SCPI avis : notre avis pour un investissement en 2025
Découvrez comment investir en SCPI en 2025 : meilleur choix, stratégies, rendements, frais et risques pour optimiser votre investissement immobilier.
Léa WalhinPublié le Mis à jour le
En 2025, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) continuent de séduire un grand nombre d’investisseurs et d’épargnants. Ce mode d’investissement immobilier vous permet de mutualiser les risques, de diversifier votre portefeuille et de générer des revenus réguliers, tout en laissant la gestion de votre patrimoine immobilier à des sociétés de gestion spécialisées. Dans cet article, nous allons présenter les meilleures SCPI en 2025, expliquer comment investir en SCPI et quel est le minimum investissement, détailler les taux de rendement et les frais associés, aborder les critères pour choisir une SCPI adaptée à vos objectifs, décrire les SCPI qui revalorisent leurs parts et enfin évaluer les risques liés à l’investissement en SCPI.
Quelles sont les meilleures SCPI en 2025 ?
Savoir repérer la meilleure scpi implique de comparer les performances passées, la stratégie, le niveau de diversification et la solidité de la société de gestion. Le classement scpi 2025 met généralement en avant les véhicules qui affichent un taux de distribution stable ou en croissance, et une collecte dynamique. On parle alors de top scpi lorsque les critères de liquidité, de patrimoine et de rendement convergent.
➤ SCPI Comète :SCPI récente qui s’est distinguée par son rendement très élevé en 2024. Il s’agit d’une scpi de rendement prenant position sur des actifs diversifiés en Europe. Malgré sa performance supérieure la première année, il convient de rester attentif à l’évolution de son taux de distribution.
➤ SCPI Corum Origin :Véhicule à stratégie diversifiée, investissant en France et dans divers pays européens. Elle se classe souvent parmi les meilleures SCPI grâce à un historique de performance solide et une approche opportuniste sur le marché immobilier professionnel.
➤ SCPI Transitions Europe :Spécialisée dans l’immobilier d’entreprise en Europe, elle affiche un rendement cible proche de 5 % ou plus, selon la conjoncture. Cette SCPI se positionne comme une SCPI de rendement dans une optique de performance supérieure, avec une attention particulière portée à l’immobilier durable.
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Comment investir dans les SCPI en 2025 ?
Découvrons ensemble les meilleurs stratégies pour investir en SCPI en 2025:
Stratégie | Informations clés |
|---|---|
Investissement immobilier via l’achat de parts de SCPI | - Le minimum d’investissement peut être de quelques centaines d’euros, selon la SCPI.- Certaines proposent la décimalisation des parts, permettant d’investir de petits montants de manière flexible. |
Souscription en direct ou via une enveloppe (assurance-vie, PER) | - La souscription en direct expose pleinement à la fiscalité française (IR + prélèvements sociaux).- Via l’assurance-vie, avantages fiscaux après 8 ans et commission de souscription parfois réduite.- Le PER permet de déduire les versements du revenu imposable et de préparer la retraite. |
Investir en SCPI à crédit | - Malgré la hausse des taux d’intérêt, certains établissements bancaires proposent encore des offres à des niveaux raisonnables.- Possibilité de profiter de l’effet de levier si le taux de rendement net de la SCPI est supérieur au coût du crédit. |
Choisir une stratégie diversifiée ou thématique | - Stratégie diversifiée : investir dans différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) et zones géographiques.- Stratégie thématique : cibler une spécialisation (santé, logistique, etc.), potentiellement plus rentable mais plus sensible à la conjoncture. |
Sélectionner la bonne société de gestion | - Vérifier l’historique de la société, sa solidité financière, la qualité de ses reportings et sa capacité à saisir les opportunités du marché. |
Quel est le rendement des SCPI en 2025 ?
Le taux de rendement d’une SCPI dépend de la qualité de son patrimoine, de la gestion locative, et de l’état du marché. Ce taux est souvent appelé taux de distribution ou encore scpi rendement. Il se calcule ainsi :
Taux de distribution = (Dividende annuel brut ÷ Prix moyen de la part) x 100
À retenir :
➤ Une performance supérieure peut atteindre 6 % ou plus, mais cela s’accompagne souvent d’un risque plus important
➤ Les SCPI offrant un rendement cible modéré (autour de 4 % à 5 %) sont considérées comme plus stables et moins spéculatives
Quels frais sont associés aux SCPI en 2025 ?
Les frais liés aux SCPI influencent directement la rentabilité de votre investissement immobilier. Voici les principaux :
Frais de souscriptionÉgalement appelés commission de souscription, ils peuvent aller de 8 % à 12 % du montant investi. Certaines scpi sans frais de souscription existent, mais elles facturent généralement d’autres types de frais (frais de gestion plus élevés, par exemple).
Frais de gestionPrélevés chaque année, ils représentent un pourcentage (entre 8 % et 10 % en moyenne) des loyers encaissés par la SCPI. Ils couvrent la gestion locative, l’entretien du patrimoine, les charges administratives, etc.
Prix de souscriptionLe prix de souscription correspond au montant à payer pour acquérir une part. Il inclut généralement les frais de souscription, mais certaines SCPI séparent clairement ces deux notions.
Autres frais éventuels– Frais de transaction ou de cession en cas de revente– Commissions liées à l’enregistrement de vos parts ou à la livraison sur une assurance-vie
Comment choisir une SCPI en 2025 ?
