Sommaire (8 parties)
- Notre avis sur le crowdfunding immobilier
- Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
- Les risques : retard, défaut, perte en capital
- Les garanties : ce qu’elles valent vraiment
- Le cadre réglementaire
- La fiscalité du crowdfunding immobilier
- Les SCPI : une alternative efficace au crowdfunding immobilier
- Questions fréquentes
Notre avis : le crowdfunding immobilier peut occuper une petite part d’une épargne déjà diversifiée, mais ce n’est pas un placement sûr. Selon l’étude de l’AMF d’octobre 2024, le rendement contractuel moyen atteignait 10,7 % en 2024, alors qu’environ 30 % des projets en cours étaient en retard de paiement.
À jour au 1er novembre 2026.
Notre avis sur le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un promoteur ou à un marchand de biens, via une plateforme en ligne, contre des intérêts. Vous ne devenez pas propriétaire du bien : vous êtes créancier de l’opération, et vous êtes remboursé quand le bien est revendu.
Le marché a nettement ralenti depuis 2023. Selon le baromètre 2025 de Forvis Mazars (mars 2026), les plateformes françaises ont collecté 845 millions d’euros pour 1 004 projets immobiliers en 2025, contre 861 millions d’euros en 2024, avec un rendement brut moyen de 11 %. Dans le même temps, les pertes définitives enregistrées dans l’immobilier sont passées de 11,4 millions d’euros en 2023 à 27,4 millions d’euros en 2024, selon les chiffres clés 2024 des PSFP publiés par l’AMF (décembre 2025).
Ce que nous en retenons :
- Le rendement rémunère un vrai risque. Un taux de 10 à 12 % n’est pas un cadeau : c’est le prix d’une dette souvent non garantie par une hypothèque de premier rang, sur des opérations qui dépendent de la revente.
- La durée n’est pas garantie. La date de remboursement prévue au contrat est souvent dépassée. N’y placez pas une somme dont vous aurez besoin à une date précise.
- La sélection compte plus que le rendement affiché. La plateforme, l’opérateur, les garanties et la marge de l’opération font la différence entre un retard et une perte.
- La diversification doit rester maîtrisée. Nous préférons une dizaine de projets bien étudiés, chez plusieurs plateformes et plusieurs opérateurs, à des dizaines de petits tickets choisis sans analyse.
Notre expérience : l’auteur de cet article a investi dans une trentaine de projets. Début 2025, la moitié avait été remboursée, environ 30 % des projets restants étaient en retard et aucun n’avait encore fait défaut.
Face aux livrets, l’écart de rendement reste important, mais il ne se compare pas à risque égal. Depuis le 1er août 2026, le Livret A rapporte 1,7 % et le LEP 2,5 %, nets d’impôt, avec un capital garanti et disponible (service-public.gouv.fr, 31 juillet 2026). Un projet à 11 % brut rapporte environ 7,5 % après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, à condition d’être remboursé sans perte.
| Critère | Crowdfunding immobilier | Livret A / LEP |
|---|---|---|
| Rendement | 11 % brut en moyenne en 2025 (Forvis Mazars) | 1,7 % / 2,5 % nets depuis le 1er août 2026 |
| Capital | Non garanti, perte possible | Garanti |
| Disponibilité | Bloqué jusqu’au remboursement, sans revente possible | Retrait à tout moment |
| Fiscalité | 31,4 % (PFU) en 2026 | Exonéré |
| Pour qui | Épargne de long terme dont vous pouvez vous passer | Épargne de précaution |
Pour choisir une plateforme, consultez notre comparatif des plateformes de crowdfunding, ainsi que nos avis détaillés sur Homunity, La Première Brique, ClubFunding ou Raizers.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Un promoteur ou un marchand de biens a besoin de compléter ses fonds propres, souvent pour obtenir un crédit bancaire. Il passe par une plateforme qui analyse le dossier et le propose à ses investisseurs. Ceux-ci prêtent, le plus souvent via des obligations ou des prêts, et sont payés en intérêts, généralement à l’échéance avec le capital.
Selon l’étude de l’AMF, les marchands de biens (acheter, rénover, revendre) représentaient 60 % des montants financés en 2023, contre 33,5 % pour la promotion immobilière. Et 97,7 % des projets étudiés reposaient sur la revente du bien pour rembourser les investisseurs : si la vente tarde, votre remboursement tarde aussi.
Investir étape par étape
- Vérifier la plateforme. Elle doit être agréée comme prestataire de services de financement participatif (PSFP). Contrôlez-la sur la liste blanche de l’AMF ou sur le registre européen de l’ESMA.
