Sommaire (7 parties)
Acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour 10 ans coûte entre 59 % et 72 % de leur prix en pleine propriété selon les barèmes publiés par Sofidy (clés au 1er février 2026) et Corum (barème consulté le 1er novembre 2026). Cette décote de 28 % à 41 % paie les loyers que vous laissez à l’usufruitier : vous ne touchez rien pendant la durée choisie, puis vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts.
À jour au 1er novembre 2026.
Le démembrement s’adresse surtout à ceux qui n’ont pas besoin de revenus pendant 5 à 20 ans et veulent éviter d’ajouter des revenus fonciers imposables. Si vous découvrez les SCPI, commencez par notre guide pour bien comprendre et investir en SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI en démembrement ?
Le démembrement d’une SCPI correspond au fait de séparer la SCPI en deux parties :
- L’usufruit : l’utilisation des propriétés, donc les loyers perçus ;
- La nue-propriété : les murs seuls ; le nu-propriétaire ne perçoit donc aucun revenu, mais achète les parts de SCPI à un prix réduit.
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Cette séparation se fait sur une durée fixe, généralement entre 3 et 20 ans. Durant cette durée définie, un investisseur détient uniquement la nue-propriété tandis qu’un autre détient l’usufruit. À l’échéance, la pleine propriété revient au nu-propriétaire.
Pour les habitués des SCPI, les frais de souscription ainsi que le délai de jouissance restent valables en démembrement.
Démembrement SCPI : achat en nue-propriété
L’achat en nue-propriété de parts de SCPI consiste à acquérir uniquement la propriété « nue » des parts de cette SCPI. En termes plus simples, l’investisseur achète donc simplement les « murs » sans « l’intérieur » des propriétés. Il ne pourra donc pas percevoir les loyers des propriétés de la SCPI durant la période de démembrement.
En contrepartie de cette absence de revenus, vous payez les parts moins cher. La décote dépend de la durée et de la SCPI : plus le démembrement est long, plus elle est forte (voir le tableau des clés ci-dessous). L’achat en nue-propriété attire les investisseurs qui veulent augmenter leur patrimoine immobilier sans augmenter leurs impôts : les revenus que vous ne percevez pas ne sont pas imposables.
De manière plus concrète, avec la clé de 71 % publiée par Sofidy pour Immorente sur 8 ans, l’équivalent de 100 000 € de parts en pleine propriété vous coûte 71 000 € en nue-propriété. Au bout des 8 ans, vous devenez plein propriétaire. Vous pouvez alors garder les parts et toucher les dividendes (imposables), ou les revendre au prix de retrait, c’est-à-dire le prix de souscription diminué de la commission de souscription. Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, donc rien à déclarer à l’impôt sur le revenu, et les parts détenues en nue-propriété ne comptent pas dans son impôt sur la fortune immobilière (IFI) : c’est l’usufruitier qui les déclare (article 968 du CGI, voir service-public.fr).
La nue-propriété peut également être avantageuse pour la transmission de patrimoine lors d’un héritage, notamment dans le cas d’un démembrement viager (pour lequel l’usufruitier reçoit les loyers jusqu’à son décès).
Les clés de démembrement en 2026
La clé de démembrement est le partage du prix de la part entre nue-propriété et usufruit, pour une durée donnée. Chaque société de gestion publie son barème et le revoit selon le niveau des dividendes et la valeur du patrimoine. Voici deux barèmes publics, exprimés en part du prix payée par le nu-propriétaire.
| SCPI (société de gestion) | 5 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans | Source |
|---|---|---|---|---|---|
| Immorente (Sofidy) | 79,75 % | 66,50 % | 58,25 % | 53,25 % | Sofidy, au 01/02/2026 |
| Efimmo 1 (Sofidy) | 79,25 % | 65,50 % | 57,00 % | 52,25 % | Sofidy, au 01/02/2026 |
| Sofipierre (Sofidy) | 78,50 % | 64,75 % | 56,50 % | 51,00 % | Sofidy, au 01/02/2026 |
| Sofidy Europe Invest (Sofidy) | 81,00 % | 67,50 % | 58,50 % | 52,75 % | Sofidy, au 01/02/2026 |
| Sofiboutique (Sofidy) | 79,50 % | 65,75 % | 57,25 % | 52,75 % | Sofidy, au 01/02/2026 |
| Sofidynamic (Sofidy) | 73,75 % | 59,00 % | 50,00 % | non proposé | Sofidy, au 01/02/2026 |
| Corum Origin (Corum) | 78 % | 65 % | 60 % | 55 % | Corum, consulté le 01/11/2026 |
| Corum XL (Corum) | 79 % | 68 % | 62 % | 57 % | Corum, consulté le 01/11/2026 |
| Corum Eurion (Corum) | 79 % | 69 % | 64 % | 59 % | Corum, consulté le 01/11/2026 |
| Corum USA (Corum) | 80 % | 72 % | 67 % | 62 % | Corum, consulté le 01/11/2026 |
Corum publie des réductions de prix (par exemple 35 % sur 10 ans pour Corum Origin) : nous les avons converties en part payée par le nu-propriétaire (100 % moins la réduction). Sofidy publie aussi une clé à 8 ans (71,00 % pour Immorente). Ces clés sont indicatives : la société de gestion confirme celle qui s’applique le jour de la souscription.
