Comment investir en SCPI en 2025?
Découvrez dans ce guide ultra-complet tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI, comment investir, leurs avantages, leurs risques et leurs rendements en 2025.
Léa WalhinPublié le Mis à jour le
Vous souhaitez profiter du dynamisme de l’immobilier en 2025, tout en minimisant les contraintes liées à la gestion d’un bien ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) constituent une solution incontournable pour investir dans la pierre de manière diversifiée, sans avoir à gérer directement les locataires ou l’entretien des biens. Grâce à un fonctionnement collectif et des rendements historiquement attractifs, ce placement séduit autant les épargnants novices que les investisseurs expérimentés en quête de revenus passifs et de stabilité.
Dans ce guide ultra-complet, nous vous dévoilons tout ce qu’il faut savoir pour investir en SCPI en 2025 : leur principe de fonctionnement, les différentes stratégies (au comptant, à crédit, via l’assurance-vie, etc.), les avantages (diversification, effet de levier, fiscalité) et les risques à prendre en compte (liquidité, fluctuations du marché immobilier). Découvrez également comment sélectionner la meilleure SCPI en fonction de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux. Préparez-vous à bâtir une stratégie solide et durable pour profiter pleinement des opportunités offertes par l’investissement immobilier mutualisé !
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet (combien investir en SCPI, quels sont les risques, comment choisir, etc.), il est essentiel de poser les bases et de comprendre ce qu’est une SCPI :
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement collectif qui permet d’investir sans devoir acheter un bien immobilier en direct. Concrètement, la SCPI collecte des fonds auprès de plusieurs épargnants (appelés associés) afin d’acquérir un patrimoine immobilier varié : bureaux, commerces, entrepôts, logements, maisons de santé, etc.
La société de gestion se charge de la gestion locative (recherche des locataires, collecte des loyers, entretien, etc.) et reverse ensuite des dividendes aux porteurs de parts, à proportion du nombre de parts détenues. Ce type d’investissement mutualisé permet de réduire le risque lié à un seul bien grâce à une diversification sur plusieurs immeubles.
De manière plus simple :
Élément | Description |
|---|---|
Définition | La SCPI est une société civile immobilière (à capital variable ou fixe) dont l’objectif consiste à acquérir des actifs immobiliers et à redistribuer les revenus locatifs sous forme de dividendes. |
Fonctionnement | L’épargnant achète des parts ; la société de gestion administre le patrimoine, prélève des frais de gestion, puis redistribue les loyers aux associés. |
Types de SCPI | SCPI de rendement, SCPI fiscales (Pinel, Malraux, Déficit foncier), SCPI de plus-value, etc. |
Comment investir en SCPI ?
La question « Comment investir en SCPI ? » se décline en plusieurs solutions, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients :
Au comptant
Vous investissez directement votre épargne pour acheter vos parts de SCPI.
Aucun recours à un emprunt, ce qui limite le niveau d’endettement.
À crédit
Vous souscrivez un prêt immobilier pour financer votre investissement en SCPI.
Possibilité de profiter de l’effet de levier, surtout si le rendement (ou taux de distribution) de la SCPI est supérieur au taux d’emprunt.
Les frais de gestion et la durée de détention doivent être pris en compte pour évaluer la rentabilité globale.
En démembrement
Nue-propriété : acquisition de parts à prix décoté, sans percevoir les loyers pendant la durée du démembrement. Vous récupérez la pleine propriété en fin de démembrement.
Usufruit : vous percevez les loyers (ou dividendes), mais vous ne récupérez pas la valeur des parts à la fin, celle-ci revenant au nu-propriétaire.
Via l’assurance-vie
On souscrit des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie.
Vous profitez d’un cadre fiscal plus avantageux après 8 ans de détention.
Les frais de gestion peuvent varier selon les contrats d’assurance-vie.
SCPI à capital variable vs SCPI à capital fixe
SCPI à capital variable : possibilité d’acheter ou de revendre à tout moment (selon la demande), prix de souscription adapté à la valeur de marché.
SCPI à capital fixe : le nombre de parts est défini à l’avance. Il faut attendre une augmentation de capital ou passer par le marché secondaire pour acheter/vendre.
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Quels sont les avantages des SCPI ?
Voici les principaux avantages des SCPI :
Point clé | Détails |
|---|---|
Placement accessible | - Possibilité d’investir dès quelques centaines d’euros.- Rend la SCPI plus abordable qu’un achat immobilier classique. |
Rendement (ou taux de distribution) attractif | - Historiquement, les SCPI de rendement affichent des rendements moyens supérieurs à certains livrets bancaires ou produits obligataires.- Taux de distribution souvent compris entre 4 % et 6 % brut. |
Avantage fiscal (dans certains cas) | - Les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, Déficit foncier) permettent de réduire l’impôt.- En assurance-vie, la fiscalité est souvent plus douce après 8 ans de détention. |
Investissement diversifié | - Mutualisation du risque sur plusieurs immeubles et locataires.- Possibilité de détenir des biens dans différentes régions, voire dans plusieurs pays. |
Effet de levier | - Grâce à un crédit, possibilité de profiter des loyers pour rembourser une partie des mensualités.- Permet de sécuriser et d’optimiser son épargne. |
Constitution de patrimoine | - Les SCPI constituent une source de revenus complémentaires.- Souvent utilisées pour préparer la retraite ou viser un objectif de long terme. |
Quels sont les risques des SCPI ?
