Rendement SCPI 2025 : notre top 10 des meilleures SCPI

La période 2024-2025 a été marquée par un environnement économique très fluctuant : l’inflation, les hausses successives de taux d’intérêt, puis les premières baisses observées en 2024. Au sein de ce contexte, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) continuent d’attirer l’attention, grâce à des taux de distribution (TD) parfois exceptionnellement élevés, pouvant dépasser 8 % et même franchir la barre des 11 %.Alors qu’en 2023, les podiums étaient dominés par des SCPI comme Transitions Europe, Remake Live ou encore Iroko Zen, de nouvelles SCPI ont émergé et trustent désormais le haut du classement. Dans cet article, nous vous présentons le top 10 des SCPI de rendement en 2025, basé sur leurs performances 2024. Nous détaillerons également leurs stratégies, leurs secteurs de prédilection, les zones géographiques visées et les frais de gestion. Enfin, nous vous proposons une FAQ pour répondre à vos questions récurrentes, ainsi qu’une conclusion analysant les avantages et les inconvénients de l’investissement en SCPI dans le contexte actuel.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement cherche à générer des revenus réguliers sous forme de dividendes issus des loyers de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel, etc.). Les épargnants achètent des parts, et la société de gestion se charge de la recherche, de l’acquisition, de la mise en location et de l’entretien des actifs.

🟢 Avantage : mutualiser le risque, toucher des loyers sans gérer directement les biens, investir avec un ticket d’entrée parfois faible.

🔴 Inconvénient : liquidité moins immédiate qu’un livret bancaire, frais parfois élevés à l’entrée et/ou en gestion, et risques de fluctuations de la valeur de part.

Les 10 meilleures SCPI de rendement en 2025

Après examen des rapports annuels 2024 et communiqués officiels des sociétés de gestion, nous avons retenu les 10 SCPI ci-dessous. Elles affichent les taux de distribution (TD) les plus élevés du marché, souvent supérieurs à 6 %, voire au-delà de 8 %, et même 11 % pour la première du classement !

Tableau comparatif du top 10 (TD 2024):

Comme vous pouvez le voir, la diversification est reine. Les SCPI 2025 les plus performantes ne se limitent plus à une catégorie d’actifs (bureaux, commerces, santé, etc.), préférant répartir leurs investissements pour mutualiser les risques et profiter d’opportunités immobilières dans différents secteurs.

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Analyse détaillée de chaque SCPI du top 10

Découvrons une analyse détaillée de chaque SCPI du top 10.

1. Comète (TD 2024 : 11,18 %)

• Présentation généraleLancée en 2023, Comète surprend tout le monde en 2025 en s’octroyant directement la première place du classement grâce à un TD 2024 de 11,18 %. Cette performance hors norme repose notamment sur la stratégie opportuniste adoptée par la société de gestion, qui a profité des baisses de prix immobiliers début 2024 pour acquérir rapidement des biens rentables.• Stratégie et actifs ciblésComète mise sur la diversification sectorielle : elle investit aussi bien dans des bureaux à fort potentiel locatif (pays d’Europe de l’Est), que dans des commerces et même des logistiques (entrepôts e-commerce) en dehors du continent européen (certains actifs au Canada ou en Asie).

🟢 Points forts– Rendement exceptionnel (plus de 11 %)– Potentiel de revalorisation si les marchés immobiliers reprennent de la vigueur en 2025-2026

🔴 Points de vigilance– SCPI très jeune (créée en 2023) → peu d’historique– Frais de souscription autour de 8 à 10 % (non confirmés)

2. Osmo Énergie (TD 2024 : 9,33 %)

• Présentation généraleNée en 2024, Osmo Énergie se positionne sur la transition énergétique et la décarbonation des bâtiments. Son TD de 9,33 % est impressionnant, mais il faut préciser que la SCPI a calculé son rendement sur la base d’un prix de part fondateur (deux fois inférieur à la valeur actuelle).• Stratégie et actifs ciblésOsmo Énergie acquiert principalement des bureaux “verts” (certifiés HQE ou BREEAM) et des locaux d’activité en France, en Allemagne et aux Pays-Bas. Elle développe également un pôle spécialisé dans la logistique verte, notamment des entrepôts autonomes en énergie.

🟢 Points forts– Positionnement ESG fort (possible label “ISR Immobilier” d’ici fin 2025)– Diversification France / Europe, sur des actifs haut de gamme

🔴 Points de vigilance– Frais de gestion élevés si 0 % de frais d’entrée (potentiellement 15-18 %)– Calcul du TD biaisé par le prix de part initial bas

H3 3. Mistral Sélection (TD 2024 : 8,59 %)

• Présentation généraleMistral Sélection a vu le jour également en 2024. Malgré son jeune âge, la SCPI atteint déjà un rendement de 8,59 %, la propulsant sur la troisième marche du podium.• Stratégie et actifs ciblésSa gestion met l’accent sur la sélection de biens de qualité, situés dans des zones dynamiques en France et en Europe de l’Ouest (Espagne, Italie, Belgique). L’objectif : mutualiser le risque entre bureaux, commerces, santé et logistique urbaine.

