Qu’il s’agisse d’un placement financier pour faire du locatif, se constituer un patrimoine pour préparer sa retraite ou encore en faire sa résidence principale, investir dans l’immobilier est une solution plutôt intéressante pour de nombreux investisseurs. Cependant, l’un des premiers choix à faire avant de réaliser une opération comme celle-ci est de se demander s'il est préférable d'acquérir un logement neuf ou ancien.
Investir dans l’immobilier neuf : en quoi ça consiste ?
Acheter une maison ou un appartement neuf se fait de deux façons différentes :
- Acheter sur plan une propriété qui fait partie d’un projet immobilier d’un promoteur. Le bien est construit dans tous les cas et cherche un futur acheteur et propriétaire. Il s’agit d’un achat dit VEFA (vente en futur état d’achèvement) ;
- Acheter un terrain et faire construire une maison sur ce terrain.
Ces deux options vous permettront d’avoir un bien neuf pour lequel vous aurez eu plus ou moins de flexibilité sur la construction et d’influence sur le résultat final.
Pourquoi investir dans le neuf ?
Investir dans de l’immobilier neuf présente plusieurs avantages :
- Flexibilité dans la construction : Acheter sur plan ou faire construire permet de participer, au moins partiellement, au développement de la propriété et de pouvoir faire des ajustements. Par exemple, si vous achetez un appartement dans une résidence en cours de construction, il est très courant de pouvoir choisir certains matériaux, la cuisine ou encore la salle de bain. Si vous décidez de faire construire sur un terrain à bâtir qui vous appartient, vous pouvez soit faire construire une maison sur plan et y faire certaines modifications, ou passer par un architecte et dessiner l’entièreté de la propriété.
- Garantie décennale : Lors d’une construction d’un bien, les constructeurs ont une garantie qui couvre les dommages survenus après la réception des travaux. Cela signifie que, pendant 10 ans après la réception du bien, l’entrepreneur est tenu de réparer des défauts qui affecteraient la solidité du bâti ou qui rendent le bien impropre à l’utilisation pour laquelle il est destiné. Il s’agit d’une garantie légale qui est associée à une obligation d’assurance pour les constructeurs et le maitre d’ouvrage : assurance Dommages-Ouvrage et responsabilité civile décennale.
- Aspect énergétique : Les nouvelles constructions utilisent des matériaux sains et qui permettent de limiter les consommations. Les dernières normes environnementales sont respectées (par exemple en termes d’isolation). Cela permet d’avoir un diagnostic énergétique optimal et de pouvoir louer sans problème, mais également de faire des économies sur les consommations énergétiques.
- Frais de notaire : Acheter dans le neuf permet de diminuer les frais de notaire. Ceux-ci sont de 2-3% lors d’un achat d’un bien neuf.
- Fiscalité : Les deux premières années suivant l’achèvement de la construction de votre appartement ou maison, vous serez exonéré d’impôts fonciers. De plus, certains dispositifs fiscaux permettent de bénéficier de défiscalisation et donc de réduire ses impôts lors de l’achat d’un bien neuf sous certaines conditions, par exemple loyer modéré ou type de locataires recherchés.
Est-ce rentable d’acheter dans le neuf ?
Il est tout à fait possible d’acheter un bien rentable dans le neuf !
Acheter un bien neuf coûte généralement plus cher que de l’ancien pour une surface et un emplacement similaires. La différence est habituellement située autour des 15-30% supplémentaires, ce qui comprend également la TVA de 20% qui s’applique sur les nouveaux biens.
Cependant, les coûts de rénovation ultérieurs sont inférieurs à ceux de l’ancien pendant de nombreuses années. Cela est également dû à la garantie décennale qui couvre le bien livré. Sur le long terme, les dépenses sont donc inférieures et le bien remplit déjà les exigences énergétiques, ce qui permet de réduire ses dépenses. De manière similaire, les coûts de gestion peuvent être réduits grâce à un nombre inférieur de déplacements pour des travaux.
De plus, un bien neuf dans un secteur prisé peut attirer davantage de locataires et se louer à un loyer supérieur. Cela permet d’augmenter la rentabilité du bien, surtout s’il s’agit d’un bien meublé permettant de profiter du statut et dispositif fiscal LMNP.
Le rendement locatif pour une acquisition immobilière dans l’ancien peut également être élevé, surtout s’il s’agit d’un bien nécessitant des travaux. Il est donc compliqué de comparer les deux formes d’achat et il faut étudier avec attention chaque projet.
Par ailleurs, la revente d’un bien en état pratiquement neuf peut être plus facile que celle d’une ancienne propriété présentant de nombreux travaux.
