Intérêts d’un prêt immobilier en 2025 : la méthode pour les calculer

Vous envisagez de souscrire un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un bien, et vous vous interrogez sur le montant total des intérêts que vous aurez à payer ? Il est plus que jamais essentiel en 2025 de comprendre précisément comment calculer ces intérêts, car les taux évoluent régulièrement en fonction du marché et des politiques monétaires. Dans cet article, nous vous proposons une approche complète pour saisir la méthode de calcul des intérêts, comprendre les facteurs qui influencent le taux et découvrir les bonnes pratiques pour optimiser votre crédit immobilier. Nous aborderons également des solutions d’investissement alternatives, quelques astuces de négociation, ainsi qu’une FAQ pour répondre aux questions fréquemment posées.

Comment calculer le montant des intérêts d’un prêt immobilier ?

En 2025, les taux immobiliers oscillent généralement autour de 3,49% pour des prêts sur 20 ans, tandis que pour des prêts sur 25 ans il est de 3,58%, selon la situation macroéconomique. Cette fluctuation renforce la nécessité de bien maîtriser les mécanismes de calcul des intérêts liés à votre emprunt.

Que vous passiez par un courtier ou par une banque, souscrire à un prêt immobilier a un coût. Voici un tableau d’amortissement simplifié illustrant le montant des intérêts et la part de capital remboursée, pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 4 % (exemple théorique) :

Au fil des mois, la part d’intérêts diminue progressivement tandis que la part de capital remboursée augmente.

Découvrez Amarris

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, la gestion comptable peut vite devenir un casse-tête. C’est là qu’intervient Amarris Immo, une plateforme spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs immobiliers.

Avec Amarris Immo, vous bénéficiez d’un suivi comptable sur mesure, adapté aux spécificités de votre investissement : LMNP, SCI, location meublée, etc. Leur équipe d’experts vous aide à optimiser votre fiscalité et à gérer sereinement vos obligations comptables.

Notre avis sur Amarris Immo : votre expert-comptable immobilier | Le média de l'investisseur

Mon avis personnel sur Amarris Immo : synthèse, prix et utilité pour un investisseur.

Le média de l'investisseur

Comment calculer votre mensualité de prêt ?

Pour un prêt amortissable, la mensualité est fixée de manière à rembourser, à la fin de la durée de l’emprunt, le capital emprunté et la totalité des coûts (intérêts et éventuels frais).

• M : mensualité

• C : capital emprunté

• t : taux mensuel

• n : nombre total de mensualités

Exemple :

• Capital (C) = 200 000 €

• Taux annuel = 4 % → taux mensuel ≈ 0,33 %

• Durée = 20 ans = 240 mois

En appliquant la formule ci-dessus, on obtient : M ≈ 1 212 €

Le coût total du crédit se calcule en multipliant la mensualité par le nombre total de mensualités, puis en soustrayant le capital :

Coût total = (1 212 × 240) - 200 000 = 90 880 €

Pour un prêt in fine, où la mensualité ne comprend que les intérêts (et non le capital), la formule est plus simple : M = C × t_annuel

En 2025, il faut également tenir compte des prêts à taux variable, indexés sur l’EURIBOR ou d’autres indices. Dans ce cas, la mensualité varie chaque mois en fonction du taux en vigueur et du capital restant dû.

De quoi se compose votre mensualité de prêt ?

Chaque mois, la mensualité globale est constante, mais elle se décompose en deux parties :

• Remboursement du capital

• Intérêts

En parallèle, l’assurance emprunteur (souvent obligatoire) s’ajoute également sous forme de prime mensuelle.

Pour un prêt amortissable, la part d’intérêts diminue au fur et à mesure du remboursement du capital. En revanche, dans un prêt in fine, les mensualités couvrent uniquement les intérêts, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin.

Qu’est-ce que le coût du crédit ?

Le coût du crédit regroupe l’ensemble des intérêts et des frais liés au prêt (frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur, etc.). Deux indicateurs clés sont à considérer :

• Taux nominal : rémunération brute de la banque pour le capital prêté

• TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : inclut tous les coûts supplémentaires (frais de dossier, assurance, garanties, etc.)

En 2025, avec l’inflation relativement contenue et les politiques des banques centrales, le taux nominal proposé par les banques peut se situer autour de 3,49% à 3,58%, tandis que le TAEG peut être légèrement supérieur en raison des frais annexes.

