RealT avis 2026 : liquidation annoncée, loyers suspendus, ce qu’il faut savoir

RealT, la plateforme américaine qui vendait des parts de maisons louées aux États-Unis sous forme de tokens, a annoncé sa liquidation volontaire le 2 juillet 2026 et prévoit de vendre ses quelque 700 biens de Detroit, selon Outlier Media. Les loyers hebdomadaires, présentés comme supérieurs à 10 % par an, ne sont plus versés depuis plusieurs mois et environ 14 000 investisseurs français seraient concernés, d’après Cryptoast. Notre avis : nous déconseillons d’investir sur RealT, et nous expliquons ci-dessous ce que la situation implique pour ceux qui détiennent déjà des tokens.

À jour au 1er novembre 2026.

Où en est RealT au 1er novembre 2026 ?

• 2 juillet 2025 : la ville de Detroit attaque RealT en justice pour des logements non conformes et des taxes impayées ; la plainte vise 408 sociétés, dont Real Token, ses fondateurs et 165 sociétés liées (Cryptoast).
• Début 2026 : la société de gestion interne de RealT est réduite à quelques salariés et cesse l’entretien courant des logements. Les loyers ne sont plus versés aux détenteurs de tokens ; en juillet 2026, ils étaient interrompus « depuis plusieurs mois » selon Cryptoast.
• Avril 2026 : un accord entre la ville et RealT confie le contrôle du portefeuille de Detroit à un administrateur spécial, Charles Bullock, qui a le dernier mot sur toute vente.
• 2 juillet 2026 : le cofondateur Jean-Marc Jacobson annonce la liquidation volontaire lors d’un appel en ligne avec les investisseurs : « Nous allons vendre tous les actifs. »
• Juillet 2026 : une plainte pénale est déposée auprès du pôle financier du tribunal judiciaire de Paris et le cabinet Delomel organise une action collective en France (Cryptoast).

Sources : Outlier Media, 16 juillet 2026 et articles de Cryptoast cités. À la date de l’article d’Outlier Media, RealT n’avait déposé aucune demande de liquidation devant un tribunal et le calendrier des ventes restait inconnu.

Qu’est-ce que RealT ?

RealT est une entreprise américaine fondée en 2019 par Jean-Marc Jacobson et Remy Jacobson. Chaque bien était logé dans une société américaine (LLC) dont les parts étaient émises sous forme de tokens, d’abord sur Ethereum puis sur Gnosis Chain. Les acheteurs recevaient une part des loyers en stablecoin USDC chaque semaine. C’est un exemple de tokenisation immobilière, un modèle qui permet d’investir de petits montants mais qui ne supprime ni le risque locatif ni le risque de gestion.

Fiche d’identité de RealT

Sources : Outlier Media, Cryptoast.

RealT est-il autorisé en France ?

RealT ne dispose d’aucun agrément de l’AMF à notre connaissance : elle n’est ni prestataire de services de financement participatif (PSFP), comme les plateformes de crowdfunding, ni prestataire de services sur crypto-actifs (PSCA). Elle ne figure pas non plus sur les listes noires de l’AMF (recherche faite le 1er novembre 2026). L’AMF rappelle toutefois que ces listes ne sont pas exhaustives.

Le règlement européen MiCA, applicable depuis le 30 décembre 2024, ne règle pas la question : il exclut de son champ les crypto-actifs qui sont des instruments financiers (règlement (UE) 2023/1114, article 2). Or un RealToken représente une part de société américaine, ce qui le rapproche d’un titre financier plus que d’une simple crypto. En pratique, un investisseur français qui achète un RealToken n’a pas les protections d’un placement agréé en France : pas de document d’information contrôlé, pas d’indicateurs de défaut publiés selon un format réglementé, pas d’interlocuteur régulé en France.

Rendements annoncés et réalité

RealT mettait en avant des rendements locatifs supérieurs à 10 % par an, versés chaque semaine. Ce chiffre était un rendement prévisionnel, calculé avant vacance locative, impayés, travaux et taxes. À Detroit, une partie des maisons n’a pas obtenu les certificats de conformité exigés par la ville, des taxes foncières sont restées impayées, puis la gestion locative a cessé : les distributions se sont arrêtées. Sur la plupart des tokens, le rendement réel des derniers mois est donc nul, et la valeur de revente dépendra du prix obtenu pour des biens parfois dégradés.

Peut-on encore investir sur RealT ?

Le site de RealT reste en ligne au 1er novembre 2026, mais la société a annoncé qu’elle allait vendre tous ses actifs. Nous ne voyons aucune raison d’acheter des tokens d’une plateforme en liquidation. Si vous en détenez déjà, gardez une copie de vos achats, de vos adresses de portefeuille et des loyers reçus : ces éléments vous serviront pour faire valoir vos droits et pour vos déclarations fiscales.

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Que deviennent les tokens et les loyers ?