- Ouvrir un compte. Vous fournissez une pièce d’identité et un justificatif de domicile, puis vous passez le test de connaissances et la simulation de votre capacité à supporter des pertes.
- Analyser le projet. Lisez la fiche d’informations clés (FICI) et la note d’opération : opérateur, localisation, marge, pré-commercialisation, garanties, rang de la dette. Notre méthode est détaillée dans comment analyser un projet de crowdfunding immobilier.
- Souscrire. La souscription se fait en ligne, par signature électronique et virement. Si vous êtes investisseur non averti, vous disposez de quatre jours pour revenir sur votre décision.
- Suivre le projet. Les plateformes publient des points d’avancement. Un retard annoncé tôt et expliqué vaut mieux qu’un silence.
- Être remboursé. Le capital et les intérêts arrivent sur votre compte de la plateforme, après prélèvements fiscaux et sociaux. Vous pouvez les retirer ou les réinvestir.
Pour juger une plateforme, regardez sa transparence (projets en retard et en procédure publiés en détail), son historique de remboursement, ses frais, la qualité de son suivi et la façon dont elle gère le recouvrement en cas de défaut.
Les risques : retard, défaut, perte en capital
Le retard : très fréquent
Un retard ne veut pas dire une perte, mais il bloque votre argent plus longtemps que prévu. Selon les contrats, des intérêts de retard peuvent courir, mais ils ne sont versés que si l’opérateur finit par rembourser.
L’étude de l’AMF (données à fin mars 2024 sur les principales plateformes) montre l’ampleur du phénomène :
- environ 30 % des projets en cours étaient en retard de paiement ;
- les projets financés en 2020 et en 2021 affichaient un taux de retard de 20,1 % et 36,9 % du nominal, deux ans après leur financement ;
- pour les projets financés en 2019, en comptant ceux remboursés en retard, 60,2 % des montants avaient connu un retard, alors que les statistiques des plateformes n’en affichaient que 15,2 %.
Le défaut et la perte en capital
Si l’opérateur fait faillite ou si l’opération perd de l’argent, vous pouvez perdre une partie ou la totalité de votre capital. Selon l’AMF, 8 % à 9,4 % des projets financés entre 2019 et 2021 étaient en procédure collective ou judiciaire. Le recouvrement prend du temps et peut coûter cher au regard des montants investis, comme l’a rappelé l’AMF dans sa mise en garde de juin 2025.
Les causes sont connues : dépassement du budget de travaux, problème de permis ou de chantier, bien difficile à vendre au prix prévu, opérateur fragile financièrement, sinistre (incendie, inondation). Nous avons détaillé la crise récente dans notre article sur l’alerte de l’AMF sur les défauts de remboursement.
Le risque de plateforme et de liquidité
La plateforme elle-même peut fermer. Le baromètre Forvis Mazars signale l’arrêt d’activité de Koregraf et de WeShareBonds en 2025. Chaque PSFP doit prévoir un plan de continuité, mais l’AMF souligne qu’il ne couvre pas toujours le recouvrement : vérifiez s’il existe un représentant de la masse des obligataires. Enfin, il n’existe pas de marché pour revendre vos titres avant l’échéance.
Les garanties : ce qu’elles valent vraiment
Une garantie n’empêche pas le retard. Elle améliore vos chances de récupérer votre capital en cas de défaut, à condition que le garant soit solvable et que le bien se vende à un prix suffisant. L’AMF rappelle que le crowdfunding immobilier finance souvent de la dette de second rang, derrière la banque qui détient les sûretés de premier rang.
| Garantie | Principe | Limite |
|---|---|---|
| Hypothèque | Le bien sert de garantie et peut être vendu pour rembourser les prêteurs | Souvent de second rang : la banque est payée d’abord |
| Garantie autonome à première demande (GAPD) | Le garant paie à la première demande, sans pouvoir contester | Ne vaut que ce que vaut la solidité du garant |
| Caution personnelle | Le dirigeant s’engage sur son patrimoine | Difficile et long à mettre en œuvre |
| Nantissement de titres | Les parts de la société de projet sont données en garantie | Les parts ne valent rien si l’opération est déficitaire |
Plusieurs garanties peuvent se cumuler sur un même projet. Lisez leur rang et les conditions de mise en œuvre dans la documentation, pas seulement leur nom sur la fiche du projet.
Le cadre réglementaire
Depuis le règlement européen (UE) 2020/1503, les plateformes doivent avoir le statut de prestataire de services de financement participatif (PSFP). La période de transition a pris fin le 10 novembre 2023 et les anciens statuts français (CIP, IFP pour les prêts rémunérés) ont disparu pour ces activités. Selon les chiffres clés de l’AMF, 61 plateformes étaient agréées PSFP au 6 novembre 2025.
