Investir dans une SCPI fiscale en 2025

De nombreux investisseurs souhaitent s’exposer aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pour développer leur patrimoine ou générer des revenus passifs. Se pose alors la question de la fiscalité que certains voudraient optimiser. Cela pousse certains investisseurs à s’orienter vers les SCPI dites fiscales, dont l’attrait est en constante augmentation avec la pression fiscale qui s’intensifie.

Dans cet article, nous décortiquons les avantages et inconvénients des SCPI fiscales ainsi que les considérations à faire avant d’y investir.

Comment fonctionne une SCPI fiscale ?

Une SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) est un actif financier qui correspond à des parts dans une société de gestion qui, elle-même, achète et gère des biens immobiliers variés. Cela permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien en direct et donc sans l’effort de gestion lié à l’immobilier physique. Les investisseurs achètent des parts d’une SCPI, qui se charge d’acquérir et gérer un portefeuille immobilier. Les revenus locatifs perçus sont ensuite redistribués aux investisseurs, au prorata de leurs parts.

De manière générale, les SCPI sont fiscalisées comme suit :

• Revenus fonciers : soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

• Plus-values : imposées selon le régime des plus-values immobilières, avec un abattement progressif selon la durée de détention.

Pour éviter cette fiscalité lourde et optimiser leur imposition globale, certains investisseurs optent pour des SCPI dites « fiscales ». Alors que les SCPI classiques visent principalement à générer des revenus passifs réguliers par le biais des loyers, les SCPI fiscales visent l’optimisation fiscale en exploitant des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, Malraux ou le déficit foncier.

Une SCPI fiscale se concentre ainsi sur des investissements immobiliers éligibles à différents dispositifs de défiscalisation. Ces SCPI sont développées de telle sorte à profiter des réductions d’impôt et autres avantages en fonction des lois en vigueur.

Sur le marché des SCPI, nous retrouvons par exemple :

• Pinel : Investissements dans des logements neufs en zones tendues.

• Malraux : Rénovation d’immeubles dans des secteurs sauvegardés.

• Déficit foncier : Réhabilitation de biens nécessitant des travaux conséquents.

• Monument historique : Préservation de biens patrimoniaux avec un cadre fiscal spécifique.

Quels sont les avantages fiscaux que procurent les SCPI de défiscalisation ?

Les SCPI fiscales offrent de nombreux avantages fiscaux. Nous vous les présentons dans le tableau ci-dessous :

Quelle est la composition d’une SCPI fiscale ?

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales, chacune répondant aux critères d’une loi et d’un système de défiscalisation différent.

SCPI Fiscale de Loi Pinel

La loi Pinel offre une réduction d'impôt en échange d’un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans. Jusqu’à présent, les taux de réduction d’impôt variaient de 12 % à 21 % selon la durée. Depuis 2023, ces taux ont cependant commencé à diminuer pour atteindre les 14 % cette année pour une durée de location de 12 ans.

La souscription à une SCPI Pinel déclenche immédiatement la réduction d’impôt sans devoir attendre l'achèvement des biens, si ceux-ci sont encore en construction.

La durée minimale de conservation des parts dépasse cependant l’engagement de location et atteint souvent les 15/16 ans.

• Type de résidences : Logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) respectant les normes de performance énergétique.

• Localisation typique : Zones Pinel définies (zones tendues où la demande locative est forte).

SCPI Fiscale de Loi Denormandie

La loi Denormandie propose une réduction d’impôt identique à la loi Pinel. Son but est d’encourager la réhabilitation des logements anciens en zones tendues.

Les SCPI Denormandie investissent dans des logements à rénover, situés dans des zones ciblées, par exemple celles visées par le programme "Action Cœur de Ville".

La réduction d’impôt s'applique dans la limite de 300 000 € d’investissement annuel.

• Type de résidences : Logements anciens à rénover ou neufs, mis en location nue pour une habitation principale.

• Localisation typique : Centres-villes de zones tendues.

SCPI Fiscale de Loi Malraux

La loi Malraux permet une réduction d’impôt à hauteur de 22 % à 30 % des dépenses de travaux pour la réhabilitation de biens anciens. Cette réduction se fait dans la limite de 400 000 € étalée sur 4 ans et est exclue du plafonnement des niches fiscales.

La réduction est calculée sur les travaux effectués par la SCPI. Les parts doivent être conservées sur une période globale d'environ 15 ans.

• Type de résidences : Biens anciens situés dans des zones protégées ou sauvegardées (zones dites Malraux).

• Localisation typique : Centres historiques et zones patrimoniales.

SCPI Fiscale de Loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques permet de déduire des travaux réalisés sur des immeubles classés. Il n’y a pas de plafond de déduction. Le déficit est imputable sur le revenu global et reportable sur plusieurs années.

La SCPI investit dans des biens exceptionnels à restaurer. Les parts doivent être conservées sur environ 17 ans.

• Type de résidences : Immeubles classés ou inscrits à l’Inventaire des Monuments Historiques.

• Localisation typique : Bâtiments patrimoniaux ou historiques.

