Contrairement à l’investissement dans l’immobilier locatif, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à effectuer la gestion du bien, des locataires et des travaux soi-même. Bien que cette forme d'investissement apporte une grande tranquillité d'esprit aux investisseurs, elle n'est pas sans coût.
Le média de l’investisseur vous propose de découvrir en détail les frais liés aux SCPI, à comprendre leur utilité et à les comparer avec ceux que l’on peut retrouver dans l’investissement immobilier plus traditionnel.
Quels sont les frais d’une SCPI ?
Comme tout produit financier, chaque investisseur dans les SCPI doit supporter des frais et en être conscient avant d’y investir.
Voici un aperçu des principaux frais auxquels vous pourriez être confronté en investissant dans les SCPI :
| Type de Frais | Description | Frais moyens |
| Frais de Souscription | Frais initiaux payés lors de l'achat des parts | 7 % à 12 % du montant investi |
| Frais de Retrait | Frais applicables lors de la revente de parts | Jusqu'à 10 % de la valeur des parts |
| Frais de Gestion | Frais annuels pour la gestion des biens et du portefeuille | 8 % à 13 % des loyers perçus |
| Frais de Suivi | Frais pour la communication et la publication des rapports | Inclus dans les frais de gestion |
| Frais de Transaction | Frais lors de l'achat ou de la vente de biens immobiliers | Inclus dans les frais de gestion |
| Frais de cession | Frais pour la vente ou le transfert des parts de SCPI | Variable, généralement de 2 % à 5 % de la valeur des parts |
Ces frais peuvent sembler importants, mais nous rappelons qu’investir dans des SCPI ne demande aucune gestion au quotidien, contrairement à l’investissement locatif. La tranquillité d’esprit à un prix.
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Les frais des SCPI : à quoi servent-ils ?
Les frais des SCPI servent à couvrir les coûts opérationnels liés à la gestion physique et administrative des biens immobiliers. Ainsi qu’à rémunérer les sociétés de gestion pour leurs services.
Alexandre Plunian - Le média de l’investisseur
Les frais de souscription
Les frais de souscription servent à couvrir les coûts liés à l’acquisition de biens immobiliers, à la phase de commercialisation et à la distribution des parts aux investisseurs.
Ces frais permettent de financer :
- La recherche des biens ;
- L’achat (notaire et mandataire) ;
- La rémunération des intermédiaires.
Les frais de souscription sont à payer par l’investisseur au moment de la vente de ses parts et varient généralement entre 7 et 12 %.
Par exemple, pour un achat de 10 parts de SCPI à 100 euros l'unité avec des frais de souscription de 10 %, lors de la revente 10 ans plus tard à 115 euros l'unité, les frais de souscription s’élèveront à :
-> 1150 x 10 = 115 euros
Après déduction des frais de souscription, la valeur nette des parts serait de 100 euros l'unité. Pour amortir ces frais, il est recommandé de conserver ses parts pendant une dizaine d’années.
Tant que les parts ne sont pas vendues, les frais ne sont pas dus.
La SCPI Iroko Zen est l'une des rares SCPI à être sans frais de souscription. Vous pouvez y investir facilement depuis le courtier Louve Invest :
Les frais de retrait
Les frais de retrait ne concernent qu’une partie des SCPI du marché (celles sans frais de souscription comme Iroko Zen) et sont destinés à encourager les investisseurs à conserver leurs parts sur une certaine durée.
Cela permet d’éviter que les investisseurs profitent de l’absence de frais de souscription pour acheter et revendre leurs parts dans un délai relativement court.
Par exemple, une SCPI pourrait imposer 3 % de frais de retrait pour la vente de ses parts avant 3 ans. Ainsi, 3 % du prix de la part seraient déduits en cas de vente anticipée.
Les frais de gestion
Tout au long de l’année, la SCPI doit mettre en place certaines actions pour optimiser son patrimoine et améliorer le taux de rendement proposé aux investisseurs.