🟢 Points forts– Mensualisation des dividendes (souvent appréciée des épargnants)– Frais de souscription réduits (parfois 0 %), ce qui valorise immédiatement le capital investi

🔴 Points de vigilance– Période d’observation encore courte pour juger de la stabilité du rendement

4. Transitions Europe (TD 2024 : 8,25 %)

• Présentation généraleTransitions Europe n’est plus à présenter : première du classement en 2023, elle se maintient parmi les meilleures avec un TD 2024 de 8,25 %. Forte d’une collecte importante, elle continue d’étoffer son portefeuille.• Stratégie et actifs ciblésSa spécialisation : acquérir des actifs en Europe, majoritairement dans la santé (cliniques, résidences médicalisées), le bureaux (Pays-Bas, Allemagne) et le résidentiel (Espagne). Transitions Europe se démarque par une volonté d’investir dans des immeubles répondant à de fortes tendances démographiques (vieillissement de la population, mobilité des salariés, etc.).

🟢 Points forts– Stratégie réfléchie et cohérente, validée par ses bons résultats de 2022 à 2024– Souscription possible dès 5 000 €

🔴 Points de vigilance– Frais de souscription d’environ 10 %– SCPI encore jeune (2022), mais déjà plus mature que Comète ou Upêka

5. Upêka (TD 2024 : 7,96 %)

• Présentation généraleUpêka, créée en 2023, s’impose avec un TD proche de 8 %. Son nom renvoie à l’équilibre et la sérénité, valeurs que la société de gestion souhaite transmettre à travers sa politique d’investissement.• Stratégie et actifs ciblésUpêka se concentre sur des acquisitions “coup de cœur” au sein de grandes capitales européennes : immeubles de bureau à Milan, Berlin ou Madrid, mais aussi des actifs commerciaux de niche (boulevards touristiques, centres-villes dynamiques).

🟢 Points forts– Potentiel de croissance important au vu de la taille relativement modeste de son portefeuille– Peut-être éligible à des opérations de démembrement (usufruit / nue-propriété) selon le volume des parts disponibles

🔴 Points de vigilance– Encore peu de recul sur la gestion du parc immobilier en cas de crise économique

6. Remake Live (TD 2024 : 7,50 %)

• Présentation généraleRemake Live fut l’une des SCPI phares de 2023 (TD à 7,79 %). Elle connaît une légère baisse à 7,50 %, mais demeure très compétitive. Son atout majeur : 0 % de frais de souscription, compensé par des frais de gestion plus élevés (18 %).• Stratégie et actifs ciblésLa SCPI investit surtout dans des bureaux, de la logistique et des commerces en France et en Europe (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, etc.). Elle privilégie l’agilité pour ses acquisitions, se positionnant sur des actifs rapidement disponibles.

🟢 Points forts– Très appréciée des investisseurs voulant éviter les frais d’entrée– Politique locative dynamique, rentabilité en phase avec les réalités du marché

🔴 Points de vigilance– Le TD pourrait fluctuer davantage si la collecte ralentit ou si les charges de gestion pèsent sur la performance

7. Iroko Zen (TD 2024 : 7,32 %)

• Présentation généraleIroko Zen est devenue un exemple de SCPI sans frais d’entrée depuis son lancement en 2020. Son TD à 7,32 % cette année (contre 7,12 % l’an passé) reflète sa progression régulière et sa capacité à négocier des baux avantageux.• Stratégie et actifs ciblésLa SCPI opère une diversification européenne (France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas…), orientée sur les bureaux, la logistique, le commerce, mais aussi quelques actifs de santé. Elle mise sur la qualité des locataires pour sécuriser les loyers.

🟢 Points forts– Grande transparence : tableau de bord en ligne, comptes trimestriels détaillés– Distribution mensuelle des loyers, séduisant les épargnants en quête de revenus récurrents

🔴 Points de vigilance– Frais de gestion situés aux alentours de 14,40 %– Montant minimum de souscription à 5 000 €

8. NCap Continent (TD 2024 : 7,01 %)

• Présentation généraleLancée en 2023, NCap Continent fait sensation avec un TD déjà supérieur à 7 %. Sa capitalisation reste modeste, mais la SCPI semble cibler des biens de standing dans plusieurs capitales européennes.• Stratégie et actifs ciblésNCap Continent privilégie les bureaux premium (immeubles HQE ou récents) et les commerces situés dans des centres urbains attractifs (Paris, Berlin, Amsterdam, etc.). L’idée est de parier sur la bonne tenue de l’immobilier de qualité, même en période de turbulences économiques.

