Passoires thermiques : voici les travaux qui peuvent sauver votre location avant 2025

Ne laissez pas votre bien immobilier devenir inlouable ! Alors que l'interdiction de louer les logements classés G approche à grands pas, découvrez les solutions concrètes et chiffrées pour éviter la catastrophe. Entre pompe à chaleur et isolation, voici le plan d'action complet pour sauver votre investissement locatif.

Résumé :

• L'interdiction de louer les logements G entre en vigueur le 1er janvier 2025

• Un investissement moyen de 10 500€ est nécessaire pour les travaux essentiels

• Des aides allant jusqu'à 1 290€ sont disponibles selon vos revenus

• Le changement du système de chauffage est la priorité absolue

• Un délai supplémentaire de 3 ans est accordé aux logements classés F

Le couperet va tomber pour les propriétaires de passoires thermiques. Dans quelques jours, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront tout simplement interdits à la location. Cette échéance, fixée au 1er janvier 2025, concernera tous les nouveaux baux ainsi que les renouvellements, qu'ils soient officiels ou tacites. Face à cette situation, une course contre la montre s'engage pour les propriétaires bailleurs qui doivent rapidement trouver des solutions pour améliorer la performance énergétique de leur bien.

Location des logements G : plus aucune dérogation possible

La situation est désormais claire : aucun délai supplémentaire ne sera accordé aux propriétaires de logements classés G. La proposition de loi qui prévoyait des dérogations pour les copropriétés a été censurée par le gouvernement le 4 décembre, fermant la porte à tout espoir de report. Pour les propriétaires, la stratégie la plus réaliste consiste à viser le classement F, qui offre un répit jusqu'au 1er janvier 2028. Cette approche permet d'échelonner les travaux tout en maintenant la possibilité de louer le bien.

Cette situation met particulièrement sous pression les propriétaires dont les locataires actuels pourraient donner leur préavis début 2025. Dans ce cas de figure, le bien deviendrait instantanément inlouable sans travaux de rénovation préalables. Il est donc primordial d'anticiper cette échéance dès maintenant, d'autant que les délais pour obtenir des devis et faire exécuter les travaux peuvent s'étendre sur plusieurs mois, voire davantage en copropriété. Les professionnels du secteur conseillent ainsi de lancer les démarches au plus tard à l'été 2024 pour éviter tout risque de vacance locative.

Les solutions techniques prioritaires pour passer de G à F

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'appuie sur deux critères fondamentaux : la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Selon Audrey Zermati, directrice de la stratégie d'Effy, société spécialisée dans l'efficacité énergétique, la priorité absolue est claire :

Pour un impact maximal, le remplacement d'une vieille chaudière à gaz par une pompe à chaleur « air/air » est l'investissement le plus pertinent. Cette mesure, qui nécessite un financement de 5 000 euros pour un appartement de 50 mètres carrés, présente l'avantage supplémentaire d'offrir la climatisation en été. Elle doit être complétée par l'installation d'un ballon thermodynamique, pour un coût additionnel de 4 000 euros.

Des travaux complémentaires peuvent ensuite être envisagés pour optimiser la performance énergétique. Le changement des fenêtres arrive en deuxième position, avec un budget d'environ 1 500 euros pour trois fenêtres double vitrage. Pour les maisons individuelles, l'isolation des combles perdus constitue une solution particulièrement efficace : comptez 1 500 euros pour 100 mètres carrés, pour un gain énergétique de l'ordre de 30%.

Le financement des travaux : coûts et aides

L'investissement total pour une rénovation complète (pompe à chaleur, ballon thermodynamique et fenêtres) s'élève à environ 10 500 euros. Heureusement, différentes aides permettent d'alléger la facture. Pour un foyer aux revenus intermédiaires (70 382 euros annuels en Île-de-France, 54 071 euros dans les autres régions), les aides peuvent atteindre 1 290 euros :

• 400 euros de MaPrimeRénov' pour le ballon thermodynamique

• 770 euros au titre des certificats d'économie d'énergie pour la pompe à chaleur

• 120 euros de MaPrimeRénov' pour les fenêtres

Les foyers aux revenus plus élevés ne sont pas totalement exclus des aides, puisqu'ils peuvent encore bénéficier des certificats d'économie d'énergie, soit 770 euros pour la pompe à chaleur.

Au-delà des aides directes, les propriétaires peuvent également disposer d'avantages fiscaux non négligeables. En effet, les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut représenter une économie significative pour les propriétaires fortement imposés. Par ailleurs, de nombreuses banques proposent désormais des « prêts verts » à des taux préférentiels pour financer ce type de travaux. Ces solutions de financement, combinées aux aides publiques, permettent d'étaler l'investissement tout en préservant sa trésorerie.

Face à l'interdiction imminente de louer les logements classés G, les propriétaires bailleurs n'ont plus le choix : rénover ou renoncer à leurs revenus locatifs. Bien que l'investissement initial puisse paraître conséquent, avec un budget moyen de 10 500 euros, la stratégie consistant à viser d'abord le classement F s'avère pertinente. Elle permet non seulement de maintenir la location du bien jusqu'en 2028, mais aussi d'échelonner les travaux de manière plus gérable financièrement. Au vu des aides disponibles et des solutions techniques éprouvées comme la pompe à chaleur, le jeu en vaut la chandelle. Car au-delà de la simple mise en conformité, ces rénovations contribuent à valoriser durablement le patrimoine immobilier tout en réduisant les charges énergétiques des locataires.