Les avantages fiscaux d’investir dans l’immobilier neuf
En plus des frais de notaires réduits, investir dans l’immobilier neuf peut permettre d’avoir des avantages fiscaux, notamment dans le cadre d’un investissement éligible au dispositif Pinel.
La loi Pinel permet de déduire de vos impôts une partie du prix de votre investissement locatif (limité à 300 000€ par contribuable et par année fiscale). Le montant de déduction dépend de l'engagement et de la durée.
2024 est la dernière année possible pour profiter du dispositif Pinel et les déductions en fonction de la durée de location sont :
- 9% pour 6 ans ;
- 12% pour 9 ans ;
- 14% pour 12 ans.
Cela permet d’économiser jusque 63 000 euros d’impôts par an.
Certaines conditions de zone géographique, de ressources de locataire et un plafonnement des loyers sont également à remplir. Les déductions peuvent être plus importantes si le logement est situé dans un quartier prioritaire (QPV) ou si le logement remplit des conditions de qualité d’usage, de confort, et de performance énergétique.
Le dispositif Pinel s’applique à plusieurs types de biens :
- Logement neuf ou en VEFA ou que vous faites construire ;
- Logement ancien avec d’importants travaux de rénovation (à hauteur d’au moins 25% du coût total) ;
- Logement avec des travaux de réhabilitation.
Cependant, même si le dispositif Pinel a le vent en poupe ces dernières années, il présente également quelques risques :
- Si le bien est inoccupé pendant 12 mois suivant l’achat ou son achèvement, vous perdez les avantages fiscaux. Assurez-vous donc d’une forte demande locative dans le secteur où vous investissez ;
- Renseignez-vous bien sur la zone géographique dans laquelle votre bien se situe. Certains promoteurs promettent de grandes économies alors que le bien n’est pas situé dans une zone géographique acceptable pour le dispositif Pinel où les bénéfices ne seront pas maximaux ;
- Les logements Pinel étant généralement très concentrés géographiquement, il est possible que beaucoup de logements soient mis en vente en même temps une fois la durée d’engagement de location finie. Cela peut affecter négativement votre plus-value potentielle ;
- Les loyers étant plafonnés et soumis à l’impôt sur le revenu, ils peuvent ne pas couvrir vos mensualités d’emprunt et rembourser votre crédit immobilier peut s’avérer compliqué. Il est donc possible que l’investisseur doive faire un effort d’épargne pour rembourser le prêt bancaire ;
- Vous n’avez pas accès au bien pendant de nombreuses années et ne pouvez pas le récupérer pour un usage personnel.
Par ailleurs, certains achats neufs permettent d’acheter avec une TVA réduite s’ils remplissent des conditions d’emplacement : zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). Le bien doit être à usage de résidence principale.
Où investir dans l’immobilier neuf ?
Dans le neuf comme dans l’ancien, l’emplacement est l’une des clefs pour un investissement rentable. Il y a plusieurs critères à remplir :
- Secteur prisé et dynamique ;
- Logement à proximité des magasins, écoles, universités, banques, hopitaux etc ;
- Emplacement sécurisé avec peu de crimes ;
- Marché en expansion avec une croissance des prix de l’immobilier.
Nous vous conseillons de vous demander si vous voudriez vivre dans le bien que vous achetez en termes d’emplacement. Si la réponse est non, examinez les raisons et réfléchissez à deux fois avant de poursuivre votre achat.
De manière similaire à l’ancien, certaines villes sont particulièrement prisées pour un investissement neuf : Bordeaux, Angers, Nantes, Montpellier ou encore Toulouse. Certains parient également sur Paris et sa grande couronne, notamment avec le développement de certaines lignes de métro ou l’amélioration de certaines banlieues.
Il faut de manière générale affiner sa stratégie avant de choisir l’emplacement du bien du produit à acquérir.
Est-ce que le neuf prend de la valeur partout ?
Selon le site Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier sont actuellement en train de marquer une pause et sont plutôt stables sur l’ensemble de la métropole.
Cependant, l’immobilier a connu une grande appréciation au cours des dernières années, à la fois dans le neuf comme dans l’ancien. Century21, le groupe d’agent immobilier, montre l’évolution des prix au mètre carré pour les appartements et les maisons en France au cours des 10 dernières années. En 10 ans, les biens ont pris entre 20% et 30% selon cette étude. L’immobilier est généralement perçu comme un investissement légèrement haussier avec peu de risques.
Références :
- https://edito.meilleursagents.com/actualites/barometre-meilleurs-agents/barometre-un-printemps-immobilier-precoce-cette-annee-article
- https://www.century21.fr/prix-m2-immobilier/
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