SCPI Fiscale de Déficit Foncier

Le déficit foncier permet de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers, et même du revenu global (limite de 10 700 €/an). Les excédents sont reportables sur les années suivantes.

La SCPI déficit foncier investit dans des biens nécessitant des travaux de rénovation importants. Les parts doivent être conservées au moins trois ans après la déduction fiscale.

• Type de résidences : Biens anciens à rénover.

• Localisation typique : Secteurs variés, principalement là où une valorisation immobilière est attendue.

Comment investir dans une SCPI de défiscalisation ?

Investir dans une SCPI de défiscalisation peut se faire facilement auprès d’un courtier comme Louve Invest (🎁 25€ offerts pour votre premier investissement), Ramify ou Epargnoo (🎁 100€ offerts pour votre premier investissement). Vous pouvez y créer un compte facilement en remplissant le formulaire d’inscription et en indiquant quelques données sur votre identité pour finaliser le processus de KYC (Know Your Customer). Une fois le compte validé, vous aurez accès à tout leur catalogue de SCPI, y compris les SCPI fiscales.

Chez Louve Invest, nous retrouvons par exemple :

• Kyaenos Denormandie (Denormandie) - Cette SCPI est éligible au cashback de 3%

• Urban Vitalim 4 (Pinel) - Cette SCPI est éligible au cashback de 3%

Les SCPI fiscales peuvent être achetées de deux manières :

• Cash, directement avec son épargne

• Avec un crédit pour profiter de l’effet de levier apporté par l’emprunt. Notez que ces emprunts sont généralement accordés à des taux plus hauts que ceux pratiqués pour de l’immobilier physique.

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Le média de l'investisseur

Une autre façon de défiscaliser via les SCPI est l’investissement par le biais d’un PER (Plan Epargne Retraite) comme celui offert par CORUM. Un PER permet de déduire les versements effectués de son revenu imposable, ce qui est particulièrement intéressant pour ceux payant un montant important d’impôts. Le but primaire est de se développer un patrimoine pour retraite.

Quels sont les avantages et les inconvénients des SCPI de défiscalisation ?

Les SCPI fiscales présentent de nombreux avantages :

• Réduction d'impôt : Les SCPI fiscales permettent surtout de bénéficier d'avantages fiscaux comme des réductions d'impôt (loi Pinel, Denormandie) ou des déductions (Malraux, déficit foncier).

• Accessibilité : Le ticket d'entrée des SCPI est bien plus abordable que celui de l'immobilier en direct.

• Absence de gestion : Les sociétés de gestion s’occupent de l’acquisition et la gestion des biens (location, travaux, entretien).

• Diversification : Les SCPI permettent d'investir dans plusieurs biens immobiliers, sur différentes zones géographiques et/ou secteurs.

• Éligibilité immédiate : Certains dispositifs permettent de bénéficier des avantages fiscaux immédiatement, dès l'année de souscription.

Malgré ces nombreux avantages, comme toujours, certains points sont à considérer :

• Capitaux non liquides : Les parts doivent être conservées sur une longue durée (souvent 15 ans ou plus).

• Revenus fonciers imposables : Les revenus générés par les SCPI fiscales sont imposables, réduisant l'impact net des avantages fiscaux.

• Rendements limités : Les SCPI fiscales ont souvent des rendements inférieurs aux SCPI classiques car elles privilégient la défiscalisation plutôt que le rendement locatif.

• Risques locatifs : Les biens doivent être situés dans des zones spécifiques (Pinel, Denormandie) où la demande locative n’est pas forcément forte.

• Plafonnement des réductions fiscales : Certaines réductions, en fonction du dispositif, ne peuvent dépasser le « plafond des niches fiscales », limitant les économies d'impôt.

Est-ce que les SCPI sont des produits de défiscalisation ?

Toutes les SCPI ne sont pas des produits de défiscalisation :

• Les SCPI classiques achetées de manière « classique » visent surtout le rendement locatif et donc une génération de revenus plus importante. Ces SCPI augmenteront votre imposition.

• Les SCPI classiques achetées en démembrement permettent d’éviter une imposition sur les revenus plus lourde car elles n’augmenteront que votre fortune et non vos revenus.

• Les SCPI fiscales ont pour but de permettre aux investisseurs de réduire leur imposition globale et visent plutôt la défiscalisation que les hauts rendements locatifs.

Si votre but est de défiscaliser, il faudra privilégier le démembrement ou les SCPI fiscales. Cela dépendra de votre cas particulier et de vos objectifs.

Conclusion : Pourquoi choisir une SCPI de défiscalisation ?

Les SCPI de défiscalisation permettent de limiter votre imposition globale tout en profitant des avantages des SCPI en termes d’absence de gestion de l’investisseur et du faible ticket d’entrée. Grâce à des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, Malraux ou encore le déficit foncier, investir dans ces SCPI permet de diversifier votre patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Pour profiter de ces avantages ou simplement pour vous renseigner sur l’impact qu’un tel investissement pourrait avoir sur votre imposition, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert ou d’un courtier en SCPI comme Louve Invest.