Déclaration 2026 de revenus SCPI : ce qu'il faut savoir

Chaque printemps, les SCPI envoient à leurs investisseurs un Imprimé Fiscal Unique (IFU) récapitulant tous les montants qui sont à reporter sur votre déclaration d’impôts. Pour votre déclaration revenus SCPI 2026, vous devez déclarer les revenus perçus en 2025 et votre objectif est simple : reprendre les bons chiffres de l’IFU et les placer dans les bonnes cases.

Comment les revenus SCPI sont-ils imposés ?

Quand vous détenez des SCPI en direct (hors assurance-vie), les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers. Lors de votre déclaration 2026 (basée sur vos revenus 2025), ces revenus seront donc soumis :

• à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition (de 0% à 45%)

• et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%

Même si la logique est celle du foncier, il existe deux régimes pour déclarer vos revenus fonciers : le micro-foncier ou le régime réel qui est parfois plus intéressant.

Imposition SCPI : les différents régimes fiscaux pour déclarer ses revenus fonciers 

Deux régimes existent pour déclarer ses revenus fonciers issus des différents types de SCPI :

• Le régime micro-foncier 

• Le régime réel

Dans la suite de ce guide, on va passer en revue chacune de ces options dans les moindres détails et surtout vous expliquer dans quels cas choisir le micro-foncier ou le réel, afin que vous puissiez opter pour le régime le plus avantageux selon votre situation.

Pourquoi choisir le régime micro-foncier pour déclarer ses revenus SCPI ?

Le régime micro-foncier est la solution la plus simple pour déclarer des revenus SCPI lorsqu’on reste sur de petits montants et qu’on cherche avant tout à gagner du temps. Si l’ensemble de vos revenus fonciers (SCPI comprises) ne dépasse pas 15 000 € par an et que vous ne dépendez pas d’un régime spécifique, vous relevez en principe du micro-foncier : l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus bruts, sans justificatifs et sans calcul complexe.

En revanche, la contrepartie est importante : avec le micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, frais, travaux, etc.). Autrement dit, si vos charges dépassent l’équivalent de 30% de vos revenus, le micro-foncier deviendra moins intéressant que le régime réel.

✅ En résumé : choisissez le micro-foncier si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers et que vos charges réelles sont faibles (ou clairement inférieures à 30% des revenus).

Pourquoi choisir le régime réel pour la déclaration de revenus SCPI ?

Le régime réel est souvent la meilleure option pour les investisseurs qui veulent optimiser leur fiscalité… à condition d’accepter d’avoir une déclaration un peu plus technique à faire. 

Son principal atout : vous pouvez déduire toutes vos charges réelles, notamment :

• intérêts d’emprunt (si vous avez acheté vos parts de SCPI à crédit)

• frais de dossier / garanties liés au financement

• frais de gestion et d’assurances

• travaux d’entretien et de rénovation 

Ces déductions réduisent directement votre base imposable, et dans certains cas, elles peuvent annuler une grande partie de l’impôt sur vos revenus fonciers, voire créer un déficit foncier. 

La déclaration se fait via le formulaire 2044 puis le résultat (revenu foncier net ou déficit) est à reporter sur le formulaire 2042. C’est un peu plus long à faire que pour le micro-foncier, mais c’est le prix à payer pour profiter des avantages fiscaux, surtout :

• si vous avez un crédit

• ou des charges importantes

• ou l’objectif d’avoir du déficit foncier

✅ En résumé : le régime réel devient le plus intéressant dès que vos charges dépassent l’équivalent de 30% des revenus fonciers que vous percevez.. C’est un régime plus technique, mais potentiellement beaucoup plus rentable fiscalement.

Revenus SCPI : des revenus soumis à l’impôt comme du foncier classique

Les règles spécifiques aux gains générés à l’étranger

De plus en plus de SCPI diversifient leurs acquisitions hors de France (Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne, etc.) pour investir dans les SCPI. Résultat : la fiscalité devient un peu plus technique, mais elle peut aussi être plus intéressante dans certains cas. 

Un revenu immobilier est d’abord imposé là où se situe l’immeuble, puis la France applique des mécanismes pour éviter que vous soyez taxé deux fois.

1) Imposition dans le pays d’origine

Les loyers provenant d’un immeuble situé à l’étranger sont soumis à la fiscalité locale (retenue à la source ou impôt payé via la SCPI selon le pays).

2) Déclaration en France (obligatoire)

Même si l’impôt a déjà été payé à l’étranger, vous devez déclarer les revenus en France, via la rubrique consacrée aux revenus étrangers puis reporter les montants dans les bonnes cases sur les formulaires 2042 et 2044.