Quelles SCPI choisir en démembrement ?
Il n’y a pas de meilleure SCPI en démembrement dans l’absolu : la nue-propriété ne rapporte rien tant qu’elle dure, tout se joue donc sur la valeur des parts à l’échéance. Nous regardons trois choses :
- La décote pour votre durée : à durée égale, elle varie de plusieurs points d’une SCPI à l’autre (59 % à 72 % du prix sur 10 ans dans le tableau ci-dessus). Une forte décote reflète souvent un dividende élevé, qui n’est pas garanti dans la durée.
- Le prix de part et la valeur de reconstitution : une SCPI dont le prix de part est inférieur à sa valeur de reconstitution a moins de risque de baisser. C’est l’indicateur qui compte le plus pour un nu-propriétaire.
- La solidité du patrimoine : taux d’occupation, endettement, diversification. Nos fiches détaillées sont dans notre avis sur les meilleures SCPI.
Démembrement SCPI : achat en usufruit
L’investissement dans une SCPI en démembrement via l’acquisition de l’usufruit est le mécanisme inverse de l’achat de la nue-propriété : l’investisseur n’est pas propriétaire des parts, mais il perçoit les dividendes pendant une durée fixée à l’avance. L’usufruit coûte la part complémentaire du prix : par exemple 33,50 % du prix d’une part d’Immorente pour 10 ans selon le barème Sofidy de février 2026. À l’échéance, ses droits s’éteignent et il ne récupère rien : son capital s’est transformé en revenus.
Par exemple, si un investisseur décide d’acheter l’usufruit de parts de SCPI, il percevra des loyers et payera des impôts sur le revenu. Attention à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : c’est l’usufruitier qui déclare les parts pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du CGI), comme s’il les détenait entièrement.
Fiscalité de l’usufruitier : particulier ou société à l’IS
- Usufruitier personne physique : les dividendes de la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (déclaration 2044), au barème de l’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Pour un foyer fortement imposé, l’usufruit est donc peu intéressant, sauf pour absorber un déficit foncier reportable, comme le rappelle Sofidy. Le détail de la déclaration est dans notre article sur la déclaration des revenus de SCPI.
- Usufruitier société à l’impôt sur les sociétés : c’est l’acheteur le plus fréquent. Les revenus perçus entrent dans le résultat imposable à l’IS, mais le prix payé pour l’usufruit temporaire est amorti sur sa durée, ce qui réduit la base imposable (voir Sofidy). C’est une façon de placer de la trésorerie sur 5 à 10 ans : voir notre guide pour placer la trésorerie d’une entreprise.
C’est cette demande des sociétés à l’IS qui permet aux SCPI de vendre l’usufruit, et donc de proposer la nue-propriété avec une décote.
Quel est l’avantage du démembrement ?
Le démembrement présente de nombreux avantages financiers et fiscaux pour les investisseurs :
- Réduction du prix d’achat : la nue-propriété permet d’acheter des parts moins cher que la pleine propriété, avec une décote qui augmente avec la durée.
- Fiscalité allégée pour le nu-propriétaire : pas de revenus à déclarer pendant le démembrement, et pas d’IFI sur ces parts (c’est l’usufruitier qui les déclare). Pour une société à l’IS usufruitière, le prix de l’usufruit s’amortit et réduit son résultat imposable.
- Complément de revenus : l’achat en usufruit procure des revenus immédiats, pour une durée limitée.
- Développement du patrimoine : la nue-propriété permet de préparer un capital, par exemple pour la retraite, sans gestion locative.
- Transmission : donner la nue-propriété de parts et garder l’usufruit réduit la valeur taxée, car seule la nue-propriété est transmise. Sa valeur dépend de l’âge de l’usufruitier (barème de l’article 669 du CGI).
Quels sont les risques d’une SCPI et du démembrement ?
Cependant, avant de se lancer dans le démembrement, il y a quelques risques à prendre en considération :
- Aucun revenu pendant le démembrement pour le nu-propriétaire, et un capital bloqué : la durée est fixée à la souscription et ne peut pas être modifiée, comme le rappelle Corum.