Cela comprend :
- L’entretien et la rénovation des biens ;
- Les charges et les taxes ;
- La recherche et la gestion des locataires ;
- L’état des lieux et la rédaction du bail à chaque changement de locataire ;
- Le traitement des loyers et des relances en cas de défaut de paiement ;
- La mise en place des assemblées générales ;
- La rédaction des bulletins trimestriels et rapports et la transmission aux investisseurs.
Les frais de gestion sont déduits des dividendes, avant versement aux investisseurs. Généralement, ils varient entre 8 et 13 % du prix des loyers et peuvent être plus ou moins importants en fonction de la SCPI, de sa composition et répartition géographique.
Les frais de suivi
Les frais de suivi permettent à la société de gestion d’entretenir et de valoriser du mieux possible son parc immobilier. Ces frais sont compris dans les frais de gestion et sont dédiés à la réalisation et au pilotage des travaux ainsi qu’à payer les architectes, bureaux d’études et ouvriers.
Les frais de suivi sont prélevés sur les loyers perçus et varient en fonction des montants engagés par la SCPI pour réaliser les travaux.
Les frais de transaction
Bien qu'ils ne soient pas directement facturés aux investisseurs (car ils sont intégrés dans les frais de gestion), les frais de transaction concernent les opérations d'achat et de vente de biens immobiliers réalisés par la SCPI pour optimiser son portefeuille.
Les frais de cession
Les frais de cession de parts d’une SCPI apparaissent lorsqu’un investisseur décide de s’occuper lui-même de la vente de ses parts. Directement sur le marché secondaire que l’on appelle le marché de gré-à-gré.
Une fois un acheteur trouvé et la vente enclenchée Les frais peuvent être pour l’acheteur ou l’acquéreur en fonction de l’accord trouvé. Ils varient généralement entre 1 et 3 %.
SCPI vs immobilier physique
Comparons les frais associés aux SCPI (pierre papier) avec ceux de l'investissement immobilier direct :
| Type de Frais | SCPI | Immobilier Physique |
| Frais de souscription et d’achat | 8 % à 12 % | 7 % à 8 % (frais de notaire) |
| Gestion | 8 % à 12 % des loyers | 5 % à 10 % pour une agence de gestion |
| Frais de transaction et de vente | Inclus dans les frais de gestion | 5 % à 8 % (frais d'agence) |
| Taxe Foncière | Non applicable | Varie selon la localisation |
| Assurance Propriétaire | Non applicable | Environ 2 % de la valeur locative |
Étant donné que la gestion des biens immobiliers d’une SCPI est assurée par la société de gestion, cela simplifie grandement l’investissement pour l'investisseur par rapport à la gestion d'un bien immobilier physique. Cependant, les frais de souscription peuvent être plus élevés que les frais de notaire pour un achat en direct.
Existe-t-il des SCPI sans frais ?
Il n'existe pas de SCPI totalement exemptes de frais, car les coûts de gestion et d'administration doivent être couverts. Cependant, certaines jeunes SCPI peuvent proposer des frais réduits, notamment en termes de frais de souscription.
C’est le cas de la SCPI Iroko Zen dont les frais de souscription sont de 0 % :
Cet avantage permet à cette jeune SCPI d’attirer davantage d’investisseurs.
Existe-t-il des frais de notaire pour un investissement en SCPI ?
Non, contrairement à l’investissement dans l’immobilier traditionnel, l'investissement en SCPI ne nécessite pas de payer des frais de notaire. Car il s'agit d'un placement dans des parts de sociétés et non d'un achat direct de biens immobiliers.
Pourquoi les frais des SCPI sont si élevés ?
Les frais des SCPI peuvent sembler élevés, car ils englobent tous les coûts liés à la gestion, aux transactions et l'administration des biens. Ces frais rémunèrent également les sociétés de gestion pour leur expertise et leur travail visant à maximiser le taux de rendement pour les investisseurs.
Chaque type de frais est variable et représente un pourcentage du prix des parts ou des loyers perçus, qui augmentent généralement avec le temps.
Malgré ces coûts, les SCPI constituent une solution intéressante pour diversifier ses investissements dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une certaine tranquillité d'esprit. Le capital investi dans les SCPI offre un revenu potentiellement intéressant comparé à l'immobilier physique.
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