3) Mécanisme anti double imposition : crédit d’impôt ou taux effectif

Pour éviter la double taxation, la France applique en fonction des conventions fiscales :

• soit un crédit d’impôt

• soit une méthode dite de “taux effectif” : les revenus étrangers ne sont pas imposés une seconde fois, mais ils peuvent influencer votre taux d’imposition global (progressivité)

SCPI : l'imposition des plus-values et moins-values de cession

Il y a deux types de plus-values possibles avec une SCPI :

1. La SCPI vend un immeuble (ou un actif) et peut distribuer une plus-value aux associés

2. Vous revendez vos parts (marché secondaire / cession)

Dans les deux cas, on retombe généralement sur la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers avec différents taux et durée d’abattements selon la durée de détention. 

Comment déclarer ses revenus SCPI au régime Micro-Foncier ? Déclaration 2042

Le micro-foncier est le régime simplifié des revenus fonciers : il permet de déclarer vos revenus SCPI sans remplir le formulaire 2044. En pratique, vous utilisez surtout la déclaration 2042 (et la 2047 uniquement si vous avez des revenus étrangers). 

L’administration applique ensuite automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus bruts pour tenir compte des charges : votre revenu net imposable correspond donc à 70% des recettes brutes.

Étape 1 : Si vos SCPI investissent à l’étranger : remplir la 2047

Si vos SCPI détiennent des immeubles hors de France (Allemagne, Pays-Bas, etc.), vous devrez renseigner les montants dans la déclaration 2047 avant de les reporter dans la 2042.

Étape 2 : Déclarer vos revenus SCPI sur la 2042 (micro-foncier)

Une fois le formulaire 2047 rempli (si nécessaire), vous devez reporter les montants sur le formulaire 2042. En pratique, trois zones sont souvent utiles :

1) Rubrique “Revenus de capitaux mobiliers” (rubrique 2)

Certaines SCPI peuvent aussi générer des revenus financiers (ex : produits de trésorerie). Ils seront préremplis, mais il faudra les vérifier.Les montants seront mentionnés dans les cases 2TR, 2TS, 2CG, 2BH et 2CK.

2) Rubrique “Revenus fonciers – micro-foncier” (rubrique 4)

C’est ici que vous déclarez le montant brut de vos revenus fonciers SCPI (et éventuellement de vos autres loyers nus si vous en avez).

Selon votre situation, vous pourrez avoir à remplir des cases comme :

• 4BE : revenus fonciers bruts relevant du micro-foncier (à reprendre depuis l’IFU)

• 4BK : part de revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt (si concerné)

• 4EB : autres ventilations possibles (selon ce que remonte l’IFU et votre cas)

3) Rubrique “Divers / revenus étrangers” (rubrique 8)

Si vous avez rempli le formulaire 2047, certaines cases de synthèse doivent également être renseignées dans le formulaire 2042 :

• 8TI : total des revenus exonérés 

• 8TK : total des revenus ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français

Comment déclarer ses revenus SCPI au régime réel ? Déclarations 2042 et 2044

Le régime réel est le plus complet (et souvent le plus intéressant fiscalement) car il vous permet de déduire vos charges réelles : intérêts d’emprunt, frais, charges, etc. 

La contrepartie, c’est une déclaration un peu plus technique, qui se fait en plusieurs étapes :

Étape 1 : Remplir le formulaire 2044

1) Déterminer le nombre de biens à déclarer

Le formulaire 2044 vous demande d’abord combien de sociétés vous allez déclarer. En SCPI, la règle pratique est souvent : 1 SCPI = 1 ligne, mais il existe une subtilité importante :

• Certaines SCPI demandent de détailler par pays (ex : “SCPI X – Allemagne”, “SCPI X – Espagne”…)

• D’autres regroupent tout sur une seule ligne, même si elles investissent à l’international

👉 Exemple : si une SCPI investit dans 3 pays et vous impose une déclaration par pays, elle peut représenter 3 lignes à elle seule.

2) Cadre 110 : renseigner la/les SCPI

Dans le cadre 110, remplissez une ligne par SCPI:

• Dans la colonne “Nom et adresse des sociétés”, indiquez le nom de la SCPI (ou “SCPI + Pays” si demandé)

3) Lignes 111 à 114 : revenus, charges et résultat (pour chaque ligne)

Pour chaque SCPI (ou chaque ligne par pays), vous devez renseigner :

• Ligne 111 : Revenus bruts : Reportez le montant de revenus fonciers bruts indiqué par la société de gestion (IFU)

• Ligne 112 : Frais et charges (hors intérêts d’emprunt) : Reportez les charges déductibles indiquées dans l’IFU