- Volatilité des rendements : les revenus de l’usufruitier dépendent des dividendes de la SCPI ; beaucoup de SCPI ont vu leur rendement baisser ces dernières années.
- Revente difficile : des parts démembrées sont très difficiles à céder avant l’échéance.
- Valeur des parts non garantie : le prix de part peut baisser avec le marché immobilier, et plusieurs SCPI l’ont nettement réduit depuis 2023. À l’échéance, le nu-propriétaire récupère des parts qui valent ce que vaut alors la SCPI, et la revente se fait au prix de retrait, plus bas que le prix de souscription.
Comment acheter une SCPI en démembrement
Acheter des parts de SCPI en démembrement est très facile et se fait de manière similaire à l’achat de parts en pleine propriété, en suivant quelques étapes :
- Choisir la SCPI et vérifier qu’elle propose le démembrement, avec sa clé pour la durée voulue ;
- Souscrire auprès de la société de gestion (Sofidy, Corum…) ou d’une plateforme de distribution. Louve Invest propose plusieurs SCPI en nue-propriété, dont Sofidynamic, Remake Live et Pierval Santé, selon sa page démembrement mise à jour le 23 septembre 2026 ;
- Indiquer la durée du démembrement, par exemple 10 ans ;
- Finaliser l’investissement en procédant au virement des fonds.
Exemple chiffré : nue-propriété sur 10 ans
Prenons Immorente, dont la clé de nue-propriété sur 10 ans est de 66,50 % selon le barème Sofidy au 1er février 2026. Pour l’équivalent de 10 000 € de parts en pleine propriété (au prix de souscription), vous payez 6 650 €. Les frais de souscription sont compris dans ce prix et sont à la charge du nu-propriétaire. Leur poids est détaillé dans notre article sur les frais des SCPI.
À l’échéance, si vous revendez, vous recevez le prix de retrait, et non le prix de souscription. L’écart correspond à la commission de souscription : chez Transitions Europe, par exemple, la part se souscrit 202 € et se retire 181,80 € selon son bulletin du 3e trimestre 2026, soit 10 % de moins. Nous retenons cette hypothèse de 10 % :
| Prix de part dans 10 ans | Valeur des parts au prix de souscription | Revente au prix de retrait | Plus-value brute | Rendement annuel avant impôt |
|---|---|---|---|---|
| Stable | 10 000 € | 9 000 € | 2 350 € | 3,1 % |
| +1 % par an | 11 046 € | 9 942 € | 3 292 € | 4,1 % |
| −10 % au total | 9 000 € | 8 100 € | 1 450 € | 2,0 % |
Si vous gardez les parts, vous ne payez rien à l’échéance et vous commencez à toucher les dividendes, imposables comme des revenus fonciers. Ce calcul ne tient pas compte d’un éventuel bonus de la plateforme : Louve Invest indique que son bonus de souscription s’applique aussi aux achats en démembrement sur les SCPI éligibles.
Imposition de la plus-value à la revente
La plus-value sur des parts de SCPI suit le régime des plus-values immobilières : impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui commencent à la 6e année. Après 10 ans de détention, l’abattement est de 30 % pour l’impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux, selon service-public.fr (vérifié le 15 avril 2026).
Questions fréquentes
Quelles sont les meilleures SCPI en démembrement ?
Aucune SCPI n’est la meilleure en nue-propriété pour tous les profils. Comparez la décote pour votre durée (59 % à 72 % du prix sur 10 ans dans les barèmes Sofidy et Corum), le prix de part par rapport à la valeur de reconstitution et la solidité du patrimoine. Notre classement des meilleures SCPI détaille ces indicateurs.
Est-il intéressant d’acheter une SCPI en démembrement ?
La nue-propriété convient si vous n’avez pas besoin de revenus pendant toute la durée choisie et que votre tranche d’imposition est élevée. L’usufruit intéresse surtout les sociétés à l’IS. Si vous cherchez des revenus tout de suite, la pleine propriété reste plus simple.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire des parts. Il touche les dividendes à partir de là et les déclare en revenus fonciers. Il peut aussi demander le retrait de ses parts, au prix de retrait du moment.
Peut-on acheter des SCPI en démembrement à crédit ?
Oui, certaines banques financent l’achat de nue-propriété de SCPI, mais c’est plus rare et plus exigeant que pour un bien physique. Les conditions de déduction des intérêts d’emprunt pour un nu-propriétaire sont particulières : faites-les vérifier avant de signer.
Peut-on faire un démembrement viager de SCPI ?
Oui. Dans un démembrement viager, l’usufruit dure jusqu’au décès de l’usufruitier, au lieu d’une durée fixe. C’est surtout utilisé pour la transmission, par exemple en donnant la nue-propriété à ses enfants tout en gardant les revenus. C’est moins courant que le démembrement temporaire.