Les différents types de SCPI en 2025 : comment choisir entre Rendement, Plus-Value et Fiscale ?

En 2025, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent de séduire de nombreux investisseurs à la recherche de diversification patrimoniale et d’une exposition à l’immobilier physique sans avoir les contraintes de la gestion locative. Pourtant, toutes les SCPI ne poursuivent pas le même objectif : certaines visent à générer des revenus réguliers, d’autres mettent l’accent sur la plus-value à long terme, tandis que certaines profitent de dispositifs fiscaux pour offrir des avantages spécifiques aux contribuables.

Dans cet article, nous allons détailler les trois grandes catégories de SCPI – Rendement, Plus-Value et Fiscales – afin de vous aider à faire le meilleur choix possible en 2025.

Qu’est-ce qu’une SCPI et pourquoi sont-elles populaires en 2025 ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des particuliers d’acquérir des parts dans un portefeuille immobilier diversifié. En d’autres termes, plutôt que d’acheter directement un bien immobilier, vous investissez dans une structure qui sélectionne et gère un ensemble de biens (bureaux, commerces, résidences spécialisées, etc.). Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux associés proportionnellement au nombre de parts détenues.

Les SCPI connaissent un succès grandissant en 2025 grâce à plusieurs facteurs majeurs :

En outre, de nouvelles tendances émergent, comme les SCPI thématiques (santé, hôtellerie, logistique, data centers) ou les SCPI européennes, qui ouvrent de nouvelles perspectives aux investisseurs cherchant à diversifier encore davantage.

Offre Louve Invest (courtier en SCPI) :

Profitez de cette offre en 2 étapes simples :

1. Rendez-vous sur Louve Invest.

2. 🎁 Inscrivez-vous et bénéficiez de 25€ offerts et +3% de cashback !

Louve Invest : présentation, avis et code promo (25€ offerts) | Le média de l'investisseur

Découvrez une présentation de Louve Invest, courtier en SCPI ainsi qu’un code promo !

Le média de l'investisseur

Les SCPI de Plus-Value : un placement immobilier axé sur la valorisation du capital

Les SCPI de Plus-Value (aussi appelées SCPI de capitalisation) se distinguent par l’accent mis sur la valorisation à long terme plutôt que sur la distribution immédiate de dividendes.

Comment fonctionnent les SCPI de Plus-Value ?

Les SCPI de plus-value déploient une stratégie d’investissement axée sur l’acquisition de biens immobiliers (résidentiel, immeubles, bureaux, commerces, etc.) présentant un fort potentiel de revalorisation. Elles ciblent des actifs susceptibles d’être acquis à un prix attractif avant d’être rénovés ou réhabilités, afin de pouvoir être revendus à un montant supérieur. Cette approche vise à générer une plus-value significative pour les investisseurs.

Pour maximiser ces gains, les sociétés de gestion privilégient souvent des marchés immobiliers tendus, à l’image des grandes métropoles ou des zones où la demande locative est élevée. L’objectif est de profiter d’une dynamique de long terme qui favorise la revalorisation progressive des biens détenus. Les SCPI de plus-value s’inscrivent ainsi dans une optique patrimoniale, où l’anticipation et le choix stratégique des emplacements jouent un rôle central.

🟢 Avantages des SCPI de Plus-Value

• Valorisation du capital : La valeur des parts évolue en fonction de la croissance du marché immobilier.

• Diversification du patrimoine : Les portefeuilles intègrent différents types de biens et de localisations.

• Gestion professionnelle : Aucun souci de gestion locative, tout est pris en charge par la société de gestion.

🔴 Inconvénients des SCPI de Plus-Value

• Pas de revenus passifs réguliers : L’objectif principal est la revente avec plus-value, il n’y a donc pas (ou très peu) de dividendes.

• Faible liquidité : Comme toute SCPI, la revente des parts n’est pas garantie à court terme.

• Frais d’entrée élevés : Les frais peuvent être importants, ce qui diminue la performance nette à court terme.

Les SCPI de Rendement : générer des revenus réguliers grâce à l’immobilier professionnel

Les SCPI de Rendement sont historiquement les plus plébiscitées par les épargnants. Elles investissent majoritairement dans de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité, etc.), et proposent un taux de distribution généralement compris entre 3,5 % et 6 % bruts annuels.

Comment fonctionnent les SCPI de Rendement ?

Les SCPI de rendement misent avant tout sur la régularité des revenus, car les loyers versés par les entreprises locataires sont redistribués sous forme de dividendes. En ciblant majoritairement le secteur commercial, elles bénéficient de baux plus longs et plus sécurisants, réduisant le risque de vacance locative par rapport à un investissement résidentiel. Cette stabilité locative constitue un atout majeur, surtout pour les investisseurs en quête d’une source de revenus complémentaire.

En parallèle, ces SCPI peuvent aussi prétendre à une revalorisation de la valeur de leurs parts sur le long terme. Elles acquièrent généralement des immeubles de bureaux, des locaux commerciaux ou d’autres actifs professionnels (entrepôts, hôtels, cliniques, etc.), dont la valeur peut progresser en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la qualité de la gestion. Ainsi, au-delà de la distribution régulière de revenus, les porteurs de parts peuvent espérer un gain en capital lors de la cession de leurs parts.

🟢 Avantages des SCPI de Rendement

• Revenus réguliers : Idéal pour les investisseurs cherchant à se constituer un complément de revenu.

• Diversification : Les biens sont variés (typologie et localisation), diluant ainsi le risque.