• Ligne 113 : Intérêts d’emprunt : Indiquez les intérêts liés à vos parts de SCPI si vous avez financé à crédit (ou la quote-part communiquée)

• Ligne 114 : Résultat (bénéfice / déficit) : Le calcul se fait automatiquement

4) Cas particulier : investissement à crédit (rubrique dédiée)

Si vous avez acheté vos parts à crédit :

• vous devez bien intégrer les intérêts déductibles (ligne 113)

• et, selon le formulaire, compléter aussi la rubrique dédiée aux emprunts (nom de la SCPI, banque, date, intérêts payés)

Étape 2 : Si vos SCPI investissent à l’étranger alors remplir le formulaire 2047

Le formulaire 2047 sert à déclarer correctement les revenus de source étrangère et à activer le bon mécanisme (crédit d’impôt ou taux effectif). Dans la déclaration, vous devez indiquer que vous avez des revenus fonciers et sélectionner la ou les méthodes correspondant à votre IFU :

• Revenus ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français

• Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif

• parfois les deux, selon la SCPI et les pays

Ensuite, vous devez renseigner les informations suivantes :

1) Rubrique 4

Pour chaque pays d’origine :

• indiquez le pays et le montant de revenus concernés

• pour l’adresse, vous pouvez utiliser un libellé simple du type “SCPI X – Pays”

2) Rubrique 6 (crédit d’impôt)

Pour les pays relevant du mécanisme “crédit d’impôt égal à l’impôt français”, vous devez reporter le montant tel qu’indiqué par l’IFU.

3) Rubrique 8 (taux effectif)

Pour les pays relevant de l’exonération avec progressivité, vous devez reporter le montant selon les consignes de la SCPI.

Étape 3 : Finaliser sur la 2042 (report et contrôles)

Une fois le formulaire 2044 (et éventuellement le 2047) complété, vous devez revenir sur le formulaire 2042.

1) Rubrique 2 (revenus financiers)

Comme pour le micro-foncier, certaines SCPI peuvent faire apparaître des revenus financiers (souvent préremplis). Vérifiez les cases que vous voyez apparaître (ex : 2TR, 2TS, 2CG, 2BH, 2CK selon votre IFU).

2) Rubrique 4 (revenus fonciers et revenus étrangers)

Vous retrouverez généralement :

• les revenus fonciers imposables issus de la 2044 (souvent préremplis)

• les revenus de source étrangère ouvrant droit à crédit d’impôt (issus de la 2047)

• et parfois une case spécifique demandée par l’IFU pour certains revenus étrangers (selon la méthode de la SCPI)

3) Rubrique 8 (synthèse revenus étrangers)

Selon le cas, vous pouvez avoir :

• une case pour les revenus exonérés pris en compte pour le taux effectif

• une case pour les revenus ouvrant droit à un crédit d’impôt

Là encore, ces montants peuvent être préremplis ou à reporter depuis la 2047.

Déclaration revenus SCPI : les spécificités selon le type de revenus

Pourquoi ? Parce que le choix du régime fiscal (micro-foncier ou réel) se fait au niveau du foyer fiscal et porte sur l’ensemble de vos revenus fonciers, pas uniquement sur la partie SCPI. 

Si vos revenus fonciers viennent seulement de parts de SCPI

C’est, sur le papier, la situation la plus simple : vous n’avez pas de bien loué nu en direct à ajouter et vous pouvez vous appuyer sur l’IFU envoyé par la société de gestion.

• Au micro-foncier : vous devez reporter simplement le montant brut de revenus fonciers sur la déclaration 2042. L’administration appliquera automatiquement l’abattement de 30%.

• Au régime réel : vous devez remplir le formulaire 2044 puis reporter le résultat sur le formulaire 2042.

Si vos revenus fonciers émanent à la fois de parts de SCPI et d’immobilier résidentiel locatif

Ici, la logique change : vous devez raisonner au global, car l’administration considère que vos revenus fonciers forment un “ensemble” :

1. Le seuil du micro-foncier s’applique au niveau du foyer fiscal : Le plafond des 15 000 € ne concerne pas seulement les SCPI et s’applique à tous vos revenus fonciers bruts (loyers de votre appartement loué nu + revenus fonciers SCPI). Donc si le total dépasse 15 000 €, vous basculez automatiquement au régime réel.

2. Au régime réel, la déclaration 2044 vous permet de regrouper :

• vos loyers perçus en direct (immobilier résidentiel locatif)

• vos revenus SCPI (via l’IFU)

• et toutes les charges déductibles associées (intérêts, travaux, assurances, frais…)

Les autres sources de revenus SCPI à déclarer

Selon les SCPI, l’IFU peut faire apparaître d’autres lignes que du foncier, notamment :

• revenus financiers (placement de trésorerie, produits d’investissement..)