Évolution des taux en 2025

En 2024, les taux approchaient déjà les 4,05% (sur 25 ans). À l’orée de 2025, ils se sont stabilisés autour des 3,49% à 3,58% selon les banques et la durée d’emprunt. Dans un marché où la demande de crédit immobilier peut être soutenue, il est primordial de négocier au mieux son taux et ses conditions (frais de dossier, assurance, etc.).

Comment la banque fixe-t-elle les intérêts ?

Le taux que vous propose la banque dépend principalement de :

La situation économique mondiale en 2025

La descente progressive des taux après plusieurs années de taux élevés s’est installée depuis 2023-2024. En 2025, les banques centrales ajustent encore leurs politiques monétaires, ce qui se répercute directement sur le marché du crédit immobilier. Les banques prennent en considération ces évolutions pour fixer leurs marges et proposent des taux plus ou moins attractifs en fonction de leur stratégie commerciale et de la stabilité du marché.

Comment négocier le taux de son crédit immobilier ?

Plusieurs approches sont possibles pour optimiser son crédit :

1. Faire appel à un courtier

   • Le courtier négocie pour vous les meilleures conditions auprès de plusieurs banques.

   • Vous payez des frais de courtage uniquement si vous acceptez l’un des prêts qu’il a négociés.

   • Le courtier entretient souvent des relations privilégiées avec les banques, ce qui peut aboutir à des taux plus compétitifs.

2. Faire jouer la concurrence

   • Comparez les offres de plusieurs banques et présentez-leur les propositions concurrentes.

   • Certaines banques s’aligneront ou feront même mieux pour gagner un nouveau client.

   • D’autres peuvent demander des dérogations à la direction pour abaisser davantage le taux.

3. Renforcer votre relation bancaire

   • Domiciliation de salaires, ouverture de produits d’épargne, investissements dans les produits de la banque…

   • En échange, la banque peut consentir un taux réduit ou réduire les frais de dossier.

4. Négocier tous les frais annexes

   • Les frais de dossier, souvent fixés aux alentours de 1 000 à 1 500 €, peuvent être négociés.

   • L’assurance emprunteur peut être souscrite auprès d’un assureur externe, via la délégation d’assurance, permettant d’économiser sur le coût global.

Tableau comparatif des stratégies de négociation

Nouveaux sujets connexes en 2025 : alternatives et diversification

En 2025, il est également judicieux de diversifier vos investissements pour limiter votre exposition à l’immobilier et éventuellement optimiser votre stratégie patrimoniale.

• SCPI et crowdfunding immobilier : Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont populaires, tout comme le crowdfunding immobilier. Ces placements permettent de toucher des revenus potentiels sans gérer directement un bien.

• Cryptomonnaies et tokenisation de l’immobilier : La tokenisation prend de l’ampleur, permettant à certains investisseurs d’acquérir une fraction de biens immobiliers via des jetons cryptographiques. Cependant, il convient d’être conscient de la volatilité associée aux cryptos.

• Bourse et produits financiers : Les actions et ETF peuvent représenter une solution complémentaire pour diversifier son portefeuille et profiter d’opportunités de croissance à long terme.

Notre avis sur les intérêts d’un prêt immobilier

En 2025, la compréhension des intérêts de votre prêt immobilier est cruciale pour faire de bons choix et optimiser votre financement. De la formule de calcul des mensualités au montant total d’intérêts, en passant par la négociation des conditions et l’exploration d’alternatives, chaque étape mérite une attention particulière.

Notre avis est que la gestion rigoureuse d’un prêt immobilier (taux, durée, assurance, frais annexes) peut grandement améliorer votre pouvoir d’achat et faciliter la construction d’un patrimoine pérenne. Les avantages de l’emprunt résident notamment dans la levée de fonds permettant d’acheter un bien sans mobiliser tout son capital, tandis que les inconvénients se situent dans la charge d’intérêts et le risque de fluctuation des taux pour ceux qui optent pour un taux variable.

Il est également essentiel de considérer la diversification de votre portefeuille pour lisser les risques : immobilier, cryptomonnaies, marchés boursiers ou encore placements alternatifs. Quelle que soit votre stratégie, la clé réside dans une bonne information et des calculs précis.