• Gestion simplifiée : La société de gestion s’occupe de tout (signature des baux, entretien, etc.).

🔴 Inconvénients des SCPI de Rendement

• Nécessité d’un investissement long terme : Il est souvent conseillé de conserver ses parts au moins 10 ans pour amortir les frais et tirer parti du rendement.

• Exposition au marché de l’immobilier professionnel : Les performances peuvent fluctuer en fonction de la santé économique des entreprises locataires.

• Faible liquidité : Comme toutes les SCPI, la revente des parts n’est pas garantie.

• Frais de souscription et de gestion : À prendre en compte dans le calcul de la rentabilité.

Les SCPI Fiscales : défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier

Les SCPI Fiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôt ou d’optimisations fiscales, grâce à différents dispositifs mis en place par l’État (Malraux, Denormandie, Pinel, Déficit foncier, etc.).

Comment fonctionnent les SCPI Fiscales ?

Les SCPI fiscales tirent parti de plusieurs dispositifs législatifs (Pinel, Malraux, Denormandie…) pour offrir aux épargnants des avantages fiscaux (réduction d’impôt, amortissement fiscal, etc.) sur leurs revenus locatifs. L’immobilier visé est principalement résidentiel, allant de biens anciens à rénover jusqu’aux logements neufs, selon les critères spécifiques établis par chaque dispositif.

Ces SCPI suivent une stratégie patrimoniale qui se concentre sur la valorisation du capital à long terme tout en permettant une optimisation fiscale. Par exemple, le dispositif Pinel encourage l’investissement dans des logements neufs à vocation locative, tandis que le dispositif Malraux favorise la rénovation et la préservation de biens historiques. Le dispositif Denormandie, quant à lui, incite à la réhabilitation de logements anciens dans des zones confrontées à un fort besoin de rénovation.

En choisissant une SCPI fiscale, les investisseurs répondent à un double objectif :

1. Réduire leur imposition grâce aux déductions ou aux crédits d’impôt prévus par la loi.

2. Se constituer un patrimoine immobilier solide, dont la valeur pourra progresser au fil du temps.

Grâce à la mutualisation du risque et à la gestion déléguée par des sociétés spécialisées, les épargnants disposent d’une solution clé en main pour profiter de la défiscalisation immobilière. Ils bénéficient à la fois d’un potentiel de rentabilitéet d’une sécurisation de leur placement, tout en se conformant aux obligations légales imposées par ces dispositifs fiscaux.

🟢 Avantages des SCPI Fiscales

• Réduction d’impôt immédiate : Permet de diminuer la charge fiscale dès l’année de souscription (selon les dispositifs).

• Gestion déléguée : La société de gestion se charge d’acheter, de rénover et de gérer les biens.

🔴 Inconvénients des SCPI Fiscales

• Faible liquidité : Pour profiter des avantages fiscaux, l’épargnant doit en général respecter une durée de détention minimale (souvent 9 ans pour Pinel, etc.).

• Frais importants : Les frais peuvent réduire la rentabilité globale.

• Risques de revente : Le marché de l’immobilier résidentiel peut fluctuer, impactant la valorisation future des parts.

Focus sur l’évolution du marché des SCPI en 2025

En 2025, le marché des SCPI continue d’évoluer pour répondre aux nouvelles attentes des investisseurs et aux défis de la transition écologique :

• SCPI ESG (Environnement, Social, Gouvernance) : De plus en plus de sociétés de gestion adoptent des critères ESG pour sélectionner des immeubles à haute performance énergétique et à impact sociétal positif.

• Digitalisation des services : De nombreuses plateformes en ligne facilitent l’accès aux SCPI et la souscription dématérialisée, même pour de petits montants.

• Concurrence accrue : Les SCPI doivent rester compétitives face à d’autres supports d’investissement comme la pierre-papier (OPCI, SIIC) ou encore les placements en bourse et dans les cryptomonnaies.

Le marché immobilier français dévoile enfin ses nouvelles cartes | Le média de l'investisseur

Baisse des taux, reprise des transactions, détente locative : découvrez pourquoi 2025 s'annonce comme l'année du grand changement sur le marché immobilier.

Le média de l'investisseur

Pour illustrer la performance moyenne du marché SCPI, voici un tableau synthétique des rendements moyens constatés (données hypothétiques) :

Quelle SCPI choisir en 2025 ?

En synthèse, il n’existe pas de solution universelle pour toutes les situations patrimoniales.

• Les SCPI de Rendement conviennent aux investisseurs cherchant un revenu régulier et s’inscrivant dans une logique de long terme (10 ans et plus).

• Les SCPI de Plus-Value se destinent à ceux qui privilégient la valorisation du capital et qui peuvent se passer de dividendes immédiats.

• Les SCPI Fiscales offrent un avantage fiscal intéressant, notamment pour les personnes fortement imposées, mais avec une liquidité et une rentabilité parfois inférieures aux SCPI de rendement.

Notre avis :

• Avantages : Diversification, gestion déléguée, accessibilité et mutualisation du risque.

• Inconvénients : Frais parfois élevés, liquidité réduite, sensibilité aux marchés immobiliers et aux dispositions fiscales.

Nous pensons que la meilleure stratégie en 2025 consiste souvent à combiner plusieurs types de SCPI afin de profiter à la fois de revenus réguliers, de perspectives de valorisation et d’avantages fiscaux, en tenant compte de votre profil d’investissement et de votre horizon de placement.