Il ne suffit pas de prendre la première SCPI de rendement venue pour réussir son investissement en scpi. Plusieurs critères sont à analyser :
Stratégie : thématique ou diversifiée ?
SCPI spécialisée(ex. : santé, commerces, bureaux, résidentiel)> Rendement potentiellement plus élevé, mais vulnérabilité accrue en cas de crise sectorielle.
SCPI diversifiée(logistique, bureaux, commerce, santé…)> Risque dilué grâce à une présence sur plusieurs marchés.
Expérience et réputation
Consultez les avis> Jury d’experts, organismes indépendants, presse spécialisée, comparateurs en ligne.
Analysez les anciens rapports annuels> Pour évaluer la régularité des dividendes.
Taille et capitalisation
SCPI de grande taille(plusieurs centaines de millions, voire milliards d’euros)> Mutualisation du risque plus importante.
SCPI de taille plus modeste> Plus de flexibilité et capacité à saisir rapidement les opportunités, mais sensibilité accrue à la vacance locative.
Objectifs patrimoniaux
Définir clairement vos objectifs vous aidera à choisir la SCPI la plus adaptée à votre profil et à vos attentes:
Revenus complémentaires réguliers ?
Revalorisation du prix de la part sur le long terme ?
Défiscalisation via SCPI Pinel, Malraux ou Déficit Foncier ?
Quelles SCPI revalorisent leur prix en 2025 ?
La revalorisation du prix d’une part de SCPI se produit lorsque la société de gestion constate une hausse de la valeur du patrimoine immobilier. Les scpi qui font varier leur prix sont souvent celles dont les actifs gagnent en valeur grâce à une gestion efficace et à un marché immobilier porteur.
• SCPI revalorisent : on parle parfois de SCPI à « capital dynamique » ou à « capital variable » qui ajustent le prix de la part au gré des expertises immobilières.
• SCPI commerces et résidentielles : certains segments (e-commerce, retail park, locaux commerciaux premium en centre-ville) ont connu des réajustements positifs ces dernières années.
🔴 Quels sont les risques des SCPI en 2025 ?
Comme tout investissement en scpi, il existe plusieurs sources de risque :
Risque | Description |
|---|---|
Risque de perte en capital | Si la valeur du patrimoine immobilier baisse significativement ou si le marché est en crise, le prix de la part peut chuter, entraînant une perte lors de la revente. |
Manque de liquidité | Même pour une SCPI diversifiée, la sortie n’est pas toujours immédiate. Sur une SCPI à capital variable, vous dépendez de la nouvelle collecte pour céder vos parts. Sur une SCPI à capital fixe, vous devez trouver un acheteur sur le marché secondaire. |
Diversification insuffisante | Si une SCPI concentre la majorité de ses actifs dans un secteur en difficulté (ex. : bureaux en zone peu dynamique), le rendement et la valeur de la part peuvent être impactés. |
Vacance locative | Si des locataires ne parviennent pas à payer leur loyer ou quittent les locaux, la distribution de dividendes en souffrira. |
Variabilité des taux d’intérêt | Une hausse marquée des taux peut rendre l’investissement immobilier moins attractif ou plus coûteux pour la SCPI elle-même, affectant son rendement à moyen terme. |
Notre avis sur les SCPI en 2025
En 2025, les SCPI restent un excellent moyen de diversifier son patrimoine, de générer des revenus réguliers et de mutualiser les risques liés à l’investissement immobilier. Pour choisir la meilleure SCPI, il convient de comparer les top scpi du marché, de s’intéresser au classement scpi 2025 et d’analyser des critères tels que le taux de distribution, la stratégie thématique ou le niveau de diversification.
Si vous envisagez d’investir en scpi, gardez à l’esprit les frais (frais de gestion, commission de souscription…), l’horizon de placement recommandé (8 à 10 ans), et la fiscalité applicable. Prenez aussi en compte votre profil de risque et vos objectifs patrimoniaux (recherche de rendement, préparation de la retraite, constitution d’un capital, etc.).
Les SCPI peuvent offrir un taux de rendement compétitif, surtout dans le cas d’une scpi de rendement solide et bien gérée. Elles permettent d’accéder à des secteurs porteurs (santé, logistique, bureaux de nouvelle génération), potentiellement synonyme de performance supérieure et de revalorisation de la part. Toutefois, nul placement n’est dénué de risque, et le marché reste soumis à l’évolution de l’économie, des taux et des loyers.
Questions fréquentes
Peut-on acheter moins d’une part de SCPI ?
Certaines sociétés de gestion autorisent la décimalisation. Cela signifie que vous pouvez acquérir une fraction de part, réduisant ainsi le minimum investissement et facilitant l’investissement progressif.
Quelle est la différence entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable ?
SCPI à capital fixe : le prix de souscription est fixé lors des augmentations de capital successives. Pour acheter ou vendre des parts, il faut trouver un acquéreur/vendeur sur le marché secondaire.
SCPI à capital variable : l’émission de parts est continue dans la limite d’un capital autorisé, et la revente se fait via la société de gestion, au prix de la part en vigueur.
Existe-t-il des SCPI sans frais de souscription ?
Oui, on parle parfois de scpi sans frais. Cependant, l’absence de frais de souscription se traduit souvent par des frais de gestion plus élevés ou par un prix de revente pénalisant. Il convient de comparer l’ensemble des frais pour évaluer la rentabilité réelle.