Malgré leurs atouts, les SCPI ne sont pas sans risques d’investissement :
Point clé | Détails |
|---|---|
Risque de perte et risques de marché | - La valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier. - Peut entraîner une baisse de prix et donc une éventuelle perte en capital. |
Liquidité limitée | - Contrairement à des actions cotées en Bourse, il peut être plus long de revendre ses parts. - Difficulté accrue si la demande est insuffisante. |
Durée du démembrement et horizon de placement | - Il est généralement conseillé de conserver ses parts entre 8 et 10 ans pour amortir frais de gestion et de souscription. - En cas de démembrement, la durée prévue doit être respectée. |
Marché immobilier | - Les SCPI sont soumises aux aléas du marché. - Une crise économique ou une baisse du marché locatif peut impacter le rendement (dividendes) et la valeur des parts. |
Comment choisir une SCPI ?
Pour définir la meilleure SCPI, vous pouvez vous appuyer sur plusieurs critères de choix :
➤ Performance historique
La solidité d’une SCPI se mesure d’abord à l’aune de ses performances passées. Il convient donc de se renseigner sur le rendement moyen, le taux de distribution prévisionnel, les dividendes effectivement versés aux associés, ainsi que le taux de rendement interne (TRI) sur cinq ou dix ans. Ces chiffres témoignent du dynamisme de la société de gestion, de sa capacité à générer des revenus réguliers et à maintenir un patrimoine de qualité. Toutefois, les performances passées ne préjugent pas nécessairement des résultats futurs, mais elles donnent un premier indicateur de la fiabilité de la SCPI.
➤ Sociétés de gestion
Le choix de la société de gestion est un autre critère essentiel, car c’est elle qui pilote l’acquisition des biens, définit la stratégie locative et assure la distribution des revenus. Une équipe expérimentée et reconnue dans le secteur immobilier saura saisir les opportunités, ajuster la stratégie en fonction de l’évolution du marché et anticiper d’éventuelles difficultés. Il est donc préférable de s’orienter vers des acteurs disposant d’une bonne réputation, d’un savoir-faire éprouvé et d’une gestion cohérente des investissements.
➤ Type de SCPI
Les SCPI se déclinent en plusieurs catégories, chacune répondant à des objectifs et à des profils d’investisseurs différents. Les SCPI de rendement concentrent leurs investissements dans des secteurs comme les bureaux, les commerces ou encore la logistique, tandis que les SCPI diversifiées élargissent leur champ d’intervention à plusieurs segments de l’immobilier. D’autres encore se spécialisent dans une thématique précise (santé, résidentiel, etc.) ou offrent des avantages fiscaux spécifiques (SCPI fiscales). L’essentiel est de s’assurer que la stratégie d’investissement s’accorde avec ses propres convictions et son horizon de placement.
➤ Analyse et classement
Pour affiner son choix, il est possible de consulter des comparatifs et des classements établis en fonction du taux d’occupation financier, du montant de la collecte ou encore de la régularité des dividendes. Ces données permettent de repérer les SCPI qui réussissent à maintenir un niveau d’activité soutenu et à distribuer des revenus stables aux associés. Il est cependant important de garder à l’esprit que ces classements, souvent généraux, ne reflètent pas toujours les spécificités de votre profil d’investisseur ni votre stratégie patrimoniale.
➤ Durée de détention
Enfin, il ne faut pas négliger l’horizon d’investissement recommandé. Certaines SCPI s’inscrivent dans des perspectives de très long terme, pouvant aller jusqu’à dix ou quinze ans, alors que d’autres proposent des projets de plus courte durée. Cette temporalité influe directement sur la stratégie d’acquisition et de gestion, ainsi que sur la liquidité de votre placement. Avant de vous engager, prenez le temps d’évaluer vos objectifs, vos contraintes et votre capacité à immobiliser une partie de vos capitaux sur la période envisagée.
Quel est le rendement des SCPI ?
Le rendement d’une SCPI, parfois appelé taux de distribution ou taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), désigne le pourcentage annuel brut versé à l’investisseur. Il s’agit généralement du dividende divisé par le prix de souscription d’une part.
En 2024, le rendement moyen gravite autour de 4 % à 7 %.
Pour 2025, on anticipe une performance relativement stable, même si des variations existent selon la nature des actifs (bureaux, résidentiel, santé…).