RealT a présenté sa liquidation comme une vente progressive des biens, en commençant par Detroit, où se trouve l’essentiel du parc. Pour les biens de Detroit, la vente passe par l’administrateur spécial nommé avec l’accord de la ville, qui a dit vouloir privilégier les locataires et les primo-accédants. Les montants récupérés par les détenteurs de tokens dépendront des prix de vente, des taxes et frais à payer en priorité et des coûts de procédure. Rien ne permet aujourd’hui d’estimer ce qui reviendra à chaque investisseur.

La revente sur le marché secondaire, présentée comme un atout de RealT, était déjà peu active : la liquidité d’un token immobilier dépend de l’existence d’acheteurs, pas de la blockchain.

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Pour comparer, voyez notre sélection des meilleures plateformes de crowdfunding, notre guide des SCPI et notre analyse sur l’intérêt de tokeniser l’immobilier.

La blockchain a-t-elle protégé les investisseurs ?

Non. La blockchain enregistre qui détient quel token et automatise le versement des loyers, mais elle ne garantit ni l’état des maisons, ni le paiement des taxes, ni la qualité du gestionnaire. Les difficultés de RealT viennent de la gestion des biens à Detroit, pas de la technologie. L’outil RealT Money Market (RMM), qui permettait d’emprunter des stablecoins en déposant ses tokens en garantie, a ajouté un risque : emprunter pour investir amplifie les pertes quand la valeur des tokens baisse.

Fiscalité des investissements RealT

Aucune doctrine fiscale française publiée ne vise spécifiquement les RealTokens. Les loyers proviennent de biens situés aux États-Unis et détenus par des sociétés américaines : selon l’analyse retenue, ils peuvent relever des revenus fonciers de source étrangère ou des revenus de capitaux mobiliers. Dans le second cas, ils seraient soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), selon le ministère de l’Économie. Les loyers reçus doivent être déclarés, même s’ils ont été versés en USDC.

Avec la liquidation, une nouvelle question se pose : le traitement d’une éventuelle perte sur les tokens. Faites-vous accompagner par un fiscaliste, documents d’achat à l’appui.

Quels sont les avis des investisseurs ?

Les avis ont basculé en 2026. Les investisseurs interrogés par la presse décrivent des loyers qui se sont arrêtés, une communication réduite (groupe Telegram fermé, FAQ retirée, selon Cryptoast) et une annonce de liquidation faite lors d’un appel vidéo, sans courrier officiel. En France, le cabinet Delomel coordonne une action collective, dont l’inscription est facturée 360 € par plaignant selon la même source. Les anciennes notes très élevées affichées sur les sites d’avis ne reflètent plus la situation.

RealT : notre avis

RealT a été l’une des plateformes d’immobilier tokenisé les plus connues des investisseurs français. Son modèle promettait des loyers élevés dès quelques dizaines de dollars, avec une liquidité supposée grâce à la blockchain. Les faits de 2025 et 2026 montrent les limites de ce modèle : des biens mal gérés dans un marché difficile, aucun agrément en France, et une revente devenue impossible au moment où les investisseurs en avaient besoin.

Nous ne recommandons pas RealT. Nous ne qualifions pas RealT d’arnaque : aucune décision de justice ne l’a établi à ce jour, et une plainte pénale est en cours d’examen. Si vous cherchez un placement immobilier accessible, privilégiez des acteurs agréés par l’AMF qui publient leurs indicateurs de performance, en gardant à l’esprit qu’ils comportent aussi un risque de perte en capital, comme le montre notre avis sur le crowdfunding immobilier.

Questions fréquentes

RealT est-il en faillite ?

Le cofondateur de RealT a annoncé une liquidation volontaire le 2 juillet 2026, avec la vente de tous les actifs. À la mi-juillet 2026, aucune demande n’avait été déposée devant un tribunal selon Outlier Media, et à Detroit les ventes passent par un administrateur spécial nommé en avril 2026.

RealT est-il une arnaque ?

Aucune décision de justice ne l’a établi. Une plainte pénale a été déposée à Paris et une action collective est organisée en France. En revanche, RealT n’a aucun agrément de l’AMF et ne verse plus de loyers depuis plusieurs mois.

Que faire si j’ai des tokens RealT ?

Conservez les preuves de vos achats, vos adresses de portefeuille et l’historique des loyers reçus. Suivez les annonces officielles de la liquidation et, si vous envisagez un recours, renseignez-vous auprès d’un avocat sur les actions en cours.

RealT est-il régulé par l’AMF ?

Non. RealT n’est ni plateforme de financement participatif agréée, ni prestataire de services sur crypto-actifs autorisé en France. Elle ne figure pas sur les listes noires de l’AMF au 1er novembre 2026, ce qui ne vaut pas autorisation.

Comment sont imposés les revenus RealT ?

Les loyers perçus doivent être déclarés, même en USDC. Leur qualification (revenus fonciers de source étrangère ou revenus de capitaux mobiliers au PFU de 31,4 % en 2026) n’est pas tranchée par un texte spécifique : un fiscaliste vous aidera à choisir et à traiter une éventuelle perte.