• plus-values (immeubles vendus et distributions exceptionnelles)

• revenus étrangers et crédits d’impôt associés

Comment déclarer les plus-values de cessions de biens réalisées par la SCPI ?

Les plus-values de cession d’immeuble réalisées par les SCPI peuvent être distribuées aux investisseurs en complément des dividendes. Dans ce cas, on parle de la distribution d’une plus-value de cession. 

En pratique, cette plus-value est retenue pour le calcul de votre revenu fiscal de référence et doit être indiqué dans la case 3VZ. 

Comment déclarer les plus-values sur la revente de SCPI réalisées par l’investisseur ?

Si vous revendez vos parts de SCPI avec une plus-value, il existe deux méthodes pour déclarer les plus-values :

• Cas d’une vente par le biais de la société de gestion : Dans ce cas, la société de gestion se charge de calculer l’imposition des plus-values et de transmettre les informations à l’administration fiscale. Vous n’avez rien à faire.

• Cas une vente de gré à gré : l’investisseur doit déclarer sa plus-value via le formulaire 2048.

Comment sont imposées les plus-values de cessions ?

Quand un investisseur revend ses parts de SCPI et encaisse une plus-value, celle-ci relève du régime des plus-values immobilières. Le montant réellement imposable dépend surtout d’un critère : la durée de détention des parts, car un système d’abattements progressifs s’applique au fil des années (voir tableau ci-dessous).

Une fois les abattements calculés, la plus-value nette est taxée à :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu

• 17,20 % au titre des prélèvements sociaux soit une fiscalité globale de 36,20 % 

Durée de détention	Abattement annuel – IR	Abattement annuel – prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0%	0%
De la 6e à la 21e année	6%	1,25%
22e année révolue	4%	1,60%
Au-delà de 22 ans	Exonération	9%
Au-delà de 30 ans	Exonération	Exonération

Comment déclarer les revenus financiers de SCPI ?

Même si une SCPI est principalement immobilière, elle peut parfois générer des revenus financiers. Cela arrive lorsqu’elle place une partie de sa trésorerie sur des supports financiers (SICAV, FCP, fonds monétaires, etc.) et encaisse des intérêts ou réalise une plus-value lors de la revente de ces titres. 

Ces gains sont ensuite répartis entre les associés et imposés à leur nom, selon les règles des revenus de capitaux mobiliers.

En pratique, tout est généralement indiqué sur votre IFU : vous n’avez qu’à reporter (ou vérifier) les montants dans la déclaration 2042, dans la partie “Revenus de capitaux mobiliers”, notamment :

• Case 2TR : Intérêts et autres produits de placement à revenu fixe

• Case 2TS : autres revenus financiers assimilés, selon la nature exacte mentionnée par l’IFU

Par défaut, ces revenus financiers suivent le régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU), souvent appelé “flat tax” :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux soit 30 % au total

Vous pouvez toutefois choisir l’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu (au lieu du taux forfaitaire de 12,8 %) si cela est plus avantageux pour vous, en fonction de votre tranche d’imposition et de votre situation.

Cashback SCPI : comment le déclarer ?

Non, le cashback perçu lors d’un investissement en SCPI n’est pas imposable. Il s’agit en réalité d’un geste commercial assimilé à une réduction des frais de souscription et non d’un revenu au sens fiscal (comme un dividende ou une plus-value).

Conclusion

Déclarer ses revenus de SCPI en 2026 n’est pas compliqué, à condition d’avoir la bonne méthode. L’essentiel consiste à bien choisir votre régime d’imposition (micro-foncier ou régime réel), car c’est lui qui va déterminer votre niveau de fiscalité : le micro-foncier est plus simple avec son abattement automatique, tandis que le réel peut devenir nettement plus avantageux si vous avez un crédit, des charges importantes ou un objectif d’optimisation.

Bonne nouvelle : dans la majorité des cas, la société de gestion vous fournit un IFU très clair et une grande partie des montants sont préremplis dans votre déclaration en ligne. Pour autant, ne cliquez pas sur “valider” trop vite ! Prenez quelques minutes pour contrôler les chiffres, vérifier les reports, et vous assurer que tout correspond bien à l’IFU.

Enfin, soyez particulièrement vigilant avec les SCPI investies à l’étranger. Elles peuvent offrir une fiscalité intéressante, mais la déclaration est plus technique (revenus étrangers, crédit d’impôt, taux effectif, ventilation par pays). Là encore, l’IFU vous aidera, mais mieux vaut vérifier deux fois : c’est souvent sur l’international que les erreurs de déclaration se glissent.

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