Tableau : Exemples de rendements (données de 2024)
SCPI | Taux de distribution 2024 | Secteur principal |
Iroko Zen | ~7,32 % | Diversifié (Europe) |
Corum XL | ~4,65 % | International |
Épargne Pierre | ~5,28 % | France (tertiaire) |
Pierval Santé | ~4,05 % | Santé |
Comment fonctionne une SCPI ?
Le fonctionnement d’une SCPI suit plusieurs étapes :
Collecte de fonds
Les investisseurs souscrivent à des parts de SCPI (chacune ayant un prix de souscription).
La société de gestion organise des augmentations de capital pour les SCPI à capital variable, ou des fenêtres de collecte ponctuelles pour les SCPI à capital fixe.
Acquisition immobilière
Une fois les fonds collectés, la SCPI achète des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, logements spéciaux…).
Les investissements se font selon la politique d’investissement définie (localisation, rentabilité, diversification…).
Gestion locative
La SCPI met en location les actifs acquis et gère les baux (renouvellement, entretien, travaux…).
Les revenus locatifs (loyers) collectés constituent la source des dividendes versés aux associés.
Distribution des dividendes
Généralement, les associés perçoivent des dividendes trimestriels ou mensuels, au prorata du nombre de parts détenues.
Les frais de gestion sont prélevés en amont.
Investissement collectif de long terme
Le placement en SCPI se conçoit sur 8 à 10 ans minimum pour maximiser ses chances de bénéficier de la performance et limiter l’impact des frais.
Notre avis sur les SCPI
Les SCPI constituent aujourd’hui un moyen d’investir dans l’immobilier de manière diversifiée, accessible et potentiellement rentable. Elles permettent de mutualiser les risques sur plusieurs actifs, de bénéficier de revenus réguliers et, dans certains cas, d’optimiser la fiscalité. Toutefois, comme tout investissement, les SCPI comportent des risques : fluctuation de la valeur des parts, possible illiquidité, aléas du marché immobilier, etc.
Avant de vous lancer, définissez clairement votre horizon d’investissement (au moins 8 à 10 ans), votre capacité d’épargne (ou d’emprunt) ainsi que vos objectifs patrimoniaux (retraite, complément de revenus, réduction fiscale…). N’hésitez pas à réaliser une étude comparative des différentes SCPI et à demander conseil auprès de professionnels habilités.
En 2025, les perspectives de rendement sont généralement stables, mais la prudence reste de mise, surtout dans un contexte économique fluctuant. Investir en SCPI doit s’inscrire dans une stratégie de long terme, cohérente avec votre profil d’investisseur et votre tolérance au risque.
Questions fréquentes
Les SCPI vont-elles intégrer de nouvelles réglementations en 2025, notamment en matière de transition énergétique ?
Oui, plusieurs évolutions sont attendues. Les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) jouent un rôle grandissant dans l’immobilier, et les SCPI doivent de plus en plus respecter des normes environnementales. Dans ce contexte, certaines SCPI se positionnent sur des biens rénovés ou basse consommation pour répondre aux futures obligations réglementaires. Par exemple, les diagnostics de performance énergétique (DPE) seront de plus en plus stricts, et les sociétés de gestion devront adapter leur patrimoine pour limiter le risque de vacance locative et maintenir une bonne valorisation de leurs actifs.
Comment gérer la transmission de parts de SCPI à ses héritiers en 2025 ?
Les parts de SCPI sont assimilées à des biens mobiliers et peuvent donc être transmises par donation ou succession. À la différence d’un bien immobilier en direct, la procédure de transmission est souvent plus simple : il suffit de notifier la société de gestion qui mettra à jour le registre des associés. En revanche, les droits de donation ou de succession restent applicables en fonction du barème en vigueur. Certains investisseurs optent pour le démembrement : donner la nue-propriété de parts à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. Cette stratégie permet d’anticiper la transmission, de diminuer l’assiette taxable et de préparer la relève patrimoniale de manière progressive.
Les SCPI sont-elles adaptées pour un investissement de court terme (3 à 5 ans) ?
En principe, les SCPI sont conçues pour un placement de long terme (8 à 10 ans). Cela permet d’amortir les frais de souscription et de gestion, d’optimiser la rentabilité et de réduire le risque de perte en capital lié aux fluctuations de marché. Sur un horizon de 3 à 5 ans, le risque est d’avoir à revendre ses parts à un moment moins favorable (baisse du marché immobilier, demande insuffisante, etc.). Si vous souhaitez malgré tout investir sur une durée plus courte, il est crucial d’évaluer la liquidité de la SCPI (taux d’occupation, notoriété, taille du marché secondaire) et de vérifier si le gain espéré couvre les frais. Dans la majorité des cas, il reste conseillé de privilégier un horizon d’au moins 7 ans pour ce type de placement.
