Vous avez pour projet d'acquérir un bien immobilier, mais vous ne savez pas comment calculer les intérêts que vous allez devoir payer pour votre prêt immobilier ? Dans cet article, nous vous expliquons comment le faire facilement.
Comment calculer le montant des intérêts d’un prêt ?
Si vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier, il est probable que vous fassiez appel à un courtier ou à une banque afin d'obtenir un prêt immobilier.
Souscrire à un prêt immobilier a un coût qu'il est important de savoir calculer.
Voici un exemple des intérêts à payer pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 4 % 👇
| Mensualité | Solde ouverture | Intérêts | Remboursement principal | Total mensualités | Solde de clôture |
| 1 | 200 000 € | 666.67 | 545.29 | 1211.96 | 199454.71 |
| 2 | 199 455 € | 664.85 | 547.11 | 1211.96 | 198907.59 |
| 3 | 198 908 € | 663.03 | 548.94 | 1211.96 | 198358.66 |
| 4 | 198 359 € | 661.20 | 550.77 | 1211.96 | 197807.89 |
| 5 | 197 808 € | 659.36 | 552.60 | 1211.96 | 197255.29 |
| 6 | 197 255 € | 657.52 | 554.44 | 1211.96 | 196700.85 |
| 7 | 196 701 € | 655.67 | 556.29 | 1211.96 | 196144.56 |
| 8 | 196 145 € | 653.82 | 558.15 | 1211.96 | 195586.41 |
| 9 | 195 586 € | 651.95 | 560.01 | 1211.96 | 195026.41 |
| 10 | 195 026 € | 650.09 | 561.87 | 1211.96 | 194464.53 |
Comment calculer votre mensualité de prêt ?
Pour un emprunt amortissable, la mensualité est calculée de telle sorte que, à la fin de la durée de l’emprunt, le capital ainsi que l’intégralité des coûts associés à l’emprunt soient payés.
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Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Ainsi, pour calculer la mensualité d’un emprunt, il est possible d’utiliser la formule suivante :
➡️ M= C*t 1-(1+t)-n
Dans la formule ci-dessus, M représente la mensualité (somme à payer tous les mois), C représente le capital emprunté, t représente le taux mensuel et n le nombre de mensualités en mois.
Ainsi, pour un capital de 200 000 euros, un taux annuel de 4% donc un taux mensuel de 0,33%, et une durée de 20 ans soit 240 mois, la mensualité sera de 1212 euros.
Multiplier les mensualités par la durée (en mois) de l’emprunt et soustraire ensuite le capital emprunté permet de comprendre le coût total du crédit :
➡️ Coût total = mensualités * durée - capital = 1 212 * 240 - 200 000 =90 880 euros
Pour un prêt in fine, où la mensualité correspond aux intérêts dus tous les ans, le calcul de la mensualité est simple :
➡️ M=C*t annuel
Le coût total correspond donc à M*n où n est le nombre d’années de l’emprunt.
Les formules ci-dessus s’appliquent à des emprunts à taux fixes. Cependant, il est également possible d’emprunter à taux variable tel que le taux EURIBOR. Le cas échéant, le taux variera chaque mois et les mensualités varieront également chaque mois. La mensualité dépendra donc du capital restant dû ainsi que du taux applicable le mois en question.
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De quoi se compose votre mensualité de prêt ?
Chaque mois, la mensualité totale est fixe. Cependant, ses composantes sont variables et la mensualité comprend :
- Capital ;
- Intérêts.
En plus, l’emprunteur devra également payer l’assurance emprunteur tous les mois.
Pour un prêt amortissable, la partie intérêts baisse avec le montant de capital dû. Ainsi, alors que la fin du prêt approche, les mensualités permettent en grande partie de rembourser le capital emprunté sans les intérêts. Cela signifie que, en cas de remboursement anticipé, l’emprunteur n’économiserait que très peu d’intérêts s’il venait à rembourser quelques mois ou années avant la fin du crédit. Notez également qu’il y a généralement des pénalités à payer en cas de remboursement anticipé.
Il existe également des prêts in fine où l’emprunteur rembourse le capital dû en une fois à la fin de la durée du prêt. Pour un prêt in fine, les mensualités sont donc fixes et ne comprennent que des intérêts qui ne baissent pas avec le temps puisqu’aucun capital n’est remboursé.
Qu’est-ce que le coût du crédit ?
Lorsque vous souhaitez financer l'acquisition d'une résidence principale, d'une maison de vacances ou d'un investissement locatif, vous devez impérativement faire attention au taux d’intérêt pratiqué. En fonction du taux d’intérêt de l’emprunt, le coût du crédit sera plus ou moins haut.
