépendre d’un seul moteur (France et zone euro).

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