🟢 Points forts– Forte sélectivité des dossiers, gage de solidité à long terme– Frais de souscription généralement autour de 8 %

🔴 Points de vigilance– Jeune SCPI, volume d’actifs encore limité, la prudence s’impose

9. Épargne Pierre Europe (TD 2024 : 6,75 %)

• Présentation généraleÉpargne Pierre Europe est la déclinaison européenne d’une SCPI française reconnue, Épargne Pierre. Depuis 2022, elle s’efforce de développer un patrimoine multi-pays, afin de booster le rendement.• Stratégie et actifs ciblésGérée par Atland Voisin, elle acquiert des commerces, bureaux, et locaux d’activité en France et aux Pays-Bas, et commence aussi à cibler la Belgique ou l’Espagne. Son TD s’établit à 6,75 %, en hausse par rapport à 2023.

🟢 Points forts– Société de gestion expérimentée, connue pour la solidité de sa première SCPI– Approche européenne progressive et maîtrisée

🔴 Points de vigilance– Minimum de souscription élevé (6 000 €)– Frais de souscription à 10 %, à prendre en compte

10. Epsilon 360 (TD 2024 : 6,55 %)

• Présentation généraleDernière de ce top 10, Epsilon 360 n’en demeure pas moins solide. Avec 6,55 %, elle se situe au-dessus du taux de distribution moyen des SCPI en 2024 (environ 6 %).• Stratégie et actifs ciblésLa SCPI se concentre sur la France : commerces, bureaux, et locaux d’activité dans des zones économiques dynamiques (Région parisienne, grandes métropoles régionales). Son objectif est de sécuriser les loyers sur un périmètre qu’elle maîtrise parfaitement.

🟢 Points forts– Frais de souscription modérés (5,75 %), ce qui est plus faible que la moyenne– Minimum de souscription très accessible (1 008 €)

🔴 Points de vigilance– Capitalisation encore modeste (environ 90 M€ fin 2024)– Potentiel de développement mais dépend du rythme de collecte

Zoom sur la performance globale et l’impact des revalorisations de parts

Certaines de ces SCPI, au-delà du seul taux de distribution, ont vu la valeur de leurs parts se revaloriser (ou se dévaloriser) en 2024. Cela peut influer sur la performance globale (TD + variations du prix de part). Ainsi, des SCPI comme Iroko Zen ou Remake Live ont parfois ajusté leurs prix de part pour rester dans le corridor légal (+/-10 % de la valeur de reconstitution), créant un effet positif ou négatif sur la valorisation des investisseurs en cours d’année.

Comment investir dans ces SCPI en 2025 ?

Plusieurs options s’offrent à vous :

➤ Les courtiers spécialisés (ex. Louve Invest) : vous bénéficiez souvent de cashbacks allant de 1 à 3 % sur certaines SCPI.

➤ Les sociétés de gestion directement : pas de cashback, mais vous pouvez obtenir des informations exhaustives auprès de l’opérateur.

➤ Les plateformes patrimoniales ou banques : ces intermédiaires proposent un panel de SCPI plus ou moins large, avec un accompagnement personnalisé (mais parfois des frais additionnels).

L’environnement économique en 2025 : un contexte favorable ?

Après les fortes hausses de taux enregistrées en 2023, la Banque Centrale Européenne a procédé à plusieurs baisses de taux en 2024, entraînant un redressement du marché immobilier. Les SCPI jeunes, disposant de trésorerie, ont ainsi pu acheter des actifs à un prix décoté, expliquant en partie des rendements spectaculaires (Comète, Osmo Énergie). Toutefois, la collecte globale demeure plus sélective, les investisseurs restant attentifs à la stabilité des prix de part et à la gestion du risque.

Notre avis, avantages et inconvénients

En 2025, la SCPI s’impose toujours comme un placement immobilier phare pour diversifier son portefeuille et bénéficier de revenus réguliers. Ce top 10 illustre à quel point certaines SCPI, notamment les plus récentes, profitent de la conjoncture pour afficher des rendements élevés, parfois au-delà de 11 %. Les stratégies diversifiées, l’investissement en Europe et la recherche d’actifs “verts” sont des tendances fortes.

🟢 Avantages :– Mutualisation : plusieurs actifs, plusieurs zones géographiques, réduction du risque locatif.– Accessibilité : certains véhicules permettent d’investir dès quelques centaines ou milliers d’euros.– Revenus passifs : pas de gestion locative à assurer, distribution trimestrielle ou mensuelle.

🔴 Inconvénients :– Frais : frais de souscription pouvant aller jusqu’à 10 % (voire plus), ou frais de gestion plus élevés pour les SCPI à 0 % d’entrée.– Liquidité : la revente peut prendre du temps en cas de marché tendu.– Volatilité du prix de part : des ajustements peuvent réduire la valeur de vos parts si le marché se retourne.

En définitive, investir en SCPI en 2025 peut se révéler très rentable, à condition de bien sélectionner ses véhicules, de diversifier son portefeuille et de comprendre qu’il s’agit d’un placement de moyen-long terme.