Le taux d’intérêt est appliqué par une banque lorsque celle-ci prête des fonds à un emprunteur afin de se rémunérer. Le taux représente donc la rémunération de la banque en contrepartie des fonds prêtés. Cela concernant les prêts immobiliers, mais aussi les prêts pour les professionnels et les crédits à la consommation.
Plus précisément, lorsque vous cherchez un à obtenir un prêt immobilier, deux types de taux vous seront présentés :
- Taux nominal ;
- TAEG.
Il faut bien distinguer ces deux termes :
- Le taux nominal correspond purement à la rémunération de la banque évoquée ci-dessus. Cependant, il ne prend pas en compte les frais associés au prêt immobilier tels que les frais de dossier, les frais de garantie ou encore l’assurance emprunteur.
- Une fois tous ces frais pris en compte, on arrive alors au TAEG (pour Taux Annuel Effectif Global). Ce dernier vous permet de calculer le taux réel de votre emprunt et donc combien celui-ci va vous coûter.
Si vous avez plusieurs offres de prêt (immobilier, mais également crédit à la consommation), il faut donc comparer le TAEG de chacun et non simplement le taux nominal. Le TAEG est calculé en regardant le coût total du crédit sur la durée totale de l’emprunt et le taux annuel équivalent en est ainsi déduit.
Comme vous pouvez vous en douter, plus le TAEG sera élevé, plus votre emprunt vous coûtera cher.
Comment la banque fixe les intérêts ?
La banque fixe le taux d’intérêt qu’elle propose selon plusieurs critères. Pour un même emprunt, chaque banque peut proposer un taux d'intérêt plus ou moins différent.
Le taux offert par la banque dépendra majoritairement des facteurs suivants :
- L'état du marché ;
- La durée de l'emprunt ;
- Le profit de l'emprunter ;
- L'historique du client ;
- La concurrence.
L'état du marché
Le facteur le plus important est la condition générale du marché et les taux directeurs imposés par les banques centrales. Si ceux-ci montent, les banques vont à leur tour augmenter leurs taux, car elles devront elles-mêmes payer davantage pour obtenir ces fonds.
La durée de l’emprunt
Plus l’emprunt est long, plus la banque prend de risque et donc plus le taux proposé sera élevé.
Le profil de l’emprunteur
Si l’emprunteur a un profil sûr avec des revenus stables et élevés, un emploi réputé et une épargne conséquente, la banque peut potentiellement proposer des taux plus intéressants.
L'historique du client
Un client long-terme de la banque se verra potentiellement offrir un meilleur taux qu’un client prospect.
La concurrence
Si l’emprunteur s’est vu offrir des taux plus intéressants par la concurrence, il est tout à fait possible que la banque revoie sa proposition à la baisse.
Comment négocier le taux de son crédit immobilier ?
Il existe plusieurs manières d’optimiser au mieux le coût de son crédit immobilier et de négocier le taux.
Une option est de faire appel à un courtier. Celui-ci a pour rôle de vous représenter auprès des banques et de négocier le meilleur crédit possible. Vous monterez votre dossier directement auprès de la société de courtage et le courtier s’occupera de toutes les interactions avec les banques. Le courtier a des relations établies avec les banquiers et directeurs d’agence et peut ainsi, de manière efficace, obtenir des offres plus prometteuses. Cependant, faire appel à un courtier a un coût et il faudra payer des frais de courtage. Ces frais ne sont dus que si vous passez bel et bien par l’un des emprunts trouvés par le courtier. Si vous avez trouvé une meilleure offre, vous n’êtes pas obligés de passer par le courtier et ne devez ainsi pas payer de frais de courtage.
Une deuxième manière de négocier le taux est de faire jouer la concurrence. Il est recommandé d’aborder plusieurs banques, y compris sa banque historique, lors de la recherche d’un prêt immobilier. Vous pouvez également être transparent auprès des banquiers que vous rencontrez et leur dire que vous êtes également en contact avec la concurrence. Si une banque vous fait une offre, vous pouvez ensuite la présenter aux autres banques pour les pousser à faire mieux. Certaines banques s’inclineront peut-être, car elles ne pourront pas faire mieux, d’autres demanderont des dérogations à la direction départementale ou régionale pour faire baisser le taux.
Enfin, la relation bancaire entre l’emprunteur et le prêteur est très importante. Ainsi, si l’emprunteur s’engage à apporter du volume auprès de la banque (domiciliation des salaires, investissements, placements en fonds de la banque), la banque peut être généreuse et baisser son taux.
Le taux nominal n’est cependant pas le seul aspect d’un prêt qui est négociable. L’emprunteur peut négocier les frais de dossier (souvent autour des 1500 euros qui peuvent être réduits de moitié) ou encore les frais d’assurance.
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