Les principales règles, selon la présentation du règlement par l’AMF :
- un porteur de projet peut lever au plus 5 millions d’euros sur douze mois dans l’Union européenne via le financement participatif ;
- les investisseurs « non avertis » passent un test de connaissances et une simulation de leur capacité à supporter des pertes ;
- ils reçoivent un avertissement spécifique au-delà d’un certain montant, et disposent d’un délai de réflexion de quatre jours pour annuler leur offre.
Il n’existe pas de plafond légal d’investissement. Selon une analyse du cabinet Kohen Avocats (octobre 2026), la capacité à supporter des pertes est fixée à 10 % du patrimoine net, et l’avertissement s’affiche pour tout investissement supérieur à 1 000 euros ou à 5 % du patrimoine net. Nous retenons ces repères comme une limite raisonnable pour l’ensemble de vos projets. En octobre 2026, l’AMF a publié une synthèse de contrôles menés chez cinq plateformes sur ces tests et avertissements.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
Les intérêts perçus en 2026 sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Le taux des prélèvements sociaux est passé de 17,2 % à 18,6 % le 1er janvier 2026 (service-public.gouv.fr). La plateforme prélève ces sommes au moment du versement des intérêts.
Vous pouvez opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option est globale : elle s’applique à tous vos revenus de capitaux mobiliers et plus-values de l’année, et les prélèvements sociaux restent dus. À partir des revenus 2026, elle peut être révoquée si elle se révèle défavorable (service-public.gouv.fr).
Exemple : Paul place 1 000 € sur un projet de 36 mois à 10 % par an. S’il est remboursé à l’échéance, il touche 300 € d’intérêts bruts, soit 205,80 € nets après le prélèvement de 31,4 %.
En cas de perte sur un prêt participatif, la perte en capital s’impute sur les intérêts d’autres prêts participatifs, l’année où la créance devient définitivement irrécouvrable ou les cinq années suivantes, dans la limite de 8 000 € par an. Elle ne réduit pas les prélèvements sociaux (BOFiP BOI-RPPM-RCM-20-10-20-30). Ce régime vise les prêts et les anciens minibons. Pour les obligations, forme la plus courante, demandez à la plateforme comment la perte est déclarée sur votre imprimé fiscal unique (IFU).
Les obligations à taux fixe et titres participatifs proposés par un PSFP sont admissibles dans un PEA-PME (BOFiP BOI-RPPM-RCM-40-55), à condition que la plateforme et l’établissement qui tient votre plan le permettent. Peu de plateformes immobilières le proposent : renseignez-vous avant de souscrire.
Les SCPI : une alternative efficace au crowdfunding immobilier
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement permettant d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les biens, les locataires ou encore les travaux soi-même. Elles achètent et gèrent des biens immobiliers et redistribuent les loyers aux investisseurs sous la forme de dividendes.
Cependant, elles ne sont pas exemptes de risques. Certaines ont vu la valeur de leurs parts baisser fortement en raison des turbulences présentes sur le marché immobilier.
Malgré cela, les SCPI restent une alternative intéressante au crowdfunding immobilier, avec un horizon plus long et des revenus réguliers plutôt qu’un remboursement à date fixe.
Questions fréquentes
Quel est le taux de défaut du crowdfunding immobilier ?
Il n’existe pas de taux de défaut officiel commun à toutes les plateformes. Selon l’étude de l’AMF, 8 % à 9,4 % des projets financés entre 2019 et 2021 étaient en procédure collective ou judiciaire, et environ 30 % des projets en cours étaient en retard à fin mars 2024.
Le crowdfunding immobilier est-il un bon placement ?
Il peut l’être pour une petite part d’une épargne déjà diversifiée, si vous acceptez un risque de perte et un argent bloqué plus longtemps que prévu. Le rendement brut moyen était de 11 % en 2025 selon Forvis Mazars, mais les retards et les pertes réduisent le rendement réellement perçu.
Quelle plateforme de crowdfunding immobilier choisir ?
Commencez par vérifier l’agrément PSFP sur la liste de l’AMF ou le registre de l’ESMA. Comparez ensuite la part de projets en retard de plus de six mois et en procédure, les garanties proposées et les frais. Notre comparatif des plateformes les passe en revue.
Comment sont imposés les intérêts du crowdfunding immobilier ?
En 2026, les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif. La plateforme prélève l’impôt à la source lors de chaque versement.
Peut-on perdre tout son capital ?
Oui. Le capital n’est pas garanti et une perte totale est possible si l’opérateur fait faillite et que les garanties ne couvrent pas la dette. C’est pourquoi l’AMF demande aux plateformes de simuler votre capacité à supporter des pertes avant d’investir.